極光(Aurora Mobile， NASDAQ:JG)發(fā)布《2020年房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和購房市場洞察報告》，洞悉房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房產(chǎn)經(jīng)濟工作與生活狀態(tài)、購房者行為等，并預(yù)測房產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。
極光觀點：
1、隨著疫情好轉(zhuǎn)，房市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，房產(chǎn)app安裝量和活躍用戶規(guī)模持續(xù)攀升
2、房產(chǎn)平臺馬太效應(yīng)明顯，從安裝量和活躍用戶規(guī)模上看，安居客維持絕對的領(lǐng)先地位
3、疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀工作受阻，部分房產(chǎn)經(jīng)紀通過縮減消費支出或者承接兼職以度過難關(guān)，但對疫情后的房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展整體持相對樂觀態(tài)度
4、“房住不炒”主基調(diào)下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退
5、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展聚焦于主要城市群，住宅產(chǎn)品智能化、開發(fā)流程數(shù)字化是大勢所趨
6、房產(chǎn)經(jīng)紀正在逐步從傳統(tǒng)銷售型經(jīng)紀人轉(zhuǎn)變?yōu)轭檰栃徒?jīng)紀人，而房產(chǎn)平臺的數(shù)字化能力將助推房產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)升級
01房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
疫情后的房產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇了嗎?
2020年3-4月，隨著疫情好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄，新建住宅銷售價格回升。房產(chǎn)平臺安裝滲透率以及月活躍用戶規(guī)模在經(jīng)歷了疫情的沖擊之后持續(xù)攀升，房產(chǎn)平臺活躍用戶特別集中于長三角、珠三角、京津冀以及成渝四大城市群區(qū)域。此外，房產(chǎn)平臺馬太效應(yīng)明顯，在用戶規(guī)模及用戶時長上，安居客維持絕對的領(lǐng)先地位，與其他相對落后的平臺有著明顯的差距，活躍用戶量以及用戶使用時長分別是位列行業(yè)第二的貝殼找房的近3倍和2.4倍。
房產(chǎn)行業(yè)整體狀況
隨著城鎮(zhèn)化率提升、貨幣寬松以及地方樓市調(diào)控政策有限放寬，房產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展
我國的城鎮(zhèn)化率的進一步提升和貨幣信貸環(huán)境寬松，以及地方樓市政策有限放寬三個利好因素將繼續(xù)推動房產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2019年全國城鎮(zhèn)化僅60.6%，置業(yè)需求隨人口遷移仍有上升空間，中央經(jīng)濟工作會議表明2020年全國貨幣信貸將比2019年增長提升，且因城施策下更多城市樓控政策在一定程度放寬，房產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展。
全國房產(chǎn)銷售情況
疫情好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售回暖，商品房銷售面積及銷售額降幅雙雙收窄
2020年1-2月，春節(jié)假期遇上疫情的爆發(fā)，房產(chǎn)行業(yè)受到明顯的沖擊，樓盤銷售以及房產(chǎn)經(jīng)紀無法完全復(fù)工，線下看房基本停滯，導(dǎo)致全國商品房銷售面積以及銷售額分別同比下降39.9%和35.9%。2020年3月和4月，全國商品房累計銷售面積及累計銷售額同比減速逐步收窄，說明隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。
新建住宅銷售價格走勢
新房銷售價格回升，新一線城市增幅最為明顯
2020年1-4月，全國70個城市的新建住宅價格指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄，環(huán)比漲幅則在經(jīng)歷了2月份的回落之后逐步擴大;由此可見，隨著疫情好轉(zhuǎn)，全國各地的新建房銷售行情在逐步回暖。其中，在2020年4月，新一線城市的新建住宅價格指數(shù)同比及環(huán)比增幅最為明顯，其它依次為三線城市、二線城市、四線城市等。
