共享租房在深圳崛起 房東們大多沒(méi)有虧本

（原標(biāo)題：共享租房在深崛起“圈地”成頭等大事）

5月15日，深圳大沖一個(gè)小區(qū)，其中一間一室的單位被放在短租平臺(tái)上出租。

工作人員正在整理房間。

工作人員正在整理房間。

隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下分享經(jīng)濟(jì)的興起，作為分享經(jīng)濟(jì)的重要板塊，短租公寓盤活了城市與度假地的大量閑置房產(chǎn)資源，并獲得迅猛發(fā)展。而這種分享經(jīng)濟(jì)無(wú)疑對(duì)傳統(tǒng)酒店產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊。尤其是以A irbnb、HomeAway、途家、小豬、螞蟻短租等分享住宿平臺(tái)被越來(lái)越多的人接受，市場(chǎng)上也涌現(xiàn)出一批提供房屋共享新服務(wù)的創(chuàng)新企業(yè)。

作為國(guó)內(nèi)創(chuàng)新重地的深圳，共享住宿平臺(tái)發(fā)展得如何？記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，共享租房平臺(tái)存在個(gè)人房東、二房東甚至專業(yè)代理；共享租房平臺(tái)的客源趨向商旅化，服務(wù)上有的推互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有的推商旅服務(wù)。相比傳統(tǒng)民宿，共享租房的房東們大多沒(méi)有虧本，甚至有半年回本盈利的例子。盡管如此，管理、安全和質(zhì)量都是共享租房當(dāng)前面臨的難點(diǎn)。

誰(shuí)在做？

有創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、酒店從業(yè)者，也有個(gè)人“玩票”

5月10日上午，大唐正在布置位于世界花園海華居的一套共享租房房。這套4房一廳150平方米的房子，是他們團(tuán)隊(duì)的第20套短租房。大唐準(zhǔn)備本月將房子“放”出去。

2014年10月，大唐和他的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)“大白之家”短租，主打中高端住宿的托管?！按蟀字摇迸c有房貸壓力的投資客房東合作，房東加盟或者委托他們經(jīng)營(yíng)(即房子由房東提供，“大白之家”作為二房東進(jìn)行托管，提供裝修設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。)

起初，大唐團(tuán)隊(duì)瞄準(zhǔn)的是來(lái)深展商旅住宿需求，經(jīng)營(yíng)范圍在會(huì)展中心一帶。他們的第一家短租房開(kāi)在福田口岸，此后一家一家地鋪開(kāi)。除了兩套短租房是做單間出租，其他都是整套出租，顧客主要是商務(wù)客和家庭客，口岸的還有進(jìn)出口岸的旅客。

“短租的生意不錯(cuò)”，大唐介紹，他們經(jīng)營(yíng)第一套房就實(shí)現(xiàn)了盈利。交易的成本并不算高，除開(kāi)給房東押二付一的押金和數(shù)千元的“軟裝”，一般經(jīng)營(yíng)半年就回本了。除了2月是淡季，其他時(shí)間都是旺季，大唐團(tuán)隊(duì)操盤的17套福田短租房基本都是住滿狀態(tài)。

既然是主打中高端客流，在裝修設(shè)計(jì)上，他們會(huì)更“上心”。比如，他們會(huì)對(duì)一些房間進(jìn)行主題設(shè)計(jì)，配備按摩椅、投影儀等。目前，他們正在裝修的一套房，預(yù)計(jì)放租出去時(shí)價(jià)位為1200元/天，而平常單間是400元/天。

除了創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，涉足共享房屋出租的，還有不少是有著豐富操盤經(jīng)驗(yàn)的傳統(tǒng)酒店業(yè)從業(yè)者。雅庭短租項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一歐煥連介紹，雅庭此前業(yè)務(wù)是酒店，2016年7月進(jìn)入短租行業(yè)，其在南山區(qū)科技園附近的新城小區(qū)與房東簽下120套房5年租期，作為二房東經(jīng)營(yíng)打理房子，一半作為年租和月租，另一半作為短租。短租項(xiàng)目設(shè)定時(shí)尚、至尊和田園三種風(fēng)格，配備洗衣機(jī)、電視等，按商業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理。

