自如屢被用戶投訴，長租公寓背后套路知多少？

據(jù)媒體報道，2月20日，謝女士在自如平臺上租賃了一套位于北京市朝陽區(qū)的公寓，但入住的第一天她就發(fā)現(xiàn)，公寓周圍非常吵鬧。聯(lián)系房屋管家后，對方告訴謝女士，可以把窗戶封死以隔音，或者換一套五公里以外的房屋。謝女士說，封死窗戶會影響居住的舒適度，更換的房屋她也不滿意，于是在入住后的第二天就向平臺提出退租。

一位自稱自如平臺區(qū)域經(jīng)理的人來電告訴謝女士，退租可以，但按要求須扣除一個月房租，再加上退租需提前15天提出申請，合計將扣除45天的房租。據(jù)謝女士向記者展示的聊天記錄和付款明細(xì)顯示，她已按照“押一付三”規(guī)則付完了費(fèi)用，如果按扣除45天房租計算，她要賠3860.62元。

自如公寓店大欺客，自蛋殼爆雷之后，自如成為長租公寓第一，如今屢遭投訴，長租公寓背后的套路到底有多坑？

長租之痛，”高杠桿”運(yùn)營

據(jù)了解，長租公寓是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。其實(shí)直白來說，長租公寓就相當(dāng)于中介，不少長租公寓以住房租賃名義采取“高進(jìn)低出”“長收短付”高風(fēng)險經(jīng)營模式開展詐騙行為，導(dǎo)致房東租金收不回來，租客房財兩空。

“高進(jìn)低出”的經(jīng)營模式就是指中介從房屋業(yè)主處高價租回房屋，通過比原租金的還低的價格租給房客。長租公寓作為托管公司，短時間內(nèi)可以獲得大筆資金，并且可以用來經(jīng)營、投資。只要有新的租客進(jìn)來，這個資金池就會不斷擴(kuò)大下去。

但是這樣的經(jīng)營模式存在缺陷，難以持續(xù)。一旦空置率得不到控制，租金收入達(dá)不到預(yù)期，則會對企業(yè)的現(xiàn)金流形成沖擊，嚴(yán)重的會導(dǎo)致企業(yè)倒閉，從而損害房東和租客的利益。然而，疫情成為壓死駱駝的最后一根稻草，長達(dá)幾個月長租公寓招不到租客了，靠新租客續(xù)命的長租公寓就跑路了。

在江湖老劉看來，長租公寓高收低租引來爆雷潮，租客按年向長租公寓支付房租，長租公寓按月向業(yè)主支付房租，通過此類模式不少長租公寓爆雷，成千上萬名房東和租客受到牽連。這是長租公寓的行業(yè)詬病，高杠桿運(yùn)營實(shí)在太虛。長租公寓應(yīng)該提高自身業(yè)務(wù)水平，服務(wù)客戶。將誠信和責(zé)任融入企業(yè)文化中并時刻踐行理念，循序漸進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營，穩(wěn)步發(fā)展才是立身之本。

長租風(fēng)險，租金貸擴(kuò)張

據(jù)悉，所謂"租金貸"，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。

租金貸暗藏風(fēng)險，隱蔽性強(qiáng)。"租金貸"模式看似方便，但租戶在不知情的情況下承擔(dān)了貸款資金被服務(wù)商挪用的風(fēng)險。但實(shí)際操作中，服務(wù)商卻在租客不知情或者未對租客進(jìn)行充分地風(fēng)險提示的情況下為租客辦理了"租金貸"服務(wù)，具有較強(qiáng)的蠱惑性、欺詐性。本來只是租客卻變成了某金融機(jī)構(gòu)的借款人。

除此之外，租金貸違法類型較多。不少服務(wù)商及其高管涉嫌職務(wù)侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣。租金貸的坑，要多坑有多坑。"消費(fèi)分期貸款+長租公寓"的模式，被認(rèn)為是一項多贏的創(chuàng)新。然而，隨著行業(yè)的野蠻生長，"金融+長租公寓"的模式出現(xiàn)異化，部分長租公寓平臺借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張，并形成資金池。