二手住宅銷售價格走勢
二手住宅價格略回升，一線城市上漲尤為突出
與新建商品住宅的房價走勢類似，2020年1-4月，70個城市的二手住宅銷售價格指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄，2月份價格指數(shù)環(huán)比下降0.1%后有所回彈。從各城市等級來看，一線城市的二手住宅價格指數(shù)上漲較為明顯，4月份同比漲幅達3.0%，較3月份擴大0.6個百分點，環(huán)比漲幅達1.0%，較3月份擴大0.5個百分點。
房產(chǎn)平臺全國滲透率及活躍度
房產(chǎn)平臺全國滲透率攀升，用戶規(guī)模持續(xù)增長
從房產(chǎn)平臺的線上運行數(shù)據(jù)來看，2020年1-4月，房產(chǎn)平臺的安裝滲透率以及月活躍用戶規(guī)模在經(jīng)歷了疫情的沖擊之后在逐步回升。根據(jù)極光的統(tǒng)計，截止2020年4月，房產(chǎn)行業(yè)滲透率達6.2%，同比增長1.3個百分點，環(huán)比增長0.6個百分點，而MAU則達5251.8萬，同比增速達45.8%。在未來短期內(nèi)，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放，加之各地房企積極開展促銷活動，預(yù)計房產(chǎn)平臺的用戶規(guī)模會持續(xù)增長。
房產(chǎn)平臺在各省份的活躍度
主要城市群和人口大省活躍度最高
根據(jù)極光的統(tǒng)計，從房產(chǎn)平臺在各省份的MAU數(shù)據(jù)來看，2020年4月房產(chǎn)平臺較為活躍的區(qū)域主要是上海市、江蘇省、山東省、河南省、四川省、廣東省、安徽省，基本與全國常住人口排名靠前的省份保持一致。房產(chǎn)平臺的活躍用戶特別集中于四大城市群區(qū)域——長三角、珠三角、京津冀以及成渝城市群，這四大城市群經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、發(fā)展相對成熟，說明房產(chǎn)平臺的區(qū)域活躍程度跟城市人口數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)達程度相關(guān)。
頭部房產(chǎn)平臺運營指標
房產(chǎn)平臺馬太效應(yīng)明顯，安居客最受青睞
根據(jù)極光的統(tǒng)計，從各大買房租房平臺的競爭格局來看，目前安居客、貝殼找房以及鏈家持續(xù)占據(jù)行業(yè)的top 3，其中安居客處于絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢地位，2020年4月的安裝滲透率達2.94%，月均DAU達419.6萬，活躍用戶量是位列行業(yè)第二的貝殼找房的近3倍。
頭部房產(chǎn)平臺用戶時長
各頭部房產(chǎn)平臺用戶時長隨疫情結(jié)束逐步回升
根據(jù)極光的統(tǒng)計，2020年1月，受到疫情的影響，各大頭部房產(chǎn)平臺的用戶使用時長出現(xiàn)不同程度的下滑，但在隨后的2-4月份也均呈現(xiàn)逐步回升態(tài)勢。從用戶時長的維度來看，安居客同樣在行業(yè)中維持領(lǐng)先的地位，而且明顯拉開了與其他相對落后的平臺的差距，2020年4月份，安居客用戶使用時長達2135.4萬小時，是貝殼找房的2.4倍。
02房產(chǎn)經(jīng)紀工作與生活狀態(tài)洞察
房產(chǎn)經(jīng)紀如何面對疫情與職業(yè)?
疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀工作受阻，帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，同時薪酬收入大幅縮水，部分房產(chǎn)經(jīng)紀通過縮減消費支出或者承接兼職以度過難關(guān)。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀主要利用房產(chǎn)平臺、社交平臺等線上方式拓展業(yè)務(wù)，其中安居客是房產(chǎn)經(jīng)紀開發(fā)客戶最為常用的平臺，也被認為是獲取客源最多的平臺。房產(chǎn)經(jīng)紀日常工作強度相對較大，為隱性高負荷工作人群，且工作強度與收入水平不平衡，高收入房產(chǎn)經(jīng)紀僅占少數(shù)。行業(yè)收入和個人成長空間是多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)的主要原因，但精神壓力大是房產(chǎn)經(jīng)紀的最主要職業(yè)困惑，盡管如此，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀仍對房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持相對樂觀態(tài)度，未來普遍會圍繞房產(chǎn)領(lǐng)域擇業(yè)/創(chuàng)業(yè)。
