房企股權(quán)變動頻上演 限價限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度大

（原標題：房企股權(quán)變動暗潮涌動的背后 ）

臨近年底，在一二線城市房地產(chǎn)交易逐漸“熄火”之時，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變動卻開始熱鬧起來。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，僅11月，房地產(chǎn)股權(quán)變動所涉及的金額已經(jīng)超過500億元。在分析人士看來，在多地樓市調(diào)控政策之下，房企融資壓力加大，隨之股權(quán)融資需求明顯增加。與此同時，年底通過股權(quán)售賣來獲取資金也成為部分開發(fā)商提升“成績”的手段。

股權(quán)交易頻上演

時至2017年末，開發(fā)商們開始“整理”自己的資產(chǎn)，有的拋售一些不符合自身發(fā)展的資產(chǎn)，而有的則選擇趁機而入。11月14日，億達發(fā)布公告將以44.6億元收購瑞安大連天地項目的全部股權(quán)，涉及面積達到300萬平方米；11月13日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司擬轉(zhuǎn)讓中鐵房地產(chǎn)集團蘇州置業(yè)有限公司30%的股權(quán)以及13.6億元的債券，掛牌價為13.73億元。

而在此之前更有豫園股份宣布斥資258億元，收購29家地產(chǎn)公司的股權(quán)、中海北京合營公司掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及債權(quán)的案例，該標的總資產(chǎn)價值超過13億元。與此同時，石榴置業(yè)也擬出售上海公司100%股權(quán)，掛牌價格達到2.3億元。

如此頻繁密集的交易在各大股權(quán)市場頻頻亮相。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計，11月以來，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變動已經(jīng)超過500億元，在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的標的價值也已超過200億元。

實際上，回望過往，去年“9·30”調(diào)控新政后，房企的股權(quán)也出現(xiàn)過一輪集中變動，彼時的案例有，萬科53.95億元入股融信在上海的靜安地王項目；金科的子公司以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團有限公司旗下位于山東、青島以及泰安的項目，所涉及面積達到57.16萬平方米；更有備受關(guān)注的保利地產(chǎn)與中航國際并購案。

調(diào)控引發(fā)的買賣

在行業(yè)人士看來，一輪新的調(diào)控后出現(xiàn)一波股權(quán)買賣，這是有必然聯(lián)系的。張大偉指出，今年樓市“金九銀十”成色不足，大部分熱點城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比下行，特別是一線城市，平均成交面積環(huán)比下調(diào)達到了13%，其中上海下調(diào)了35%，而同比數(shù)據(jù)下調(diào)更為明顯，跌幅達到了51%?！皹鞘谐山唤禍兀貏e是限價、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，在這種情況下，部分企業(yè)也開始騰挪股權(quán)獲得資金?！痹趶埓髠タ磥恚@是部分房企出售股權(quán)的原因之一。

也有不愿具名的行業(yè)資深人士稱：“伴隨著調(diào)控的深度發(fā)酵，各地樓市正在迅速降溫。不排除已經(jīng)有資金壓力而被迫出售項目的案例。在資金壓力逐漸增加的情況下，出于資金周轉(zhuǎn)需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這就使得并購案例逐漸增加?！彼袛啵磥磉@一趨勢會更加明顯。

以光明地產(chǎn)為例，該公司從9月初開始，頻頻對外出售資產(chǎn)，分析其原因，與該公司的利潤承諾有關(guān)，即三年利潤總計35億元，在距離2017年底的兌現(xiàn)日期越來越近時，光明地產(chǎn)選擇出售資產(chǎn)來增加利潤。

除此之外，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，而且面對調(diào)控下的市場，大部分主流房地產(chǎn)企業(yè)開始主動降低負債率，從而使用股權(quán)融資的手段也是另一個原因。

“大吃小”加速

值得一提的是，在這一輪股權(quán)變動中，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身戰(zhàn)略布局，主動摒棄一些不符合自身定位項目的案例也是不容忽視的。以華僑城為例，該公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出旗下北京僑禧投資有限公司將出售51%股權(quán)，這一舉動被市場解讀為，或與該公司的戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。據(jù)悉，目前華僑城已鎖定文化、旅游、城鎮(zhèn)化等產(chǎn)業(yè)為核心的戰(zhàn)略定位，調(diào)整公司布局策略，減少純住宅項目開發(fā)。?

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