馬光遠(yuǎn)：疫情給中國房地產(chǎn)指出了一條突圍之路

很多人這段時(shí)間一直在等我關(guān)于房地產(chǎn)的文章。在疫情的沖擊下，中國的房地產(chǎn)會(huì)如何，這攸關(guān)中國很多人財(cái)富的安危，當(dāng)然，也攸關(guān)中國經(jīng)濟(jì)的安危。

我一直沒有急于動(dòng)筆，也沒有急于表態(tài)，是我在觀察，在思考，在回顧，是我想給大家一個(gè)自己思考的機(jī)會(huì)。很多觀點(diǎn)，只有等你自己有機(jī)會(huì)去認(rèn)真思考的時(shí)候，你才會(huì)知道別人觀點(diǎn)究竟對(duì)不對(duì)，究竟有沒有價(jià)值。眾所周知，我最反感的是，壓根沒看懂你在說什么，就著急噴的那些人。

德高望重的哈佛大學(xué)已故的生物學(xué)教授漢斯·辛瑟爾在1935年出版了《老鼠、虱子和歷史：一部全新的人類命運(yùn)史》。這部著作一出版就得到了各界高度的評(píng)價(jià)，時(shí)至今日，這部近一個(gè)世紀(jì)前出版的著作隨著每一次傳染病的流行都顯示出辛瑟爾的先見之明。

在這本不朽的著作中，辛瑟爾認(rèn)為，無論現(xiàn)代文明的生活看上去是如何的安全與有序，細(xì)菌、原生動(dòng)物、病毒，被感染的跳蚤、虱子、蜱蟲、蚊子以及臭蟲等，總是潛伏在陰影之下。只要人類由于粗心大意、貧窮、饑餓或是戰(zhàn)爭而放松了警惕，它們就會(huì)發(fā)起進(jìn)攻………它們寄生在或飛或爬的昆蟲身上，在我們的食物、飲水甚至是我們的愛情中伏擊我們。

研究人類的歷史，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，傳染病一直在締造者人類歷史，民族的命運(yùn)和人類的興衰，無論人類進(jìn)化到何種程度。當(dāng)然，也一直在改變和締造著人類經(jīng)濟(jì)，人類的產(chǎn)業(yè)。在人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史上，傳染病的作用在很多情況下被低估了。比如，就當(dāng)下而言，這次疫情一定對(duì)很多行業(yè)會(huì)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，一些行業(yè)發(fā)展趨勢和結(jié)構(gòu)會(huì)因?yàn)檫@次疫情而改變。當(dāng)然，這不見得全是壞事。

比如，中國的房地產(chǎn)行業(yè)。除了幾乎每個(gè)人關(guān)心的房地產(chǎn)的趨勢和房價(jià)未來的走勢。這次疫情出現(xiàn)之后，首先引發(fā)輿論風(fēng)暴的是房屋租賃行業(yè)，特別是處于輿論風(fēng)口浪尖的長租公寓。

事情的起源比較簡單，就是受疫情影響，很多行業(yè)推遲復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房屋租賃行業(yè)受到了巨大的沖擊，一些租戶希望房東能夠減免房租。在積極響應(yīng)政府、行業(yè)等多方倡議下，蛋殼公寓于春節(jié)期間就開始聯(lián)系房東尋求一定的免租期，并得到了部分房東的愛心支持。蛋殼公寓通過自身的平臺(tái)優(yōu)勢，將房東的這些愛心支持用于幫助盡可能多的租客渡過難關(guān)。

2月3日，中國領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓品牌——蛋殼公寓在其官方App發(fā)布正式公告，公布疫情期間對(duì)全體租客的補(bǔ)貼政策，這也是國內(nèi)分散式長租公寓中首家為疫情期租客提供租金補(bǔ)貼的企業(yè)。

2月20日蛋殼公寓又公布了“蛋殼房東支持計(jì)劃”，蛋殼公寓通過與廣大房東深入地溝通交流后，總結(jié)歸納出最容易被理解和接受的三種免租期支持方案。從方案的內(nèi)容看，無論是合同結(jié)束后返還，還是分月份分期返還，在對(duì)房東沒有造成實(shí)質(zhì)性損失的情況下，一定程度也緩解了疫情對(duì)企業(yè)的沖擊 ;而另一邊，蛋殼公寓利用平臺(tái)優(yōu)勢，用大力度的補(bǔ)貼反哺租客。

