長(zhǎng)租公寓又出事：蛋殼讓租客還起了“房貸”？

原標(biāo)題：長(zhǎng)租公寓又出事：蛋殼讓租客還起了“房貸”？

作者｜閃電懶

編輯｜Duke

來(lái)源｜鈦財(cái)經(jīng)

長(zhǎng)租公寓時(shí)值“多事之秋”，作為行業(yè)龍頭的蛋殼公寓也動(dòng)蕩不安。

近日，蛋殼公寓又發(fā)生一起人事變動(dòng)，公司首席運(yùn)營(yíng)官（COO）顧國(guó)棟被曝已于近日離職，這距離其加入蛋殼僅16個(gè)月。蛋殼官方回應(yīng)稱顧國(guó)棟是因“個(gè)人原因”離職，屬正常人員變動(dòng)，不會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。

不過(guò)，從年初開(kāi)始，蛋殼公寓就被爆出多月未發(fā)工資、變相裁員、App下架整改以及多起消費(fèi)者投訴事件。種種的負(fù)面消息疊加起來(lái)，市場(chǎng)人心惶惶，甚至蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的話題已經(jīng)登上熱搜。

蛋殼深陷“跑路”風(fēng)波

蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，公司是紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司旗下中高端公寓品牌，是一家以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心，提供高品質(zhì)租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺(tái)。

天眼查顯示，自2019年起，涉及該公司的開(kāi)庭公告就有89份，以租賃、買賣、勞動(dòng)合同糾紛為主。而且訴訟糾紛愈演愈烈，走投無(wú)路的維權(quán)者甚至“登門造訪”討說(shuō)法。

10月14日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，蛋殼在北京的辦公處遭到了維權(quán)人士的包圍，據(jù)悉從工程合作商、保潔，到業(yè)主、租戶，維權(quán)人群幾乎涉及蛋殼公寓上下游業(yè)務(wù)的合作方。

其中，工程合作商急于拿到未結(jié)的工程款、有的業(yè)主不滿房租被拖欠，有的租客則擔(dān)心平臺(tái)跑路希望解約……

雖然，蛋殼公寓員工坦言“蛋殼的確出現(xiàn)資金鏈緊張的狀況”。不過(guò)對(duì)于“跑路倒閉”等言論，官方則否認(rèn)，并表示目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常。

網(wǎng)友對(duì)蛋殼公寓的這則聲明并不買賬，甚至有網(wǎng)友直言，這種情況估計(jì)快了。

截至目前，消費(fèi)者維權(quán)平臺(tái)《黑貓投訴》數(shù)據(jù)顯示，與蛋殼公寓相關(guān)投訴條目已經(jīng)有19858個(gè)。

拖欠業(yè)主水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)；房屋質(zhì)量問(wèn)題包括甲醛超標(biāo)、房屋漏水、供暖不足；不公平條款，違約金過(guò)高；拖欠房租，誘導(dǎo)貸款，平臺(tái)跑路等方面的投訴不勝枚舉。

三年多虧損63億

蛋殼公寓于2015年成立，2019年3月完成5億美元C輪融資，同年5月胡潤(rùn)新發(fā)現(xiàn)獨(dú)角獸榜單，并于2020年1月選擇在紐交所上市。

但上市并未改善公司業(yè)績(jī)虧損情況。財(cái)報(bào)顯示，2017至2019年，蛋殼公寓營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損則分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。今年僅發(fā)布的一季度財(cái)報(bào)也顯示，虧損了12.3億元。

同時(shí)，公司上市后股價(jià)表現(xiàn)也不盡人意。行情數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓上市后股價(jià)一度達(dá)到13.90美元，但此后總體呈下跌之勢(shì)，截止發(fā)稿前，其股價(jià)已經(jīng)跌至2.22美元，不到一年的時(shí)間，市值自高位下跌超過(guò)八成。

