如何從供給側(cè)來(lái)遏制當(dāng)下的高房?jī)r(jià)？

想必昨晚又被各地的限購(gòu)新聞刷了屏，特別是在前幾天剛剛被《最近有點(diǎn)為北京感到難過(guò)》共鳴過(guò)的朋友，心情更是復(fù)雜難以形容。

不過(guò)，通常我們有理由相信各地住建或房管部門(mén)的初衷都是好的，為了平抑房?jī)r(jià)，為了讓剛需的居民能更快地住得上房子。但是這個(gè)做法嘛，的確有些那啥，乍一看，我還以為是城管臥底混進(jìn)了住建和房管系統(tǒng)呢。

作為一個(gè)限不限購(gòu)都買(mǎi)不起北上廣深杭房子的昔日北漂，我也忍不住想吐槽一把。既然各種限購(gòu)是從需求側(cè)出發(fā)的政策，好吧，那我就從供給側(cè)來(lái)說(shuō)說(shuō)高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生原因和對(duì)策。

區(qū)域壟斷和拍賣(mài)抬高了土地成本

首先，第一個(gè)也最重要的一個(gè)原因，就是房地產(chǎn)的基本原材料土地供應(yīng)處于區(qū)域壟斷。在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，土地供應(yīng)只有一家，那就是當(dāng)?shù)氐胤秸?。我們都知道，任何一個(gè)行業(yè)，如果出現(xiàn)了壟斷，如果不能打破壟斷局面的，那么只能指望壟斷者的自我克制來(lái)保障價(jià)格的合理。

理論上，各地政府應(yīng)該都會(huì)把市民利益放在首位，合理供應(yīng)土地。但實(shí)際上，在利益特別是土地財(cái)政利益的驅(qū)動(dòng)下，地方政府難免受到誘惑。而之前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，賣(mài)地收入一直游離在財(cái)政監(jiān)管之外（現(xiàn)在是否已經(jīng)列入，我不太清楚，請(qǐng)大家自查）。這好比于一個(gè)每月工資上交老婆的1988年中年男子，突然每月都多了一筆幾乎和工資差不多的外快。老婆不知道無(wú)法監(jiān)控，于是他拿著外快想去吃飯就去吃飯、想去K歌就K歌，甚至?xí)r不時(shí)還去喝喝花酒，感覺(jué)不能再爽。

但凡上癮又幾乎沒(méi)人管的事都比較可怕，土地財(cái)政就相當(dāng)于工資外收入，也讓各地方政府欲罷不能。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展KPI的激勵(lì)下，各級(jí)地方政府想方設(shè)法地把土地往高價(jià)賣(mài)。于是我們就看到各地賣(mài)地收入動(dòng)輒幾百億，甚至上千億的新聞。當(dāng)然，各地方政府用賣(mài)地收入還是做了很多有利于市民的事情，修路修橋修地鐵，以及各種樓臺(tái)場(chǎng)館，讓城市建設(shè)煥然一新。遺憾的是，通常下水道這種面子以下的工程往往被忽略了，所以我們國(guó)內(nèi)很多漂亮的城市最怕下雨。

近年拍賣(mài)幾乎成了國(guó)內(nèi)城市土地交易的唯一方式。拍賣(mài)的好處自然不言而喻，可以實(shí)現(xiàn)信息透明，減少黑箱操作，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)（即土地）的價(jià)值。但缺點(diǎn)同樣明顯，那就是拍賣(mài)容易推高商品成交價(jià)格。在不對(duì)稱(chēng)信息和心理競(jìng)爭(zhēng)的促使下，競(jìng)投人通常會(huì)在不夠理性的狀態(tài)下，把標(biāo)的物成交價(jià)至市場(chǎng)價(jià)格的三倍左右。如果大家搜索一下拍賣(mài)的相關(guān)新聞，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種情況。

當(dāng)然我們假定房地產(chǎn)商都是理性的，事實(shí)上它們也是理性的。當(dāng)一次拍賣(mài)之后發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)在今后調(diào)整自己的投標(biāo)策略。但問(wèn)題在于前面我們說(shuō)過(guò)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)土地供應(yīng)只有一家，供應(yīng)商可以采取限制投放的方式來(lái)人為減少土地供應(yīng)，形成短期內(nèi)的供不應(yīng)求局面，迫使急需拿地的房地產(chǎn)繼續(xù)用高價(jià)來(lái)競(jìng)投下一塊土地。這樣就形成了一個(gè)循環(huán)，導(dǎo)致土地供應(yīng)越來(lái)越高，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州主城區(qū)宅地成交平均樓面價(jià)為13636元/平方米，比2014年上漲了24%。這種漲幅的材料成本上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了GDP和人均收入的速度，成為驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原始動(dòng)力。在商言商，開(kāi)發(fā)商自然就把土地成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，于是房?jī)r(jià)就如大家看到的這樣刷刷地向上竄，像吃了炫邁一樣。

