定位長租公寓“平臺”公寓家2018年計(jì)劃IPO

（原標(biāo)題：定位長租公寓“平臺”公寓家2018年計(jì)劃IPO）

“2018年將啟動上市工作，目前為止，優(yōu)帕克是公寓家戰(zhàn)略投資方，但今年會有一些新的融資安排，目前還不便公布。”近日，國內(nèi)中高端長租公寓服務(wù)平臺“公寓家”聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO楊劍凌接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪透露稱。

2014年開始籌備，2016年正式從老牌高端長租公寓運(yùn)營商優(yōu)帕克集團(tuán)內(nèi)部分離，開始獨(dú)立運(yùn)營，以“B2B2C”的形式打造平臺，整合房產(chǎn)中介及中小房產(chǎn)運(yùn)營方，從而觸達(dá)C端房東和租客。來自公寓家的數(shù)據(jù)顯示，在上線后的一年多時間里，公寓家在北上廣三地中高端房源數(shù)量已經(jīng)超過5萬套，合作房源供應(yīng)商超過3000家。

楊劍凌表示，“2018年，我們會將市場進(jìn)一步拓展到深圳，在模式已經(jīng)確定的情況下，把優(yōu)質(zhì)房源數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，我們的年度目標(biāo)是10到15萬套。”

其坦言稱，作為公寓家的戰(zhàn)略投資方和母公司，優(yōu)帕克從2002年就開始運(yùn)營分散式的中高端長租公寓，這為公寓家積累了很重要的市場經(jīng)驗(yàn)和渠道基礎(chǔ)?！跋啾扔诶麧欇^薄的剛需市場，我們在長足公寓領(lǐng)域主要聚焦運(yùn)營中高端租賃市場，中高端用戶更愿意為好的產(chǎn)品和服務(wù)買單，因此溢價能力更強(qiáng)?！睏顒α枵f。

中高端長租公寓市場之痛

2014年，楊劍凌離開阿里巴巴，此后加盟優(yōu)帕克互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)部，參與公寓家項(xiàng)目的整體籌建。

“優(yōu)帕克孵化這個項(xiàng)目的初心是希望圍繞集團(tuán)本身的業(yè)務(wù)做一些線上化的升級。但深入調(diào)研這個行業(yè)之后發(fā)現(xiàn)，中國的長租公寓市場長期以來普遍存在的一些痛點(diǎn)，更適合通過互聯(lián)網(wǎng)和AI技術(shù)從產(chǎn)業(yè)鏈層面來進(jìn)行改造。所以我們最終選擇突破門戶的界限，從優(yōu)帕克內(nèi)部獨(dú)立出來，以平臺化的方式來實(shí)現(xiàn)資源整合?！?/p>

在公寓家的商業(yè)模式中，楊劍凌首先對“中高端”給出了明確定義：“首先是地段核心，比如上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)，北京四環(huán)以內(nèi)；第二，從租金角度而言，公寓家提供的房源平均租金是一萬五，最低不低于6000元?！?/p>

楊劍凌認(rèn)為，其終端租戶的人群畫像基本集中在30到45歲的中產(chǎn)人群：“這部分人群的典型特征是不愿意花很多時間去比價看房，他們最慣常的做法是選一個自己喜歡的區(qū)域，找一個中介，明確自己的預(yù)算和需求，可能看兩套房，就簽約了。所以房產(chǎn)中介也是我們平臺供應(yīng)鏈的重要合作伙伴?；ヂ?lián)網(wǎng)的精神一直是去中介化，但是我們通過長期的觀察調(diào)研發(fā)現(xiàn)，‘去中介化'在這個市場至少在未來五年內(nèi)一定是偽命題?！?/p>

而B2B2C模式的另一端是二房東或房產(chǎn)運(yùn)營商及個人業(yè)主。楊劍凌稱,“長租公寓市場的最大特點(diǎn)在于分散。現(xiàn)階段我們看到最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，品牌公寓運(yùn)營商的房源在市場總量占比中僅為2%，對比成熟市場，這一數(shù)據(jù)在日本是30%左右，美國是12%，盡管成長空間巨大，但也可以看到，即使我們成長到一個相對飽和的水平，主流房源也依然散落在中小型公寓運(yùn)營商或個人房東的手中，而并非動輒房源持有量上萬套的地產(chǎn)商或資本手中。根據(jù)我們的測算，目前平均房源擁有量20到50套之間的中小運(yùn)營商是中高端市場最為活躍的群體?！?/p>

楊劍凌認(rèn)為，對這部分運(yùn)營商而言，其需求痛點(diǎn)依次進(jìn)階，主要有四方面：交易效率、房源改造、金融需求和租客服務(wù)?！八械倪\(yùn)營商、房東都希望住房的空置率降低，并收取更高的租金。但與此同時，房源的供求雙方存在很大程度的需求不匹配：一方面租客的需求在不斷升級，另一方面租售比持續(xù)下降。一線城市的核心地段已經(jīng)很少有新樓盤，以上海為例，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的存量房源，只有30%是90年代以后建的，這意味著70%的樓盤都因?yàn)椴辉龠m應(yīng)現(xiàn)代租客的需求而被大量閑置下來。我們認(rèn)為盤活存量市場的根本是對現(xiàn)有房源的評估，升級和改造乃至后續(xù)一系列專業(yè)化運(yùn)營服務(wù)。這對運(yùn)營商自身的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力提出了更高的要求。”

楊劍凌說，不同于自住裝修，房源改造的初衷不是滿足業(yè)主或運(yùn)營方的自身喜好，而是以租客需求為主導(dǎo)打造產(chǎn)品，但并不是所有房源的運(yùn)營方都了解需求，這需要長期的市場經(jīng)驗(yàn)與數(shù)據(jù)的積累。

