原標(biāo)題：萬達(dá)商管再闖IPO大門

最近，萬達(dá)商管或?qū)⒏案凵鲜械男侣劤霈F(xiàn)在各大媒體的報(bào)道中，而萬達(dá)商管自身的商業(yè)動(dòng)作近來也頻頻出現(xiàn)在大眾視野，撤回A股上市申請(qǐng)、展開新的融資計(jì)劃、引進(jìn)珠海國(guó)資委的戰(zhàn)投入股，接二連三的新聞報(bào)道又讓萬達(dá)商管再次受到市場(chǎng)關(guān)注。

近年來萬達(dá)商管一直在持續(xù)轉(zhuǎn)型，放棄重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，走輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)道路，輸出品牌和管理。而當(dāng)模式跑通后萬達(dá)商管也在加快全國(guó)擴(kuò)張的步伐，這勢(shì)必需要大量資金支持，上市對(duì)于萬達(dá)商管來說是最好的選擇，但上市之路并非一帆風(fēng)順。

（配圖來自Canva可畫）

上市之路一波三折

萬達(dá)商管的上市之路可謂一波三折。萬達(dá)商管的前身為萬達(dá)商業(yè)，于2014年12月在港交所掛牌上市，成為當(dāng)年港交所最大IPO，當(dāng)時(shí)發(fā)行價(jià)每股48港元。然而上市后不到2年，萬達(dá)商業(yè)于2016年9月20日正式宣布退市，最終股價(jià)止于52.5港元，從上市到退市時(shí)間之快讓人措手不及。

追溯退市原因，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，萬達(dá)商業(yè)H股私有化核心原因是公司股價(jià)長(zhǎng)期在凈資產(chǎn)上下徘徊，被嚴(yán)重低估。王健林在央視《對(duì)話》節(jié)目中稱，“不能對(duì)不起我的朋友和股東，所以我們一定要私有化?！?/p>

從王健林的這番表述來看其對(duì)上市后的股價(jià)表現(xiàn)還是有很高預(yù)期的，但香港市場(chǎng)對(duì)萬達(dá)商業(yè)的認(rèn)可程度并沒有那么高。被市場(chǎng)低估也就成了萬達(dá)從港交所退市的最主要原因，于是從香港退市之后，萬達(dá)商管也隨即啟動(dòng)了內(nèi)地IPO。

然而國(guó)內(nèi)從2015年開始實(shí)行地產(chǎn)調(diào)控政策，卻也對(duì)萬達(dá)的內(nèi)地IPO帶來阻礙。于是為了應(yīng)對(duì)，王健林提出了“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，比如在2017年7月，萬達(dá)集團(tuán)以637億元的總對(duì)價(jià)將萬達(dá)商業(yè)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)、77個(gè)酒店項(xiàng)目分別打包出手給融創(chuàng)。

從這一番清空資產(chǎn)的操作來看，萬達(dá)商管對(duì)于上市有著更為迫切的需求。然而現(xiàn)實(shí)總是更為殘酷，在提交A股招股書后，萬達(dá)商管經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的等待，最終卻用五年時(shí)間換來IPO無果，于是萬達(dá)商管在今年3月宣布撤回上市申請(qǐng)。

在A股上市無望后的萬達(dá)商管又開始一系列資本動(dòng)作，計(jì)劃打造全新商業(yè)平臺(tái)，準(zhǔn)備重回香港交易所。在具體操作層面來看，萬達(dá)商管一邊從市場(chǎng)融資，一邊引入國(guó)資委入股，都表現(xiàn)了萬達(dá)商管對(duì)于上市依然懷著迫切的需求。

逐漸成型的萬達(dá)商管公司，是重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬達(dá)商管集團(tuán)持有該公司全部股權(quán)，也是萬達(dá)準(zhǔn)備赴港上市的主體公司。然而就在萬達(dá)商管進(jìn)行一番資產(chǎn)騰挪為上市做準(zhǔn)備的同時(shí)，其財(cái)務(wù)表現(xiàn)也為這次上市帶來了一些不確定。

疫情波及下的營(yíng)收下滑

財(cái)務(wù)層面上的不良影響主要是因?yàn)樵谝咔橛绊懴?，萬達(dá)商管的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯的下滑。

從數(shù)據(jù)來看萬達(dá)商管2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)138.3億元，同比下降44.89%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)135.22億元，同比下降44.58%。營(yíng)收和凈利兩方面都基本上被腰斬，萬達(dá)商管作為線下實(shí)體生意受疫情影響還是非常大的。