行業(yè)性壟斷，劣幣驅(qū)除良幣

商品房賣(mài)得貴，勞資干脆就自己蓋一棟好了，一個(gè)人力量不夠大家合伙，自己不會(huì)蓋樓去找建筑公司，開(kāi)發(fā)商不也是自己不動(dòng)手請(qǐng)建筑公司嘛。要知道雖然地皮貴，但建安成本卻只不過(guò)每建筑平方米一千多塊。還以上面說(shuō)的杭州主城區(qū)的平均樓面價(jià)13636元/平方米來(lái)說(shuō)，自己蓋的話加上各種稅費(fèi)，成本也就一萬(wàn)六七的樣子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市面行情，甚至只有一半。

是的，如果可以的話，那樣各地的房?jī)r(jià)也可以得到一定的制衡。但問(wèn)題又來(lái)了，房地產(chǎn)行業(yè)政策日趨嚴(yán)格，早期還被默許的集資建房、單位自建等方式如今已經(jīng)看不到了。也就是說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)形成了行業(yè)性壟斷，除了向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房外別無(wú)他法（此處忽略了極少量的公租房，因?yàn)榕c絕大多數(shù)人無(wú)關(guān)）。

當(dāng)然，如果是一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，情況也不至于像現(xiàn)在這么糟糕。但問(wèn)題是目前的房地產(chǎn)行業(yè)并不健康，甚至常常是劣幣驅(qū)退良幣的情況。比的不是誰(shuí)的質(zhì)量和服務(wù)好，而是誰(shuí)更會(huì)鉆漏洞和更有關(guān)系。

我們建立一個(gè)簡(jiǎn)單的模型：假定某市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，只有甲乙兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，甲是誠(chéng)實(shí)的商人，而乙善于投機(jī)鉆營(yíng)。剛剛開(kāi)始他們的資本都是兩千萬(wàn)，分別獲得了一個(gè)價(jià)值一億的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)期是兩年，利潤(rùn)率均為30%。甲把兩千萬(wàn)都投入到自己的項(xiàng)目中，收回的預(yù)付款也用于按期結(jié)清材料和建安費(fèi)，兩年后項(xiàng)目清算，房子質(zhì)量很好，他掙了三千萬(wàn)。

而乙也用兩千萬(wàn)就啟動(dòng)了項(xiàng)目，但要求供應(yīng)商和建筑商墊資入場(chǎng)；把收到的兩千萬(wàn)元預(yù)售房款挪用，又去搶了另一塊地，投入新的開(kāi)發(fā)。由于墊資增加了成本和風(fēng)險(xiǎn)，供應(yīng)商偷工減料以降低成本，導(dǎo)致材料和工程質(zhì)量比較差。但乙運(yùn)用關(guān)系順利通過(guò)了各種檢測(cè)，打點(diǎn)關(guān)系需要付出成本，于是乙上漲了房?jī)r(jià)，但由于初期剛需強(qiáng)烈，所以房子照樣全部賣(mài)掉。假定從競(jìng)標(biāo)到預(yù)售平均周期為6個(gè)月，當(dāng)?shù)谝粋€(gè)項(xiàng)目結(jié)束，乙方至少擁有了四個(gè)項(xiàng)目和近億元現(xiàn)金。

誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的甲，這時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己根本無(wú)力與實(shí)力雄厚的乙方競(jìng)爭(zhēng)，甚至連地都買(mǎi)不起了。于是甲有兩個(gè)選擇，一是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè)，二是像乙那樣經(jīng)營(yíng)，也變成奸商。通常情況如我們所看到，大染缸里都是把個(gè)體給同化了，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。而當(dāng)行業(yè)中充斥著乙這樣的奸商時(shí)，生產(chǎn)出的商品只是質(zhì)次價(jià)高的房子，因?yàn)檎\(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)已經(jīng)被市場(chǎng)逆向淘汰了，最終買(mǎi)單的則是無(wú)辜的消費(fèi)者。

如何從供給側(cè)來(lái)遏制當(dāng)下的高房?jī)r(jià)

目前的地方調(diào)控政策，幾乎都從需求側(cè)入手。什么限購(gòu)啊，什么限貸啊，事實(shí)上作用甚小。總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)，能買(mǎi)得起的人是少數(shù)。在限的人絕大多數(shù)都買(mǎi)不起房，而買(mǎi)得起的人很多不在限購(gòu)之列。不在限的幸運(yùn)兒中，買(mǎi)不起的人還是買(mǎi)不起，你以為交了五年社保就比交三年社保的人更有錢(qián)，別逗了好么。

歷次的限購(gòu)政策，最終的結(jié)果都是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也說(shuō)明了從需求側(cè)來(lái)遏制的方法基本是失效的。所以，不妨試試從供給側(cè)著手，比如在土地供應(yīng)和房地產(chǎn)行業(yè)管理做一些動(dòng)作。