與此同時，各運(yùn)營方自身的融資能力成為重要掣肘?！捌骄?，每套房源的改造投入在10到15萬的區(qū)間，但中小運(yùn)營商多數(shù)是個體經(jīng)營者或者小微企業(yè)，他們對房屋僅有運(yùn)營權(quán)，并無所有權(quán)，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)對于運(yùn)營權(quán)并無信用評價體系，也無法對其提供創(chuàng)新金融服務(wù)，因此資金壓力很大”楊劍凌表示。

最后的痛點(diǎn)則落在租客服務(wù)環(huán)節(jié)。楊劍凌表示，“不同租客的需求五花八門，從日常維修到社區(qū)商業(yè)的引入都涵蓋其中。在不具備足夠運(yùn)營能力的時候，服務(wù)工作瑣碎，體驗(yàn)很難保證，更難將其流程系統(tǒng)化標(biāo)準(zhǔn)化，也沒有任何的收益。但社區(qū)運(yùn)營其實(shí)一個入口，比如醫(yī)療服務(wù)、國際學(xué)校等高端服務(wù)的引入不僅能滿足租客的需求，也能產(chǎn)生更好收益與運(yùn)營商們共同分潤，對房東來說也更有動力把租客托付給我們。這是我們2018年的重點(diǎn)攻堅(jiān)目標(biāo)。但從周期上來講，至少需要三到五年來進(jìn)行落地和完善?！?/p>

公寓家的“野心”

房源改造和金融服務(wù)成為目前公寓家收取服務(wù)費(fèi)的兩大主要業(yè)務(wù)。

“公寓家對房源和租客進(jìn)行優(yōu)化配置以后，溢價能到100%甚至200%?！睏顒α柰嘎?，消費(fèi)升級現(xiàn)在全面滲透國民衣食住行，也給長租公寓市場帶來了機(jī)會，“一線城市中心城區(qū)老公房的改造空間十分巨大，改造前可能空置或者開價5000也難租出去，而改造后的租金則能提升至1萬或在預(yù)售期就被提前搶租?！薄熬珳?zhǔn)定位成為關(guān)鍵，”楊劍凌介紹稱，投資方優(yōu)帕克從2002年就開始探索中高端長租公寓的運(yùn)營，積累了大量線下數(shù)據(jù)，“我們利用互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)對其進(jìn)行了系統(tǒng)化、沙盤化。只要確認(rèn)目標(biāo)樓盤，我們的沙盤基本能確認(rèn)同一小區(qū)的平均租金和最高溢價空間。然后根據(jù)這個數(shù)據(jù)，我們按照平均18個月的回收期制定改造方案針對小區(qū)的居住人群，在預(yù)算范圍內(nèi)設(shè)計(jì)房型、整體風(fēng)格和相應(yīng)的軟硬裝配置、甚至家電的配置都能提供一整套的整改方案，整改之后房屋溢價能夠達(dá)到同等小區(qū)中的較高水平。在這過程中，制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)并整合供應(yīng)鏈?zhǔn)俏覀兊囊豁?xiàng)核心價值。我們專門設(shè)立一個產(chǎn)品中心，將國際化的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)和本土化標(biāo)準(zhǔn)化的裝修隊(duì)等供應(yīng)鏈管理環(huán)節(jié)納入其中?！?/p>

在楊劍凌看來，技術(shù)將不斷推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“公寓家正在嘗試通過AI技術(shù)建立智能公寓評估系統(tǒng)，以此為房東和中小型運(yùn)營商提供智能化公寓運(yùn)營解決方案，對于他們來說，運(yùn)營效率和投資回報率的提升將更為直觀與有效?！?/p>

經(jīng)濟(jì)觀察報了解到，公寓家核心團(tuán)隊(duì)為互聯(lián)網(wǎng)背景的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心總監(jiān)以及供應(yīng)鏈負(fù)責(zé)人擁有多年的同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，金融產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)則主要來自銀行?！半m然裝修和設(shè)計(jì)服務(wù)不由我們直接提供，但我們會為服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行品牌背書。所有的產(chǎn)品和策略都會在上海市場先運(yùn)行一遍，這是一個建立標(biāo)準(zhǔn)的過程，運(yùn)行之后再到其他市場去落地，但是在落地的過程中，依然要根據(jù)市場的具體情況進(jìn)行個性化的調(diào)整。事實(shí)證明，每一個市場都有自己的個性化差異，線上力圖革新，線下則一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打?！?/p>

值得一提的是，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到了長租市場未來的發(fā)展空間。2017年，中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行等多家銀行先后與數(shù)十家房地產(chǎn)公司簽訂了住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議?！皩︺y行而言，最高效的選擇是直接對接B端，銀行們都會優(yōu)先與開發(fā)商嘗試合作，因?yàn)閷︺y行而言，這種模式非常易于評估資產(chǎn)價值。”楊劍凌表示，“但在長租公寓的分散型業(yè)態(tài)中，和平臺機(jī)構(gòu)的合作無疑是最高效的。對于入駐我們平臺的房源運(yùn)營商，我們能非常清楚地知道他們擁有多少房源，每一個房源的差價區(qū)間，能對他們的營收情況和運(yùn)營現(xiàn)狀都有一個比較準(zhǔn)確的把握，根據(jù)它在我們平臺上房源的資產(chǎn)量，我會跟銀行做一個推介，甚至我還可以為他們做一個擔(dān)保，讓銀行放心地支持他們?！?/p>

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