“客人通過(guò)小豬、途家等租房平臺(tái)下訂單后，他們會(huì)與客人溝通，客人也會(huì)查看此前客人的評(píng)價(jià)綜合考慮”，歐煥連介紹，由于項(xiàng)目在科技園內(nèi)，短租需求較大，生意非常好。雅庭這60套短租房“放”出后，平常時(shí)間段待租的房子不到10套。目前，該團(tuán)隊(duì)已在計(jì)劃擴(kuò)充房源。

有別于團(tuán)隊(duì)或公司運(yùn)營(yíng)，也有不少個(gè)人進(jìn)來(lái)“玩票”。小囡(化名)在寶安租住了一套4房2廳的房子。2016年起，她除了自住在主臥外，將其余房間“掛”在一家共享租房平臺(tái)上短租，“一來(lái)住著舒服，且避免長(zhǎng)租遇到不合意的室友，且能結(jié)交不少有意思的朋友；二來(lái)短租能回補(bǔ)些房租成本?！?/p>

誰(shuí)在租？

商務(wù)客最多，過(guò)渡性住房需求也很多

據(jù)共享租房平臺(tái)途家介紹，途家的房源中，個(gè)人閑置房源只是一小部分，專業(yè)代理經(jīng)營(yíng)是主流。在途家的45萬(wàn)套房源中，有40萬(wàn)套左右是由專門的商戶來(lái)經(jīng)營(yíng)。

這與小豬短租的情況有些不同，小豬短租的房源有平臺(tái)自營(yíng)、房東自營(yíng)、專業(yè)代理經(jīng)營(yíng)(二房東)，“我們的房源九成都是一手的，或者為‘二房東’自己打理的。”記者隨機(jī)在這一短租平臺(tái)上搜索發(fā)現(xiàn)，其房源有獨(dú)立單間、整套出租以及合租房等幾種短租形式，從十平方米的單間到近千平方米的整棟別墅，住宿標(biāo)價(jià)從幾十元到幾千元一晚不等。

從分布來(lái)看，短租房主要位于人流密集的中央商圈，如會(huì)展中心、cocopark、地王大廈、東門等；一些熱門的旅游景區(qū)，如東部華僑城、大小梅沙、較場(chǎng)尾等；此外在車站、寶安機(jī)場(chǎng)、蛇口碼頭甚至各區(qū)醫(yī)院、深圳各高校等地段均有分布。

客源方面，小豬短租數(shù)據(jù)顯示，其目前有1000萬(wàn)活躍用戶，其中廣東注冊(cè)用戶超百萬(wàn)，是用戶最多的地區(qū)，廣深用戶數(shù)接近。房客25-35歲，女性用戶超過(guò)一半。

小豬短租華南總監(jiān)丁強(qiáng)分析，深圳的共享租房市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是呈商旅化，來(lái)深房客偏多是商旅出差，入住目的是商旅的達(dá)入住的35%。其次，深圳人更年輕且心態(tài)更開(kāi)放，使得單間分享比例高，2016年占比超45%，分享單間用來(lái)分擔(dān)房租、認(rèn)識(shí)人，甚至從中發(fā)現(xiàn)行業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而半職業(yè)化兼職做的都有。深圳也確實(shí)比別的地方更具分享精神，因此發(fā)展很快，“小豬2015年進(jìn)入深圳，現(xiàn)在已有超過(guò)5000套房源，在廣州發(fā)展短租4年效果和深圳發(fā)展2年差不多?！?/p>

途家深圳市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳思偉也曾提及，商務(wù)旅行是深圳共享租房的一個(gè)突出特點(diǎn)。途家在深圳發(fā)展更多的是商務(wù)需求，開(kāi)會(huì)出差尋找合適的住所是最主要需求之一。因此，其不少房源都設(shè)于深圳的CBD以及各大園區(qū)，房間的設(shè)置也會(huì)考慮到商務(wù)使用如開(kāi)會(huì)等，就是為了方便出差旅行的團(tuán)隊(duì)使用。

除了商旅化，過(guò)渡性住房的需求在深圳也很強(qiáng)烈。途家的數(shù)據(jù)顯示，深圳務(wù)工、求學(xué)、房子裝修以及親友在春節(jié)等時(shí)段來(lái)訪這些情況中，都存在過(guò)渡性短租的需求，比方換工作后面臨換房的問(wèn)題，需要住宿的過(guò)渡。權(quán)衡入住時(shí)長(zhǎng)和價(jià)格，較之酒店，短租房也成了一個(gè)能滿足需求的房源。