土地供應(yīng)這個(gè)是大環(huán)境，也是制度性優(yōu)越所在，以便集中力量辦大事，建好城市為人民，所以略過(guò)。而拍賣(mài)也是目前杜絕黑箱操作的最好方式，盡管有弊端，但沒(méi)有更好的方式之前還是應(yīng)該支持。不過(guò)拍賣(mài)規(guī)則上可以發(fā)揮當(dāng)?shù)卣闹饔^能動(dòng)性，比如根據(jù)周邊地段的現(xiàn)價(jià)和預(yù)期提前劃定房?jī)r(jià)的上限，從而在投資利益和民生之間取得平衡。這樣就能杜絕開(kāi)發(fā)商的非理性競(jìng)價(jià)現(xiàn)象，還可以體現(xiàn)地方政府對(duì)市民負(fù)責(zé)任的態(tài)度，可謂是一舉兩得。

當(dāng)然，自我管理是最難的，上面的方法可能對(duì)地方政府而言有些勉為其難。好在供應(yīng)側(cè)還有開(kāi)發(fā)商，向它們下手要容易得多。別急，這里還有兩招管用的：一是實(shí)行現(xiàn)金全款拿地；二是取消預(yù)售制，必須現(xiàn)房交易。

目前房地產(chǎn)業(yè)為什么虛火過(guò)大，原因就在于它們是用買(mǎi)房人和銀行的錢(qián)在投資，把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)房人和銀行的頭上，這在其他行業(yè)是不可思議的。這兩個(gè)對(duì)策只是讓房地產(chǎn)行業(yè)吐出不該占用的次多，回歸到正常的自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。以前開(kāi)發(fā)商幾乎不需要考慮資金的使用成本和周轉(zhuǎn)率，實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)政策后就不一樣了。之前由應(yīng)付土地款和購(gòu)房預(yù)售款形成的現(xiàn)金流沒(méi)有了，花的都是股東自有資本，逼著他們盤(pán)算每月的資金利息成本，盡快把房子建成并快速回籠資金。以前監(jiān)管部門(mén)頭痛的炒地皮、捂盤(pán)惜售等現(xiàn)象，不說(shuō)迎刃而解，但肯定大大好轉(zhuǎn)。

有人可能會(huì)說(shuō)，這樣不好吧，預(yù)售制早就約定成俗成了行業(yè)傳統(tǒng)，而且房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)不起這么大的手術(shù)。預(yù)售制，又稱(chēng)賣(mài)樓花，是香港早年因?yàn)榇蠡馃龤?shù)千間房屋后而獨(dú)創(chuàng)的一種模式，旨在解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，讓市民更快地住進(jìn)新房。后來(lái)上世紀(jì)九十年代才被內(nèi)地學(xué)來(lái)，扶持當(dāng)時(shí)資金缺乏的房地產(chǎn)業(yè)，有著特定的市場(chǎng)背景。經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)早已變成了資金雄厚的大產(chǎn)業(yè)，否則哪來(lái)眾多房產(chǎn)商占據(jù)富豪榜的壯觀場(chǎng)面。小目標(biāo)都是一個(gè)億的地產(chǎn)業(yè)，肯定能適應(yīng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的新政策，不用咱們這些買(mǎi)不起房子的吊絲瞎操心了。

香港60年代的經(jīng)歷也證明，預(yù)售制會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿和開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債，從而推高樓價(jià)，甚至可以導(dǎo)致金融危機(jī)。事實(shí)上我們看到的很多惡果就是預(yù)售制的負(fù)面作用。后來(lái)香港政府陸續(xù)出臺(tái)了商品房預(yù)售制度的規(guī)范性文件，使得預(yù)售制更加完善規(guī)范，有效規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)。非?？上У氖?，內(nèi)地只學(xué)到香港賣(mài)樓花的皮，但沒(méi)能復(fù)制來(lái)配套的嚴(yán)格監(jiān)管。

最重要的一點(diǎn)，全款拿地和現(xiàn)房交易實(shí)行之后，對(duì)于地方政府的土地收益不會(huì)造成任何損害。相反，實(shí)行現(xiàn)金全款購(gòu)地，還能加快地方政府的資金回籠問(wèn)題，避免出現(xiàn)呆賬死賬，多賺不少利息呢。至于還有利于提高銀行貸款質(zhì)量和降低金融風(fēng)險(xiǎn)，這些就太大了，不扯了（主要也是扯不來(lái)）。

作為一個(gè)普通消費(fèi)者而言，最關(guān)心的就是房?jī)r(jià)能夠慢慢回復(fù)到經(jīng)濟(jì)學(xué)的正常軌跡上來(lái)。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，一套房子的夢(mèng)想很重要，這關(guān)系到人生和事業(yè)的未來(lái)；對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，年輕人有夢(mèng)想更重要，這關(guān)系到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。

【作者介紹：螞蟻蟲(chóng)，科技評(píng)論人，專(zhuān)欄作者。微信公眾號(hào)：螞蟻蟲(chóng)（miniant-cn）】

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