房產(chǎn)經(jīng)紀人群畫像
房產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)人群以青年男性為主，學歷中等偏上，主要分布在高線城市
根據(jù)極光的統(tǒng)計，房產(chǎn)經(jīng)紀以男性為主，近70%年齡不超過35歲，學歷中等偏上，大專學歷占四成，本科及以上學歷的超三成。房產(chǎn)經(jīng)紀主要分布在高線城市，一線、新一線及二線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀共占比60.4%，從事房產(chǎn)經(jīng)紀工作年限1-3年的占比超四成。
疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)影響整體感受
超半數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀認為疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)影響明顯，小型經(jīng)紀公司感觸更深
由于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)高度依賴線下帶看促成交易，超80%受訪者認為疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)影響明顯(影響較大+影響極大)。相對于規(guī)模較大的全國性大型經(jīng)紀公司，城市小型經(jīng)紀公司由于規(guī)模受限，抗風險能力相對較弱，受到此次疫情的沖擊更為顯著。
疫情對帶看量和成交單量的影響
疫情期間帶看量和成交量相比去年同期急劇減少，房產(chǎn)經(jīng)紀工作無法正常開展
根據(jù)極光的統(tǒng)計，疫情對購房/租房市場帶來的實際沖擊非常大，相比于去年同期，疫情期間帶看量和成交量急劇減少，房產(chǎn)經(jīng)紀的工作受到明顯的負面影響。疫情期間(2020年2-4月)超七成的房產(chǎn)經(jīng)紀帶看量少于10組，22.9%的經(jīng)紀人沒有簽單，而去年同期，帶看量少于10組的房產(chǎn)經(jīng)紀占比不到20%，沒有簽單的僅占5.9%，說明疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀工作的開展帶來了巨大的阻礙。
疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀薪酬和消費的影響
房產(chǎn)經(jīng)紀疫情期間薪酬收入大幅縮水，通過大幅縮減消費支出以度過難關(guān)
此次疫情給房產(chǎn)經(jīng)紀帶來了較為慘重的經(jīng)濟損失，根據(jù)極光的統(tǒng)計，超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀在疫情期間收入減少，其中超過30%的房產(chǎn)經(jīng)紀收入減少了三成以上，僅有14%的收入沒變化或有所增加。同時，受收入降低的影響，超六成房產(chǎn)經(jīng)紀減少每月消費支出，其中約五分之一的房產(chǎn)經(jīng)紀減少了超過30%以上的消費支出費用。
疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀工作類型的拓展
為彌補疫情期間的經(jīng)濟損失，部分房產(chǎn)經(jīng)紀選擇承接寬松零碎的兼職工作
根據(jù)極光的統(tǒng)計，疫情期間有11.4%的房產(chǎn)經(jīng)紀會選擇承接兼職工作。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀承接的兼職工作類型主要是做小生意、工廠臨時工、送貨/跑腿、開網(wǎng)約車等，承接的工作時間要求相對較為寬松零碎，適合房產(chǎn)經(jīng)紀可隨時調(diào)整回主職工作的狀態(tài)。
疫情對房產(chǎn)經(jīng)紀工作方式的影響
房產(chǎn)經(jīng)紀基本全面恢復(fù)線下辦公，疫情期間利用房產(chǎn)平臺、社交平臺等線上方式拓展業(yè)務(wù)
大部分房產(chǎn)經(jīng)紀恢復(fù)線下辦公時間集中于3月和4月，根據(jù)極光的統(tǒng)計，截止到5月份，整體復(fù)工率超過90%，尚有極小部分(約5%)的房產(chǎn)經(jīng)紀尚未復(fù)工。疫情期間，房產(chǎn)經(jīng)紀青睞綜合使用各類線上方式拓展業(yè)務(wù)，包括利用安居客等房產(chǎn)平臺拉新客戶、電話聯(lián)系客戶、通過微信社交平臺和短視頻等渠道發(fā)布房源信息等，采用線上無接觸的方式，在保證安全的同時也能加強與客戶的聯(lián)系。
