自如CEO熊林：長租公寓靠低毛利運(yùn)營

9月3日下午，深陷“甲醛風(fēng)波”的自如CEO熊林接受新京報記者專訪時表示，目前已經(jīng)采取三個措施，首先6月1日后入住的客戶，有所疑慮可以免費(fèi)檢測，第二是下架所有首次出租的房源，檢測安全之后再上線，第三是積極動員全國同事來和客戶做更多的交流，讓一線同事來幫助客戶協(xié)調(diào)解決問題。

除了甲醛風(fēng)波外，自如此前還陷入房租漲價風(fēng)波，針對業(yè)界質(zhì)疑的房租分期變金融工具加杠桿問題，熊林表示自如的租金貸占比不到25%，是良性的。

1、在超高周轉(zhuǎn)率下，如何保障裝修無污染？

在網(wǎng)絡(luò)爆出“阿里員工去世，生前租自如甲醛房”之后，熊林就在自己的微博開始發(fā)布相關(guān)的回應(yīng)。談及最近的狀況，熊林說，“兩個心態(tài)，拒絕憤怒和委屈。”

熊林表示，最擔(dān)心客戶對自如的信任受到影響。熊林說，“因為自如是行業(yè)標(biāo)桿，是第一，大家對你就是有更高的要求，(自如)有更大的責(zé)任。(只有)專業(yè)和誠懇的行動，客戶才會持續(xù)信任我們”。

“出了這件事之后，會有一系列措施啟動落地”，熊林表示，一方面從房源的基礎(chǔ)品質(zhì)來下手，自如會進(jìn)行毛坯裝修、老舊改造、精裝修改造三類。這三種房子的裝修投入不同。自如最近啟動的“深呼吸”項目，最重要的基礎(chǔ)是提升房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用一系列產(chǎn)品的升級和品控、抽查來保證裝修過程符合規(guī)定。

熊林介紹自如內(nèi)部有一個品控管理部，根據(jù)驗收清單來整改。進(jìn)行出租時，線上會標(biāo)注首次出租，線下管家也會在帶看時提醒優(yōu)先考慮二次租住的房間。

裝修問題一直是自如最大的問題之一，熊林回憶，在自如剛起步的時候，客戶看重安全和穩(wěn)定，自如選擇靠譜的供應(yīng)商。隨后自如認(rèn)識到要解決裝修問題，意味著更大的投入，開始對老舊房屋進(jìn)行空氣治理。

“2014年我們開始發(fā)布自如友家的時候，我們把很多家具改成了工業(yè)風(fēng)鐵制品，減少了很多板材用料，到2017年自如做‘深呼吸’項目，探索從源頭上解決產(chǎn)品質(zhì)量問題。”熊林解釋，第一方面就是板材質(zhì)量，達(dá)到歐洲的裝修標(biāo)準(zhǔn)，第二方面是輔料的運(yùn)用，對黏合劑和涂料進(jìn)行升級，在衣柜上嘗試更少的板材。自如也嘗試過裝新風(fēng)系統(tǒng)，但是成本和施工難度陡增，很多業(yè)主不允許在墻上打洞。

此外，熊林表示，目前市場上沒有足夠的第三方檢測機(jī)構(gòu)，來支撐自如數(shù)萬房屋的檢測需求，這說明過去空檢的需求端和供應(yīng)端，都沒有發(fā)展充分。不僅僅是租賃端，在家裝和辦公室、商場等場所的裝修檢測都是缺失的，過去都不做檢測，檢測行業(yè)就達(dá)不到發(fā)展。希望可以推動檢測發(fā)展，并形成未來的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

2、房租分期變金融工具，加杠桿危險幾何？

自如此前被質(zhì)疑，通過分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益，另一邊通過租金貸收取租客利息。

有業(yè)內(nèi)人士分析，借助金融工具，長租企業(yè)可以大量沉淀資金，加大資金杠桿，讓擴(kuò)張速度翻倍，而住房租賃企業(yè)分為業(yè)主端的租賃和客戶端的租賃，兩端都是金融杠桿。有的租客發(fā)現(xiàn)，租房中介表面上承諾“押一付一”，其實在其中嵌套了一個第三方租房貸款。

對此，熊林回應(yīng)，“租金貸本身是一種創(chuàng)新，但作為一種金融手段，一個是使用比例，杠桿幅度，第二是真實性。”他表示，自如在租金貸的占比保持在25%以內(nèi)，其負(fù)債水平和投入水平是良性的，但很多企業(yè)用到70%以上，這就存在很多透支未來的風(fēng)險。很多客戶反映被貸款，沒有讓消費(fèi)者知情，而且放大了杠桿。