背后，大規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)策略是蛋殼虧損的主要原因。2017年到2019年，蛋殼運(yùn)營(yíng)的房源數(shù)量暴漲近30倍。為了這些房源，蛋殼付出巨大的成本投入。據(jù)其招股書顯示，平均下來(lái)每一套新增房源的成本，需要12-20個(gè)月后才能收回。

而雪上加霜的是，上半年在疫情影響下，整個(gè)市場(chǎng)租金普降，同時(shí)入住率也走低。

蛋殼在招股書中風(fēng)險(xiǎn)提示章寫到，公司與房東們普遍簽了4-6年長(zhǎng)約，鎖定了成本價(jià)格，如果未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格下滑，存在租金差為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，從目前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，蛋殼的資金鏈確實(shí)越來(lái)越緊張，而被曝光的裁員、拖欠工資等消息也從側(cè)面反映蛋殼正在縮減開(kāi)支，但如果資金鏈危機(jī)確實(shí)發(fā)酵，這些動(dòng)作無(wú)疑如飲鴆止渴，只能等待“白衣騎士”救場(chǎng)了。

長(zhǎng)租公寓的陷阱

實(shí)際上，包含蛋殼公寓在內(nèi)，不少長(zhǎng)租公寓平臺(tái)或租房平臺(tái)今年以來(lái)風(fēng)波不斷。

就在本月，深圳一長(zhǎng)租公寓“小鷹找房”疑似爆雷。而此前，杭州長(zhǎng)租公寓“友客”、杭州長(zhǎng)租公寓“巢客”、上海長(zhǎng)租公寓“嵐越”等公司也紛紛出現(xiàn)爆雷、跑路的情況。

為何長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷？

實(shí)際上，爆雷的企業(yè)不少采用了“高收低租”的經(jīng)營(yíng)方式，即用高于市場(chǎng)的價(jià)格找房東，按月或按季度向房東支付租金，再以低價(jià)出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租。

為了吸引用戶，長(zhǎng)租公寓不惜以越來(lái)越高的價(jià)格從房東手里拿房，再以越來(lái)越低的價(jià)格租到租客手中，這樣的惡性競(jìng)爭(zhēng)大大提高了其獲取房源的成本。若出現(xiàn)收支不平衡的款項(xiàng)，則容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，輕則拖欠租金，重則“卷款跑路”。

另外，許多黑心長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了引導(dǎo)租客支付一年甚至幾年的租賃合同，還引入了“租金貸”的玩法。

租金貸，即租客與長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，金融機(jī)構(gòu)替租客向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。由此，長(zhǎng)租公寓企業(yè)就能提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長(zhǎng)期租金，積蓄資金池，形成財(cái)務(wù)杠桿，用以規(guī)模擴(kuò)張、吸納新房源。

據(jù)蛋殼招股書披露，只有使用了租金貸，蛋殼租戶才能選擇月付，否則只能以季付、年付等方式，一次交納大筆租金。

不少租客由于負(fù)擔(dān)不起一整年的租金，往往會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓企業(yè)推薦的“租金貸”方案。表面上，租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸。有網(wǎng)友調(diào)侃，“還沒(méi)買房，長(zhǎng)租公寓就提前讓年輕人擁有了還房貸的真實(shí)體驗(yàn)。”

而一旦平臺(tái)跑路，租客不僅會(huì)被房東掃地出門，還得向金融機(jī)構(gòu)償還債務(wù)，面臨艱難的維權(quán)境地。

隨著長(zhǎng)租公寓爆雷事件的頻發(fā)，相關(guān)監(jiān)管方也對(duì)租金貸提高了打擊力度。

今年9月，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征詢意見(jiàn)稿）》，要求住房租賃企業(yè)“不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款”，并給出了具體的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓要想入門，這種“高杠桿”的金融游戲是玩不通的，而消費(fèi)者也需要提高警惕，避免踩雷。至于遭遇資金危機(jī)的蛋殼能否向死而生，守住行業(yè)龍頭寶座呢？我們拭目以待！

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