“押寶”房地產(chǎn)稅，千億市值房企未來還能暢快吸金嗎?

推出試點(diǎn)十周年之際，“房地產(chǎn)稅”終于要有大動(dòng)作了?

2021年5月11日，財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，并聽取了部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

這已是年內(nèi)第四次提及“房地產(chǎn)稅”，如此頻繁的概率，不免讓人猜測，這次莫不是要?jiǎng)诱娓窳?當(dāng)天，上市房企一片慘綠，哀鴻遍野，但整體來看，房地產(chǎn)板塊僅是短期受挫，實(shí)際影響不大。

年內(nèi)四次點(diǎn)名“房地產(chǎn)稅”

一直以來，住房問題因關(guān)乎國計(jì)民生而受到多方關(guān)注，房價(jià)、炒房等更是熱點(diǎn)話題。而對多套房或超出免征面積的住房征收房地產(chǎn)稅，一直被認(rèn)為是調(diào)控房市、打擊炒房的一種行之有效的解決方法。

房價(jià)問題幾乎牽動(dòng)著老百姓生活的方方面面。

結(jié)合第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國人口問題被暴露得淋漓盡致，結(jié)婚率、生育率屢創(chuàng)新低，離婚率逐年攀升，老齡化程度進(jìn)一步加劇，而與之形成鮮明對比的是，單身人口早在2018年就達(dá)到了2.4億，且該數(shù)字仍在持續(xù)上升中!這也引起了社會(huì)各界的思考與廣泛討論，為什么現(xiàn)在年輕人不愿意結(jié)婚、不愿意生孩子了?

住房壓力首當(dāng)其沖。有研究報(bào)告顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴(yán)重，最低20%的城鎮(zhèn)家庭只擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有40%的住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市單身青年4成是“月光族”，房租開銷占據(jù)首位。而房市的火熱，一再推動(dòng)民眾生活成本水漲船高。

民生問題，一直是我國政府工作的重中之重。

針對離婚率居高不下，“離婚冷靜期”橫空出世;對于生育率水平低、老齡化加深，二胎政策隨之而來，此外，延長孕婦產(chǎn)假、增加男性陪產(chǎn)假等提案也相繼出世。

如今，輪到與國民幸福感息息相關(guān)的住房問題了。

“房地產(chǎn)稅”，僅今年以來，中央共有四次直接提及，還有一次間接提及。3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要發(fā)布，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入其中;3月23日，在財(cái)稅工作座談會(huì)中，韓正強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)宏觀政策特別是財(cái)稅政策研究，當(dāng)前的重點(diǎn)是要圍繞實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和以及完善房地產(chǎn)市場調(diào)控，推動(dòng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展;4月7日，財(cái)政部稅政司司長在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上積極表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革;5月6日，財(cái)政部部長發(fā)表《健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》一文，再次強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，房地產(chǎn)稅立法勢在必行;5月11日，財(cái)政部等四大部門在京召開工作座談會(huì)，聽取“房地產(chǎn)稅”改革試點(diǎn)工作意見。

事實(shí)上，房地產(chǎn)稅在上海和重慶自2011年1月28日推行“試點(diǎn)”至今，已有十年之久。但鑒于房地產(chǎn)稅影響巨大，牽一發(fā)而動(dòng)全身，相關(guān)立法事宜雖早已在日程上，但尚未落地。

房地產(chǎn)稅的推行，已是勢在必行。

重慶、上海兩市率先試點(diǎn)

在我國，房地產(chǎn)稅最開始主要在兩個(gè)直轄市進(jìn)行試點(diǎn)。

2011年1月28日，重慶、上海同時(shí)宣布啟動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，對個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅，但兩地實(shí)施的規(guī)則及側(cè)重點(diǎn)有所區(qū)別。

先看重慶，重慶房地產(chǎn)稅征收對象主要是針對個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，以及“三無”人員(即無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購普通住房;稅率主要分為0.5%、1%和1.2%三檔，免征稅面積按不同情況分為100平米和180平米。

