“丟”車保帥，萬科能否跨過房地產寒冬？

原標題：“丟”車保帥，萬科能否跨過房地產寒冬？

本文概要：曾經被譽為造富神話，最賺錢的房地產行業(yè)，如今也進入了寒冬。先是國家堅持“住房不炒”，房產銷售大幅下滑，緊接著是銀行嚴查首付來源、限額限貸、利率大幅度上漲，再到如今關于房地產三條紅線的限制政策發(fā)布，市場一片哀嚎，房企貌似進入了黑鐵時代。

一、房地產跌下神壇，萬科面臨最大困境

二、拆分萬科，萬物生IPO能否扳回一城？

三、從賣房到賣服務，萬科將走向新篇章？

2018年，萬科的秋季例會上，無論是主屏幕還是副屏幕上都是一片鮮艷的紅色，但在喜慶的屏幕上面，卻赫然顯示著“活下去”的字樣，萬科“活下去”的口號響遍了整個房地產行業(yè)。

只是當年，不少房地產企業(yè)都覺得是無稽之談，明明房地產的日子好著呢，一年比一年紅火，萬科完全是危言聳聽。

然而到如今，三年過去了，活下去三個字已經從萬科的口號，變成了行業(yè)的現(xiàn)狀，以萬科為首的房地產行業(yè)正在面臨前所未有的冷酷寒冬。

房地產跌下神壇，萬科面臨最大困境

曾經的造富神話，如今已經跌落神壇。

房地產，是迎著時代的大潮蓬勃發(fā)展起來的。在過去的十多年，中國由于城鎮(zhèn)化的提出，停止了“統(tǒng)一福利分房”的措施，使得全國各地對于房屋建設的需求開始急速增長。

再加上“按揭貸款”的出臺，極大的刺激了房屋的消費，房地產行業(yè)迎來了其發(fā)展的黃金20年。

也正是因此，當時的房地產可以說是最造富的行業(yè)。在1997年全球富豪榜中，房地產開發(fā)商不計其數(shù)，幾乎占據(jù)了華人富豪近一半的名額。李兆基和郭炳湘家族甚至都躋身進了全球前十，讓整個世界看到中國房地產的造富奇跡。

但到今日，2021胡潤百富榜雖已發(fā)布，卻難見房地產的身影。前十的榜單里，并沒有房地產行業(yè)的企業(yè)家。房地產企業(yè)家上榜人數(shù)也大幅下降，跌出了前兩大造富行業(yè)。

顯而易見，房地產排名勢弱的背后，昔日輝煌的房地產經濟已經跌下神壇的現(xiàn)狀。據(jù)中房網統(tǒng)計，2021年就已經有244家房地產企業(yè)宣告破產，可以說平均每天都有一家房企在破產的路上。

此外，自去年以來，房地產行業(yè)就頻頻傳出資金鏈、債務出現(xiàn)問題的消息。包括華夏幸福、藍光發(fā)展、恒大集團等多個房地產企業(yè)都出現(xiàn)了經營上的困境。

而萬科雖然沒有出現(xiàn)嚴重的財務危機，但也不可避免的受到形勢影響。

10月28日，萬科發(fā)布2021年三季度財報，從財報來看，萬科的營收仍在增長，但只增加了營收而不增加凈利潤，且凈利潤增速還在持續(xù)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，五年內，萬科的凈利潤增速分別是16%、33%、20%、15%，6.8%，一度跌破了兩位數(shù)。

在現(xiàn)金流方面，一向被稱為現(xiàn)金流王者的萬科截至2021年三季度末，比6月底減少了483.2億元，同比下降了17%，創(chuàng)萬科近兩年來現(xiàn)金流的最低紀錄。

同時，現(xiàn)金流的壓力也為存貨埋下隱患。據(jù)萬科2020年財務報表顯示，萬科的房屋存貨超過一萬億，占公司所有資產的53%，而一旦房價降價，公司一萬億的資產都要縮水，這對于已經面臨多重困境的萬科來說，絕對不是一個好的信號。

因此，為了抵御房地產的寒冬，萬科必須為“過冬”做些什么了。

拆分萬科，萬物生IPO能否扳回一城？

行業(yè)寒冬之下，龍頭企業(yè)的應變之舉，是成是敗？

11月5日，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。

萬物云上市并不意外，只是萬物云的上市比大家想象中都要來得更快。

但其實也并不難理解，萬物云提前上市主要有兩個原因。一是碧桂園在物業(yè)市場的重重緊逼，讓萬物生不得不上。二則是為了提振困于行業(yè)困境的母家萬科，緩解萬科的產業(yè)壓力。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年的萬物云以5.78平方米的物業(yè)在管面積排名第一，碧桂園以5.05平方米位于第三，但經過一年的收并購洗牌后，碧桂園成為最大贏家。

而沒有及時上市的萬物云，顯然錯過了這一波突然涌現(xiàn)的并購窗口期，讓碧桂園的營業(yè)收入在今年首次超越了萬物云。

另一方面，則是母家萬科面對當下的行業(yè)困境，自身的業(yè)績和現(xiàn)金流都出現(xiàn)了不小的問題，已經無法再為萬物生保駕護航，甚至還需要萬物云緩解壓力。