這是面對(duì)疫情沖擊，蛋殼公寓與租客、房東之間共克時(shí)艱，抱團(tuán)取暖的“多贏方案”，蛋殼公寓在解決方案中體現(xiàn)了頭部企業(yè)的社會(huì)擔(dān)當(dāng)和示范意義，可謂難能可貴。因此引發(fā)的爭議多少令我意外。當(dāng)然，爭議也說明面對(duì)長租公寓這樣的新生事物，究竟如何健康發(fā)展，政府、社會(huì)、房東以及企業(yè)都需要利用這次機(jī)會(huì)，做更進(jìn)一步的思考。

眾所周知，長租公寓是中國房地產(chǎn)進(jìn)入新周期后出現(xiàn)的新生事物。熟悉我的人都知道，我在前兩年提出中國房地產(chǎn)市場“變天”的判斷。從市場結(jié)構(gòu)而言，“變天”表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是交易從新房市場轉(zhuǎn)向二手房市場;二是在房價(jià)處于階段性高點(diǎn)的情況下，房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場會(huì)從銷售市場轉(zhuǎn)向租房市場。

在過去20年，中國房地產(chǎn)市場最大的短板就是政策過度關(guān)注銷售市場，而忽略租房市場，租房市場無論是政策環(huán)境，還是市場本身的發(fā)展，都和目前中國房地產(chǎn)市場的體量不匹配。2018年中國租房市場租金規(guī)模也就1萬億人民幣多一點(diǎn)，而美國高達(dá)3.5萬億人民幣。就租房的主體而言，機(jī)構(gòu)在中國租房市場所占的比重不過2%，而美國是30%，日本是80%。

這意味著在房地產(chǎn)市場已經(jīng)慢慢進(jìn)入存量房市場的情況下，建立租售并舉的制度，撬動(dòng)龐大的租房市場的機(jī)會(huì)，培育以機(jī)構(gòu)為主的租房市場體系是下一個(gè)周期中國房地產(chǎn)市場的不二選擇。

政府看到了租房市場的前景，資本也看到了，在資本和政府的雙重推動(dòng)下，中國租賃市場自2015年開始正式啟動(dòng)，各路資本搶占最被看好的長租公寓市場。資本的最大價(jià)值在于通過殘酷的市場競爭廝殺，優(yōu)勝劣汰、培育出頭部企業(yè)。

經(jīng)過2017年以來一些實(shí)力不濟(jì)、經(jīng)營不善的企業(yè)爆倉出局之后，長租公寓市場的頭部企業(yè)逐漸凸現(xiàn)，蛋殼公寓逐漸成為互聯(lián)網(wǎng)租賃市場的領(lǐng)軍企業(yè)，并在今年1月17日在美國上市，成為2020年登陸紐交所的第一中概股。

我為什么一直推崇長租公寓這樣的機(jī)構(gòu)租賃主體，因?yàn)橹挥袡C(jī)構(gòu)才能真正為租客提供標(biāo)準(zhǔn)化的高端服務(wù)和高品質(zhì)生活，個(gè)人房東幾乎是不可能的。蛋殼公寓能夠殺出行業(yè)的重圍，也在于這個(gè)核心定位和服務(wù)理念，通過互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)，用大數(shù)據(jù)賦能市場需求，設(shè)計(jì)多元產(chǎn)品，為各類群體提供租住環(huán)境。

當(dāng)然，在這個(gè)行業(yè)發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了很多混亂和問題，跑路、資金鏈斷裂暴雷在過去兩年時(shí)有發(fā)生，這是正常的。在中國，幾乎任何行業(yè)都如此。要相信市場和資本是可以淘汰掉那些不代表行業(yè)未來的企業(yè)。

當(dāng)然，行業(yè)健康的發(fā)展需要政府、行業(yè)以及從業(yè)者營造健康的生態(tài)。長租公寓作為一個(gè)新生事物，在中國不過幾年多時(shí)間，規(guī)范缺失，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有待完善，整個(gè)行業(yè)仍然處在發(fā)展期。

在面對(duì)諸如疫情爆發(fā)這樣沖擊的時(shí)候，依然需要政府的呵護(hù)和支持，特別是對(duì)于行業(yè)的頭部企業(yè)，要通過個(gè)稅抵扣、專項(xiàng)補(bǔ)貼等給予支持，共渡難關(guān)，避免行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)大的波動(dòng)。

這次疫情，對(duì)中國長租公寓行業(yè)而言，無疑是一次巨大的挑戰(zhàn)，需要政府、平臺(tái)企業(yè)、租客以及房東都思考多贏的應(yīng)對(duì)之策，輿論也應(yīng)該給予足夠的包容。如果頭部企業(yè)倒下，受損的將是所有鏈條上的群體。

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