而上海，房地產(chǎn)稅征收對象更多側(cè)重于家庭多套住房，一是針對本市居民家庭在本市的第二套房，二是非本市居民家庭在本市購買的新房，稅率主要分為0.4%和0.6%兩檔，免征面積是人均60平米。

在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)期間，重慶和上海兩市關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)也不一樣，對市場所起的作用也是不一樣的。重慶主要征收對象為高端住宅;上海的目標(biāo)則是針對多套房。

從實(shí)施效果來看，盡管對兩地房價(jià)有一定的抑制作用，但影響并不大。西南證券表示，“從兩個(gè)城市的試點(diǎn)政策來對比，重慶抑制‘炒房’的動(dòng)機(jī)更加明顯，可能是由于上海和重慶二城對于房價(jià)的敏感性不同所致，上海房價(jià)是全國風(fēng)向標(biāo)，需更謹(jǐn)慎，保證對市場不會(huì)造成過大的沖擊?！敝貞c市原市委副書記、市長黃奇帆曾經(jīng)表示，“房地產(chǎn)稅的最高檔稅率如果能提到3%，就能夠很好控制高房價(jià)了?！?/p>

試點(diǎn)效果未及預(yù)期，房地產(chǎn)稅改革依舊道阻且長。

房產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)吸金？

近5年來，“增長”一直是房企銷售規(guī)模不變的趨勢。從十強(qiáng)到百強(qiáng)，銷售金額在近5年間均實(shí)現(xiàn)翻番，房企“千億俱樂部”不斷納新。截至2020年末，銷售破千億的房企數(shù)量已達(dá)到43家，較2019年增加9家;銷售規(guī)模800億以上的企業(yè)占到全口徑百強(qiáng)的超半數(shù)。

在上市公司方面，千億市值早已屢見不鮮。截至5月19日，A股及港股上市房企共有16家市值超過千億元。具體來看，萬科A(000002.SZ)市值獨(dú)占鰲頭，達(dá)3110億元;超過2000億元市值的第二梯隊(duì)也有3家;緊接著的長實(shí)集團(tuán)(01113.HK)、新城控股(601155.SH)等12家房企也都實(shí)現(xiàn)了千億市值，成為資本市場里的“明星企業(yè)”。

那么，近期召開的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，對股市影響如何呢?

本次房地產(chǎn)稅看似“來勢洶洶”，但似乎對資本市場影響有限，并未在股市掀起太大的風(fēng)浪，房地產(chǎn)板塊短期受挫之后反彈迅速。自5月11日以來，房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)均出現(xiàn)了上揚(yáng)態(tài)勢。截至今日(5月19日)收盤，財(cái)信發(fā)展(000838.SZ)、蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、西藏城投(600773.SH)等多只房地產(chǎn)概念股觸及漲停。

如何讓房產(chǎn)做到“只住不炒”回歸居住本性，一直以來都是國民關(guān)注的一大問題。

為此，我國頻繁出臺(tái)政策對房市予以調(diào)控。2020年下半年，監(jiān)管層出臺(tái)房地產(chǎn)“三道紅線”收緊房企融資(即“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%”、“凈負(fù)債率不超過100%”與“現(xiàn)金短債比不小于1倍”)，掀起了房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債大潮，有效制約了房企后續(xù)整體發(fā)債增速，給房市降溫。

今年以來，我國房市調(diào)控政策更是密集出臺(tái)，對熱點(diǎn)城市的樓市熱度影響明顯。有媒體統(tǒng)計(jì)，2021年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次，其中4月份達(dá)51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。

基于此背景，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)情況也一直受到諸多關(guān)注。

中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨，盡管房地產(chǎn)稅的立法可能會(huì)一時(shí)半會(huì)難以完成，但是一些重大事項(xiàng)的立法，一般都是先改革試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再立法。如今，重慶、上海試點(diǎn)已有十年經(jīng)驗(yàn)，中央一再強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，但由試點(diǎn)實(shí)操中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再到推進(jìn)立法，最后出臺(tái)實(shí)施，還面臨一系列復(fù)雜的難題。

有專業(yè)人士分析，從長期來看，房地產(chǎn)稅仍是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，既能讓住房回歸居住本性，又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)將明顯下降。

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