房產(chǎn)經(jīng)紀對疫情結(jié)束后市場判斷
多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀對疫情結(jié)束后的房產(chǎn)市場抱有樂觀的期待，認為短期即可恢復(fù)到正常水平
將近一半的房產(chǎn)經(jīng)紀認為疫情警戒解除后掛牌和需求會同步增加，市場將會恢復(fù)，多數(shù)經(jīng)紀人對疫情后的房產(chǎn)市場恢復(fù)情況還是比較樂觀。超八成的房產(chǎn)經(jīng)紀認為疫情警戒解除后，預(yù)計3個月內(nèi)帶看量可以恢復(fù)到正常水平，且將近60%經(jīng)紀人預(yù)計疫情警戒接觸后2個月內(nèi)能消除疫情帶來的負面影響。
房產(chǎn)經(jīng)紀對買房客戶的開發(fā)渠道
安居客是大部分房產(chǎn)經(jīng)紀開發(fā)客戶最為常用的平臺，也被認為是獲取客源最多的平臺
根據(jù)極光的統(tǒng)計，房產(chǎn)經(jīng)紀大多會同時利用多個平臺進行買房客戶開發(fā)，其中安居客是房產(chǎn)經(jīng)紀開發(fā)客源最為常用的平臺，超過一半的房產(chǎn)經(jīng)紀會利用安居客平臺進行客戶開發(fā)。同時，安居客也是大部分(42.5%)房產(chǎn)經(jīng)紀認為獲取客源最多的平臺，其次是貝殼找房、鏈家和房天下。
房產(chǎn)經(jīng)紀對房產(chǎn)平臺滿意度評價
房產(chǎn)經(jīng)紀對房產(chǎn)平臺整體較為滿意，安居客、貝殼找房、鏈家等是最為滿意的房產(chǎn)平臺
根據(jù)極光的統(tǒng)計，總體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀對主流房產(chǎn)平臺滿意度較高，以1-5分為評價(1表示非常不滿意，5表示非常滿意)，滿意度總體平均分為3.7分。其中，安居客、貝殼找房、 鏈家、房天下、我愛我家為房產(chǎn)經(jīng)紀心目中滿意度排名前五名的房產(chǎn)平臺。
日常狀態(tài)：工作時長和休息時長
房產(chǎn)經(jīng)紀日常工作強度相對較大，且每周休息時長普遍不超過1天，為隱性高負荷工作人群
根據(jù)極光的統(tǒng)計，通常房產(chǎn)經(jīng)紀日常工作強度相對較大，每日工作時長超過9個小時的占比近80%。另外，房產(chǎn)經(jīng)紀每周休息時長較短，絕大部分(占94.1%)不超過一天，周末雙休或更多的僅占到3.3%。
薪酬結(jié)構(gòu)：薪酬結(jié)構(gòu)和底薪范圍
房產(chǎn)經(jīng)紀薪酬結(jié)構(gòu)普遍為底薪加業(yè)績提成，底薪范圍差異相對較大
根據(jù)極光的統(tǒng)計，超過一半的房產(chǎn)經(jīng)紀的薪酬結(jié)構(gòu)為底薪加業(yè)績提成，約45%是沒有底薪僅有提成，整體而言房產(chǎn)經(jīng)紀的收入保障對業(yè)績提成依賴程度大。另外，受城市等級、各房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)模、營銷策略、工資結(jié)構(gòu)等方面的影響，房產(chǎn)經(jīng)紀的底薪范圍較廣，高線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀底薪大多為2000-4000元，而低線城市的房產(chǎn)經(jīng)紀底薪更多在2000元以下。
收入支出：疫情前收入和消費支出
房產(chǎn)經(jīng)紀高收入占比較少，高工作強度與低收入水平不平衡，整體消費能力水平居中
根據(jù)極光的統(tǒng)計，疫情發(fā)生前，總體而言房產(chǎn)經(jīng)紀的每月總收入在各區(qū)間段分布較為均勻，但超過一萬元的僅占到43.2%，高收入比例相對較少，高工作強度與低收入水平相對較為不平衡。此外，疫情發(fā)生前，房產(chǎn)經(jīng)紀個人每月消費支出大多為3000-4999元，超過5千的僅占38.1%，整體消費能力水平居中。
從業(yè)感受：從業(yè)原因和職業(yè)困惑
大多房產(chǎn)經(jīng)紀受行業(yè)收入和個人成長性吸引而從業(yè)，目前最多的職業(yè)困惑是精神壓力大
根據(jù)極光的統(tǒng)計，房產(chǎn)經(jīng)紀選擇從業(yè)的原因主要是認為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)收入不錯、有利于個人成長、就業(yè)機會多等;目前，房產(chǎn)經(jīng)紀存在的職業(yè)困惑主要是從業(yè)精神壓力大、競爭性較大、收入和工作時間不穩(wěn)定等。另外，房產(chǎn)經(jīng)紀中約有20%反饋工作中難以得到客戶的信任以及外界的尊重，反映了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)傳統(tǒng)銷售方式所帶來的混亂，也反映了行業(yè)未來的轉(zhuǎn)型升級空間。