對于防范長租公寓的金融風(fēng)險，熊林分析，主要靠三個手段，降低使用比例，提升資產(chǎn)質(zhì)量，提升經(jīng)營水平，“使用比例在一定比例之下，就沒有透支未來。經(jīng)營做得好，就不會破產(chǎn)。收入要彌補(bǔ)負(fù)債，量入為出，不做盲目的擴(kuò)張，以穩(wěn)健的增長來防范風(fēng)險，為客戶做規(guī)范的操作。”

在長租公寓的競爭中，熊林分析，并不是任何企業(yè)都能找到鑰匙，有的企業(yè)找到了資本，但是機(jī)構(gòu)化的價值是保持房租穩(wěn)定的增長，而不是大起大落。這個行業(yè)最大的就是租房成本，我們追求更高的性價比，讓更多的人使用我們的產(chǎn)品。這個行業(yè)進(jìn)入門檻低，實際上是規(guī)模管理難度極高的行業(yè)，包括品控、安全，這是一個看起來簡單，但越做越難的行業(yè)。

3、有傳聞稱“平臺利潤堪比販毒”，實際如何？

此前有網(wǎng)絡(luò)文章稱“中介利潤比販毒還要高”，對于這個說法，熊林說，“我也不知道販毒的利潤有多高。但是長租公寓是靠低毛利、大規(guī)模來運(yùn)營的。”

目前自如在租房市場份額為8%，對于之前囤房漲價的質(zhì)疑，熊林分析，“中介囤房漲價的質(zhì)疑是站不住腳的，一算賬就禁不起推敲。如果囤8萬間房，每天100塊租金，囤一個月的成本是2.4億。沒有中介有這個資金實力來囤房漲價。”

“機(jī)構(gòu)化經(jīng)營模式的核心是不要空置，個人持有房產(chǎn)的成本其實不高，而機(jī)構(gòu)有房子在手里的時候成本極高。大機(jī)構(gòu)的作用就是可以讓房租不會太大浮動，自如只有8%占比，客戶在租房子的時候也會四處比價，所以只能跟隨市場，不能去左右市場。”熊林說，這個行業(yè)有很多競爭者進(jìn)來，會采用一些手段破壞市場，但是不出兩個季度，高持有就會有很大風(fēng)險和巨大的成本。租房市場是高波動的，在高峰的時候房租上漲，低峰就會下降。

熊林分析，租房市場的供給錯配，是因為很多老百姓的房子都是自己消費(fèi)升級之后，不住的房子拿出來出租，所以質(zhì)量比較差，我們通過統(tǒng)一的裝修和供應(yīng)鏈采購，來讓房子更好地滿足他們的需求。

熊林介紹，自如每收100元房租，其中70-75元付給房東，裝修15元，服務(wù)成本8元，還有人力成本，如果出租率做不到95%，是沒有利潤的，“希望大家以理性專業(yè)的態(tài)度來對待這個事情，貼標(biāo)簽和標(biāo)題黨，對行業(yè)沒有太大的幫助。”

低毛利如何維持長租公寓這么重的資產(chǎn)運(yùn)作呢?熊林解釋，用戶量足夠大的時候，自如會有機(jī)會做更多的增值服務(wù)。熊林稱，“目前自如在很多城市還處于投入期，我們在品質(zhì)和人員的投入，在未來一段時間內(nèi)達(dá)到理想的模型。這是一個低毛利、大規(guī)模的行業(yè)。前三年我以為我們會是一個小而美的企業(yè)，后來我意識到自如應(yīng)該成為能滿足更多人需求的企業(yè)。”

觀點：規(guī)模擴(kuò)張背后，自如重運(yùn)營挑戰(zhàn)巨大

自如成立于2011年，剛開始依托鏈家創(chuàng)立。在“房住不炒”的政策風(fēng)向下，長租公寓成各路資本追捧的標(biāo)的，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營商等紛紛搶占市場蛋糕。自如CEO熊林此前表示，2017年是長租公寓發(fā)展飛躍的一年，大的市場環(huán)境及利好政策，使得自如在2017年進(jìn)駐全球60個城市，業(yè)主突破20萬，自如客突破120萬，房屋持有量超過50萬間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，長租公寓現(xiàn)在面臨很多市場挑戰(zhàn)，實際上行業(yè)管理還略偏滯后。業(yè)內(nèi)人士稱，“3萬套的體系，可能會支撐企業(yè)做到5萬-10萬套規(guī)模，可能到了10萬套規(guī)模時，還會遇到瓶頸。”“對自如而言，未來也需要警惕，并把部分業(yè)務(wù)整改作為當(dāng)前業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程的一個重要環(huán)節(jié)。經(jīng)過這次管控，后續(xù)自如的產(chǎn)品線會更加豐富，也更經(jīng)受得起市場的考驗。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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