在江湖老劉看來，盡管租金貸短暫的緩解了租客的經(jīng)濟(jì)壓力，但是長期來看，租金貸風(fēng)險太大，套路太多。房客一不小心卷入貸款風(fēng)波，有“賠了夫人還折兵”的風(fēng)險。長租公寓要想持續(xù)發(fā)展，完善租金貸業(yè)務(wù)是當(dāng)務(wù)之急。就目前用戶對于長租公寓的反饋來說，市場亂象頻發(fā)正導(dǎo)致某些用戶失去信心。

長租亂象，屢被投訴

長租公寓市場亂象頻生，屢被投訴。筆者在“黑貓投訴平臺”上輸入“自如”，就有不少網(wǎng)友投訴。有網(wǎng)友稱：“我在自如的租房合同于2月5日到期，用戶在1月22日就已經(jīng)搬走了，5號左右點(diǎn)開自如APP發(fā)現(xiàn)解約按鈕是灰掉的不能點(diǎn)以為自如給用戶自動退租了。按照自如規(guī)定，2月5日之后，房間密碼鎖自動凍結(jié)，相當(dāng)于已經(jīng)退租了，憑什么還不給我退押金？自如管家怪我沒有聯(lián)系他們，我之前快到期他們就天天打電話給我說續(xù)租優(yōu)惠之類的，怎么我退租了這么多天才聯(lián)系我？我每個月交10%的服務(wù)費(fèi)就換來這種服務(wù)嗎？我要求退我押金2288元！”

江湖老劉在“黑貓投訴平臺”上輸入“龍湖冠寓”，有網(wǎng)友投訴稱：“本人于2020年7月入住龍湖冠寓杭州奧體飛虹路店，2021年3月5日提出退租，退房日為3月10日。除了扣除押金之外，龍湖冠寓竟然還要向我收取相當(dāng)于半個月房租的服務(wù)費(fèi) 保潔費(fèi) 折舊費(fèi)。簽約合同的時候無人告知我要提前十五日退房，也無人告知我要收取退房服務(wù)費(fèi)，合同中也沒有收取服務(wù)費(fèi)的條款。”在江湖老劉看來，長租公寓亂象頻生，讓用戶對其失去信心。長租公寓之殤，對于租客而言也許是一次無法承擔(dān)的傷痛。屢被投訴的長租公寓們是時候反省了，其背后的坑是踩不完的，加強(qiáng)監(jiān)管才是它唯一的出路，“跑馬圈地”的長租公寓未來能走多遠(yuǎn)，我們拭目以待。

江湖老劉在“黑貓投訴平臺”上輸入“龍湖冠寓”，有網(wǎng)友投訴稱：“本人于2020年7月入住龍湖冠寓杭州奧體飛虹路店，2021年3月5日提出退租，退房日為3月10日。除了扣除押金之外，龍湖冠寓竟然還要向我收取相當(dāng)于半個月房租的服務(wù)費(fèi) 保潔費(fèi) 折舊費(fèi)。簽約合同的時候無人告知我要提前十五日退房，也無人告知我要收取退房服務(wù)費(fèi)，合同中也沒有收取服務(wù)費(fèi)的條款?！?/p>

在江湖老劉看來，長租公寓亂象頻生，讓用戶對其失去信心。長租公寓之殤，對于租客而言也許是一次無法承擔(dān)的傷痛。屢被投訴的長租公寓們是時候反省了，其背后的坑是踩不完的，加強(qiáng)監(jiān)管才是它唯一的出路，“跑馬圈地”的長租公寓未來能走多遠(yuǎn)，我們拭目以待。

江湖老劉，TMT行業(yè)觀察者,知名IT評論員。

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