工作滿意度：滿意程度和不滿之處
房產(chǎn)經(jīng)紀對經(jīng)紀工作整體滿意度居中偏上，對工作強度、薪酬以及工作穩(wěn)定性有所不滿
根據(jù)極光的統(tǒng)計，總體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀對本職工作的滿意度居中偏上，有43.8%的比例既沒有滿意也沒有不滿意，約35%的比例達到滿意或以上的水平。若房產(chǎn)經(jīng)紀對本職工作有不滿意的地方，主要是工作強度太大，薪酬還有待提升，除此之外工作穩(wěn)定性低以及精神回報不高也是房產(chǎn)經(jīng)紀較為不滿的地方。
行業(yè)看法：前景判斷和職業(yè)規(guī)劃
房產(chǎn)經(jīng)紀對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持相對樂觀態(tài)度，未來普遍會圍繞房產(chǎn)領(lǐng)域進行擇業(yè)/創(chuàng)業(yè)
整體而言，房產(chǎn)經(jīng)紀對房產(chǎn)行業(yè)主要抱有兩種態(tài)度—樂觀與不明朗，根據(jù)極光的統(tǒng)計，36.1%相對看好房產(chǎn)行業(yè)，38.9%對房產(chǎn)行業(yè)保持不明確的態(tài)度。大部分經(jīng)紀人會選擇繼續(xù)從事與房產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)的工作或者考慮在房產(chǎn)領(lǐng)域上自主創(chuàng)業(yè)，但也仍然有24.4%的房產(chǎn)經(jīng)紀抱有不明朗的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保持觀望的態(tài)度。
03購房者行為洞察
消費者如何進行購房決策?
“房住不炒”主基調(diào)下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退;計劃購房者對房屋類型需求尚不明確，購房重點關(guān)注因素主要為價格、周邊配套設(shè)施和地段。目前房產(chǎn)經(jīng)紀尚未能充分滿足購房者的決策咨詢需求，大部分購房者認同房產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)價值，但認為房產(chǎn)經(jīng)紀仍需進一步提升自身的素養(yǎng)。越來越多購房者將線上房產(chǎn)平臺作為獲取房產(chǎn)信息的主要渠道;購房者選擇房產(chǎn)平臺時最為關(guān)注的是平臺房源信息，其次是平臺的可靠度和使用友好度。購房者對于房產(chǎn)平臺的評價普遍較好，其中安居客等平臺最為購房者滿意及推薦。
疫情對不同買房目的下決策的影響
“房住不炒”主基調(diào)下，消費者購房大多出于居住需求，整體購房意愿并未受到疫情沖擊而減退
根據(jù)極光的統(tǒng)計，在“房住不炒” 的主基調(diào)下，消費者更多出于自己居住和改善居住條件的目的來購房，而以投資為目的的購房消費者僅占到2.3%。僅不到兩成的受訪者表示受疫情影響取消購房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者僅是改變購房時間或者不受影響，購房意愿整體并未受到較大沖擊。
疫情期購房者對房屋類型的需求
計劃購房者對房屋類型需求尚不明確，購房重點關(guān)注因素主要為價格、周邊配套設(shè)施和地段
根據(jù)極光的統(tǒng)計，近三年有購房計劃的消費者對房屋類型需求上可接受新房和二手房，總體也更為傾向于新房。同時，購房消費者重點關(guān)注房屋價格、周邊配套設(shè)施以及地段等因素。
購房者對房產(chǎn)經(jīng)紀的整體印象
購房消費者普遍對房產(chǎn)經(jīng)紀有咨詢需求，但目前房產(chǎn)經(jīng)紀尚未能給予足夠的幫助
根據(jù)極光的統(tǒng)計，購房消費者接近一半曾找過房產(chǎn)經(jīng)紀輔助其購房或找房，但對于房產(chǎn)經(jīng)紀的整體印象一般。整體而言，目前消費者在購房過程中切實亟需決策咨詢，對房產(chǎn)經(jīng)紀有一定的需求性，但房產(chǎn)經(jīng)紀并未給購房者留下較為深刻的印象，反映了房產(chǎn)經(jīng)紀給予的幫助較小。
對房產(chǎn)經(jīng)紀存在必要性的認知
大部分購房者認為房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有必要存在，但房產(chǎn)經(jīng)紀仍需要進一步提升素養(yǎng)
根據(jù)極光的統(tǒng)計，目前購房消費者認為房產(chǎn)經(jīng)紀存在的必要性較高(超過四成)，但仍有三成購房者認為房產(chǎn)經(jīng)紀的存在可有可無，約有兩成否定房產(chǎn)經(jīng)紀存在
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