因此，萬物生獨立上市，已經是箭在弦上不得不發(fā)。盡管當前并不是萬物生上市的最好時機，卻是萬科當下能夠做的最佳選擇。

事實證明，萬科的選擇是對的。萬物云的消息一出，萬科便在股市開盤便一路走高，顯然無論是萬科還是資本市場，都對萬物生這個底牌充滿了期待。

畢竟萬物生作為一個帶有科技屬性的物業(yè)服務公司，在同行業(yè)內并不多見。

并且值得注意的是，萬物云的定位也從來不是物業(yè)管理。自從萬科物業(yè)改名為萬物云的那一刻開始，萬物云定位就是空間科技服務，發(fā)展重點是以科技賦能服務，而這也是萬物云一直備受市場看好的一大原因。

同時，正是在這樣的發(fā)展轉變下，萬物云被寄予了厚望，也達到了一定的高度。

截至2020年6月底，萬物云已經在中國100多個具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘型瓿刹季?，其中包括住宅服務合同項?769個，商企服務合同項目1059個。

并且在2020年，萬物云還接管了更多萬科以外的物業(yè)管理項目，行業(yè)競爭力大幅增強，貢獻了182.04億元人民幣的收入，同比增長27.36%，比恒大物業(yè)和碧桂園服務的營收都要高。

可見，作為萬科旗下最為重要的板塊之一，萬物云毫無疑問是最有實力和底氣沖擊IPO的。

并且如若萬物云上市進程順利，憑借著萬科的龍頭位置以及萬物云本身極具發(fā)展性的科技屬性，資本市場對其估值應當是不會少于碧桂園的。

萬物云很有可能會拿回物業(yè)服務的榜首，為萬科扳回一城。同時，萬物云的上市，也能為目前陷入發(fā)展危機的萬科提振士氣，緩解其現(xiàn)金流危機，提高股價。

從賣房到賣服務，萬科將走向新篇章？

萬科董事長郁亮在2020年春節(jié)的一番對外發(fā)言，預示了未來萬科的路。

郁亮表示，“房地產企業(yè)不能再像過去那樣，靠拿地建房坐等升值，也不能靠著加杠桿想著賺金融的錢，現(xiàn)在能做的，就是向經營服務業(yè)靠攏”。

因此，萬科開始了整體轉型，其中最根本的就是從地產開發(fā)商變成城市配套服務商。

其實，城市配套服務商并不是新概念，早在2017年，萬科董事長郁亮就表示萬科將致力于向城市配套服務商轉型。

那究竟什么是“城市配套服務商”？

我們可以拆解來看，首先，城市是指萬科要圍繞城市里的萬科業(yè)主，提供產品與服務；配套，即給人、社區(qū)乃至城市提供公共服務和配套的內容；服務商的意思是：產品是有終點的，服務則永無止境。

因此，城市配套服務商就是指為業(yè)主，提供區(qū)域內配套的內容或服務。其具體表現(xiàn)在住宅、商業(yè)、物流倉儲、物業(yè)、養(yǎng)老、旅游等多個方面。

而萬科在這些領域都有所布局和發(fā)展，盡管在前期它們并沒有顯露出太大的作用，但經過多年的發(fā)展，城市配套服務商相關業(yè)務的布局已具雛形，并開始有收獲。

首先是物業(yè)板塊，萬科已經率先推出了萬物云沖擊IPO，其作為萬科轉型城市建設服務商的重要板塊，將承擔的萬科在城市服務產業(yè)的加速布局。

而物流板塊，萬科旗下的萬緯物流目前萬緯物流已經在46個城市布局，倉儲規(guī)模突破1100萬平方米，形成了全國性的倉儲物流網絡。

在未來，萬緯物流將會深入與電商、高端制造、現(xiàn)代批發(fā)零售業(yè)等行業(yè)的企業(yè)建立廣泛聯(lián)系。

與萬緯物流一樣，長租公寓業(yè)務板塊的泊寓公寓也是萬科“城市配套服務商”新業(yè)務探索與布局的重點之一。目前，泊寓公寓是集中式長租公寓行業(yè)規(guī)模第一，覆蓋了多個城市。

而商業(yè)開發(fā)和運營板塊，則由萬科收購的印力集團來主力推進，以印力集團為發(fā)力點，加速推動萬科在商業(yè)業(yè)務的全面發(fā)展，協(xié)助推進萬科實現(xiàn)“城市配套服務商”的轉型目標。

除此之外，萬科還覆蓋了還養(yǎng)老公寓、冰雪度假、教育、產業(yè)辦公等業(yè)務，全面發(fā)展起了相關配套服務。

事實上，萬科的決策是非常正確且具有前瞻性的。房地產已經在歷史上超額完成了自己的使命——建造銷售房屋，提供住房安置。

在這一背景下，房地產行業(yè)的回落已是必然，傳統(tǒng)房企以地產開發(fā)銷售為主的模式也自然是走不通的。

而“城市配套服務商”不同，它是新時代賦予房地產企業(yè)新的使命。畢竟如今的中國并不缺房子，恰恰相反的是，房子已經夠多了，而房屋配套服務卻跟不上來。

因此，萬科選擇轉型城市配套服務商，既是切入了一個擁有廣闊市場的地產服務領域，也將是萬科走向新篇章的開始。

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