焦點(diǎn)

A 共享租房，是否概念多過(guò)實(shí)質(zhì)？

對(duì)于共享租房，人們最初的印象和定義可能從A irbnb產(chǎn)生，房東將自有且閑置的房子放在平臺(tái)上分享。但現(xiàn)在隨著市場(chǎng)發(fā)展，房源不僅僅來(lái)源于自有產(chǎn)權(quán)，更有二房東代理，甚至職業(yè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)代理，共享租房定義是否被泛化？

對(duì)此，小豬華南總監(jiān)丁強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)下確實(shí)定義泛化，“這是因?yàn)橛匈Y本進(jìn)入，有的做的是B 2C，有的是非B 2C，小豬就是后者，現(xiàn)在做的東西會(huì)更像A irbnb。”他分析說(shuō)，起初大家是因?yàn)榕d趣去做，后來(lái)在其中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)，進(jìn)而創(chuàng)業(yè)，有的半職業(yè)化甚至全職做。但職業(yè)房東和二房東并不是不能接受的，職業(yè)化專業(yè)化是趨向之一，比例也正在擴(kuò)大化。

B 個(gè)人“玩票”共享租房，是否合法？

共享租房雖然發(fā)展快速，但也帶來(lái)了安全、質(zhì)量和規(guī)范等一系列問(wèn)題?！鞍酝鯒l款”、經(jīng)營(yíng)不善虧損轉(zhuǎn)嫁、貨不對(duì)板怎么辦？自有房屋改成商業(yè)出租用途，沒(méi)有相應(yīng)的實(shí)名登記手續(xù)和常規(guī)酒店的“五證”經(jīng)營(yíng)許可或備案，應(yīng)如何處理？共享租房的用戶小囡便困惑于此，“雖然國(guó)家鼓勵(lì)共享經(jīng)濟(jì)，但感覺(jué)還是在偷偷摸摸地做，共享租房到底是否合法合規(guī)？”

在她看來(lái)，深圳不時(shí)有網(wǎng)格登記員來(lái)查房檢查入住情況，如果不申報(bào)，被查出來(lái)算違規(guī)。而如果需要進(jìn)行規(guī)范，那么個(gè)人居家的分享短租和專職的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)短租，還是應(yīng)該有所區(qū)分，“畢竟居家的分享，想要拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照、符合工商、消防要求，太難了”。

怎么走？

著重推個(gè)性服務(wù)、場(chǎng)景化服務(wù)

近一年，共享租房在國(guó)內(nèi)的發(fā)展十分迅速。深圳市場(chǎng)同樣發(fā)展很快。平臺(tái)方面，A irbnb、途家、小豬等外來(lái)平臺(tái)入駐，住百家、一呆網(wǎng)等本地平臺(tái)崛起和往外發(fā)展業(yè)務(wù)，小型的平臺(tái)也在嘗試發(fā)展；房源方面，在途家看來(lái)，深圳的房源還有很大的空間，一、二手房的市場(chǎng)仍舊很大，很多房子都適合放到平臺(tái)來(lái)做；客源方面也有上升空間。

事實(shí)上，共享租房平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)無(wú)外乎房源、客源和服務(wù)三者。今年春節(jié)后，途家的大沖城市花園集散中心進(jìn)入最后籌備階段，預(yù)計(jì)6月將會(huì)正式運(yùn)營(yíng)，大鵬集散地也將會(huì)在近期開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。這樣的服務(wù)集散中心途家還開(kāi)設(shè)了很多，它們主要是為了途家商戶和個(gè)人房東提供配套服務(wù)，比如布草、清潔、門鎖等等。這種配套式的服務(wù)，其他的共享租房平臺(tái)也都有開(kāi)展。原本出租或者民宿考驗(yàn)房東自身的經(jīng)營(yíng)能力，而這些大型的短租民宿平臺(tái)在產(chǎn)業(yè)鏈、物流、經(jīng)驗(yàn)等方面，相比個(gè)體出租者，甚至和出租商戶相比，都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