造成業(yè)績(jī)下滑的主要原因是減免租客租金導(dǎo)致的租金收益下滑，還有受疫情沖擊酒店的經(jīng)營(yíng)效益變差。

另外在財(cái)務(wù)方面，萬達(dá)商管背負(fù)著一定的債務(wù)壓力。截至2020年末，萬達(dá)商管的總負(fù)債為2874.19億元，與上年同期相比下降了3.52%。資產(chǎn)負(fù)債率為51.11%，同比下降1.32%。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債480.36億元，同比增長(zhǎng)了1.58%。

雖然對(duì)于現(xiàn)階段的萬達(dá)商管來說，作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，這個(gè)負(fù)債率在可以接受的范圍之內(nèi)，并且企業(yè)若能成功上市，則儲(chǔ)備資金也將更加雄厚，支撐公司長(zhǎng)期發(fā)展。但也同樣是因?yàn)檫@方面原因，更進(jìn)一步加速了萬達(dá)商管從重到輕的模式轉(zhuǎn)變。

輕重模式的轉(zhuǎn)變

萬達(dá)商管為了更加聚焦輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在2018年就開始密集出售其在海外的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括英國(guó)、美國(guó)，澳大利亞等地的資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)在出售海外資產(chǎn)方面已套現(xiàn)約206.96億元，開啟大清倉(cāng)模式。

萬達(dá)商管走的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)道路，本質(zhì)上是管理人和投資人的職責(zé)分離，地產(chǎn)投資人將項(xiàng)目委托或出租給專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營(yíng)。目前輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)主要有以下兩方面。

一方面是專業(yè)分工帶來的效率提升。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)方和運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有清晰的劃分，經(jīng)營(yíng)效率較低，而在萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，物業(yè)方強(qiáng)在拿地和建設(shè)，運(yùn)營(yíng)方強(qiáng)在管理，雙方都在發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，有利于提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

另一方面是輕資產(chǎn)模式可以更好擴(kuò)張。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式對(duì)于資金需求較大，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則專注于品牌和管理的輸出，通過物業(yè)方的物業(yè)手段放大經(jīng)營(yíng)價(jià)值，大大降低資金要求，加快擴(kuò)張步伐。

目前來看萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)化依舊在進(jìn)行中，在2020年開業(yè)的45座萬達(dá)廣場(chǎng)中輕資產(chǎn)占比超過60%。另外萬達(dá)商管今年計(jì)劃開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)占比68%。而截至去年末在建的142個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比也已經(jīng)超80%。

而輕資產(chǎn)模式在給萬達(dá)商管帶來更快的擴(kuò)張節(jié)奏，加速其發(fā)展的同時(shí)，也豐富了萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)多元化。

以后萬達(dá)商管的業(yè)務(wù)范圍包括向不同的萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主收取管理和服務(wù)費(fèi)，還將著重研究萬達(dá)廣場(chǎng)巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，向萬達(dá)廣場(chǎng)中小微企業(yè)開展金融服務(wù)和提供數(shù)據(jù)支持，同時(shí)創(chuàng)新開展萬達(dá)廣場(chǎng)、酒店、影城、文旅等生態(tài)系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)服務(wù)、新能源服務(wù)、廣告經(jīng)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)路漫漫

隨著國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)格，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目漸漸興起。而商業(yè)地產(chǎn)又因自持運(yùn)營(yíng)的原因，資金回籠較慢，定位于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)遇到一些問題，主要集中在合作信任和利益共享機(jī)制上。

如何建立更好的信任關(guān)系，每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在前期都要投入巨大的資金，物業(yè)方更加關(guān)心收益和回報(bào)，而商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)培育時(shí)間，運(yùn)營(yíng)方會(huì)關(guān)心品牌方能否持續(xù)提供相應(yīng)的支持，這些問題都會(huì)增加雙方的信任成本。

而在利益分享層面上，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，運(yùn)營(yíng)過程中可能會(huì)出現(xiàn)收益分配的問題，物業(yè)方和管理方對(duì)于獲取的收益應(yīng)該怎樣合理分配，建立合理的激勵(lì)和實(shí)施保障機(jī)制非常必要。

目前萬達(dá)商管有兩種輕資產(chǎn)模式：第一種是投資類萬達(dá)廣場(chǎng)，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)商管負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。第二種是合作類萬達(dá)廣場(chǎng)模式，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)商管占三成。

兩種輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式共同運(yùn)行也讓萬達(dá)商管在開展業(yè)務(wù)上更加靈活，占據(jù)更多的市場(chǎng)空間，但是存在于輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)過程中的種種問題，同樣也為萬達(dá)商管帶來了諸多的挑戰(zhàn)需要去面對(duì)。

隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，未來城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求也會(huì)提升，而萬達(dá)商管作為行業(yè)領(lǐng)頭羊也會(huì)加快擴(kuò)張的步伐，這會(huì)讓萬達(dá)商管對(duì)資金的需求更加強(qiáng)烈，而能否通過成功上市去解決資金需求還是未知，萬達(dá)商管的前路也依舊充滿不確定性。

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