途家也在打造自己的個(gè)人房東和“場(chǎng)景化平臺(tái)”。A irbnb對(duì)于個(gè)人房東的包裝和推廣勁道足，也頗為成功。而在之前，無(wú)論是途家還是小豬短租，在這一方面都相對(duì)“低調(diào)”?，F(xiàn)在情況有所改觀，途家開(kāi)始打造個(gè)人房東樣板。陳思偉指出，單身、情侶或全家出行，會(huì)有很多不同的目的和場(chǎng)景需求，需要對(duì)房源和配套服務(wù)有更精準(zhǔn)的要求，用以提高用戶體驗(yàn)。

小豬短租則在今年推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)商旅短租產(chǎn)品。至今年年底，小豬短租將放出8萬(wàn)套產(chǎn)品，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，為房客入住提供發(fā)票、72小時(shí)入住保障，衛(wèi)生投訴先行賠付，步行10分鐘可達(dá)地鐵；為房東提供智能密碼鎖和小豬管家，針對(duì)其招待和打掃的痛點(diǎn)，減少精力和成本。此外，未來(lái)小豬的商旅房源還將陸續(xù)配備智能辦公設(shè)備，如投影打印設(shè)備等，同時(shí)不排除與共享交通領(lǐng)域企業(yè)的合作，滿足用戶的更深度需求。

途家相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前行內(nèi)是不斷有新玩家進(jìn)入，資深玩家也不停地壯大自己。雖然競(jìng)爭(zhēng)局面尚未達(dá)到“刀刀見(jiàn)血”的程度，不過(guò)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，這樣的比拼不可避免。途家此前先后購(gòu)買了螞蟻短租的股份，而后拿了攜程和去哪兒的民宿頻道，此后他們的目標(biāo)是整合更多房源，打通這些房源的平臺(tái)，“這些事，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在做?！?/p>

小豬短租相關(guān)負(fù)責(zé)人則分析，共享租房目前比酒店占比要低，但按國(guó)內(nèi)分享經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，共享租房已經(jīng)成為趨勢(shì)。A irbnb在海外擁有的短租房數(shù)量現(xiàn)在就已經(jīng)超過(guò)最大的酒店集團(tuán)。丁強(qiáng)介紹，“共享租房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手偏向針對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店，和酒店同品質(zhì)的房間，只需花2/3的價(jià)格，此外共享租房還有針對(duì)多人多天服務(wù)這種使用場(chǎng)景的優(yōu)勢(shì)，相較而言，酒店標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品無(wú)差別是弱勢(shì)。短租房正以此加速切入酒店滿足不了需求的領(lǐng)域?！?/p>

延伸閱讀

游資熱炒后，大鵬傳統(tǒng)民宿經(jīng)營(yíng)困難

大鵬的傳統(tǒng)民宿，從較場(chǎng)尾海濱萌芽到茁壯成長(zhǎng)走過(guò)了整整十年，至2016年12月底，注冊(cè)登記民宿1174家，在全省占比接近55%。數(shù)據(jù)顯示，大鵬新區(qū)絕大部分民宿是自有資金開(kāi)辦的，這與全國(guó)民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。而深圳市大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)關(guān)于大鵬新區(qū)民宿2016年發(fā)展?fàn)顩r的報(bào)告指出：按全成本核算，大鵬新區(qū)虧損民宿超過(guò)九成。

經(jīng)歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期后，投機(jī)資本通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲利、房屋承租年限過(guò)短和租金翻倍增長(zhǎng)，導(dǎo)致2016年民宿經(jīng)營(yíng)者成本急劇增加，多數(shù)民宿出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重虧損。且抄襲跟風(fēng)，沒(méi)有自己的品牌。有行業(yè)人士分析，2017年對(duì)于大鵬短租民宿行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，春節(jié)長(zhǎng)假，較場(chǎng)尾片區(qū)的房?jī)r(jià)和入住率普遍較去年春節(jié)下跌10%。

大鵬政府于2015年開(kāi)始發(fā)布民宿管理辦法出手管理，這是廣東的首個(gè)辦法，其建立“一戶一檔案”跟蹤管理制度，推行民宿的“大鵬標(biāo)準(zhǔn)”，從十個(gè)方面評(píng)審。2016年宣傳推廣通過(guò)SGS國(guó)際認(rèn)證的43家民宿。2017年4月25日全國(guó)第三家、廣東省首家民宿學(xué)院在大鵬新區(qū)啟動(dòng)。較場(chǎng)尾辦事處也正在做升級(jí)改造。民宿目前已成為大鵬新區(qū)旅游業(yè)的一張新名片。

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