老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

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香港資本市場有兩大牛股集中營,一個是生物醫(yī)藥,一個是物業(yè)板塊。

去年12月上市的保利物業(yè)(06049) ,短短半年時間,股價較IPO發(fā)行價已經(jīng)漲了139%,當時,此股的一手中簽率為100%。

剛剛上市一個月的建業(yè)新生活(09983) ,上市后三天,最大漲幅67%,牛的一塌糊涂。

最近,港股又要迎來一支新的物業(yè)股——金融街物業(yè)(01502) ,此股背景大有來頭。

給證監(jiān)會服務的物業(yè)公司

金融街物業(yè)成立于1994年,大股東是金融街集團,國內(nèi)500強企業(yè),背后實際控制人是西城區(qū)國資委,妥妥的國企。

金融街集團旗下有個地產(chǎn)開發(fā)商,就叫金融街(000402) ,在A股上市,目前市值200億。

國內(nèi)早期的物業(yè)公司基本都是脫胎于地產(chǎn)母公司,承接的項目都是自己家開發(fā)的樓盤,金融街物業(yè)也不另外。

不同于保利物業(yè)和建業(yè)新生活,金融街物業(yè)主要做的是商業(yè)物業(yè),比如辦公樓、商業(yè)綜合體等,住宅物業(yè)只占總營收的22.3%。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

一如其名,金融街物業(yè)發(fā)家史與北京金融街一脈相承。

這條街與上海陸家嘴齊名,被稱為“南有陸家嘴,北有金融街”,是一線城市中核心地段的核心寫字樓,是中國持有型物業(yè)皇冠的明珠!

在招股書中,金融街物業(yè)毫無掩飾自己的光環(huán),直接列出了北京金融街區(qū)域物業(yè)貢獻的營收,占總收入的比重達到24.4%。

在服務的辦公樓中,有家鼎鼎大名的富凱大廈,中國證監(jiān)會辦公所在地,金融街物業(yè)直言“有一家國家金融監(jiān)管部門”是我們的服務對象。

除了北京金融街,重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環(huán)球金融中心及上海虹口區(qū)金融街海倫中心等都是金融街物業(yè)負責的地盤。

物業(yè)服務是一等一的生意

物業(yè),說白了就是提供保安、綠化等基礎(chǔ)工作的行業(yè),每平米的物業(yè)費也就塊兒八毛,公司員工也都是低學歷人群,看起來行業(yè)及其不nice。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

但就是這樣一個賺辛苦錢的行業(yè)卻被資本市場極度青睞,為何?

看看疫情期間,保利物業(yè)的股價走勢便不難理解,雖然生意模式不夠高大上,但抗風險能力極強,畢竟房子住不住,物業(yè)費都免不了。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

除了穩(wěn)如老狗,業(yè)績增長也不含糊。一來物業(yè)公司都有一個地產(chǎn)母公司可以依賴,主要有新樓盤上市,物業(yè)服務自然會給旗下的物業(yè)公司;二來,物業(yè)費幾乎只漲不跌。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù),2014-2019年,北京地區(qū)的商業(yè)物業(yè)平均每月的物業(yè)管理費分別為10.93元、11.56元、11.39元、11.61元、11.28元和11.87元。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

對于金融街物業(yè)來說,2017年至2019年,旗下商業(yè)物業(yè)的收費標準分別為每平米10.91元、10.53元和12.66元。

老虎證券投研團隊認為,在新業(yè)務不缺、物業(yè)費易漲難跌且風里雨里物業(yè)費免不了你的情況下,物業(yè)股被資本市場青睞就不難理解了。

金融街物業(yè)成色幾何?

雖然業(yè)務模式一等一,但物業(yè)股也分貴賤。

在物業(yè)板塊中,漲幅最好的是住宅物業(yè),畢竟業(yè)主住不住,物業(yè)費都少不了,即使服務不滿意,更換物業(yè)公司也難如登天。

而商業(yè)物業(yè)則棋差一招,如果經(jīng)濟不景氣,租戶破產(chǎn)倒閉,不僅收不回老用戶的物業(yè)費,長時間的空租也會大幅減少業(yè)績。

因此,老虎證券投研團隊認為,從細分模式上看,金融街物業(yè)不占優(yōu)。

從業(yè)績增速來看,2017年公司凈利潤0.83億,2019年凈利潤為1.13億,復合增速16.68%。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

這項成績單勉強及格,算不上優(yōu)秀。

在未來業(yè)績方面,根據(jù)金融街(000402)2019年的年度報告,截止去年底,金融街預留建筑面積約2370萬平方米,在建建筑面積720萬平方米,總計3090萬平方米。

當前,金融街物業(yè)的在管面積只有2000萬平方米,這意味著未來的體量擴充一倍并不困難。

除了母公司派發(fā)的蛋糕,金融街物業(yè)欲打算通過收購的方式做大規(guī)模。

根據(jù)招股書披露,此次上市,金融街會將募集資金的60%用來戰(zhàn)略收購或開設(shè)新公司。關(guān)于收購,招股書中甚至列出了具體的目標,如營收要超過4000萬、凈利潤不低于400萬等。

老虎證券投研團隊認為,這樣的標的并不難找,目前,僅京津冀區(qū)域的物業(yè)公司就有14000多家。

商業(yè)物業(yè)冰火兩重天

去年底上市的寶龍商業(yè)(09909) 和今年5月上市的興業(yè)物聯(lián)(09916) 都是以商業(yè)物業(yè)為主,但兩者的股價走勢截然相反。

寶龍商業(yè)上市首日漲幅3.8%,至今漲幅83%:

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興業(yè)物聯(lián)上市首日漲幅2%,盤中最大漲幅16%,至今漲幅-20%。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

兩家公司2019年的業(yè)績增速分別為56%和30%,都比較快,但寶龍商業(yè)的靜態(tài)估值為48pe,興業(yè)物聯(lián)只有13pe,一個天上一個地下。

其中的差別或許是體量,寶龍的凈利潤規(guī)模達到2個億,而興業(yè)物聯(lián)只有4800萬,金融街物業(yè)凈利潤1.13億,處于中間位置。

老虎證券投研團隊認為,從盈利能力來看,雖然興業(yè)物聯(lián)毛利率遠高于寶龍和金融街物業(yè),但總體趨勢不斷下滑,而寶龍和金融街物業(yè)則保持平穩(wěn),這或許是影響股價后續(xù)走勢的原因之一。

老虎證券:服務證監(jiān)會的金融街物業(yè) 會是牛股集中營的新成員嗎?

總結(jié):

老虎證券投研團隊認為,物業(yè)股因為絕佳的行業(yè)賽道,近兩年頗受資本市場的青睞。其中,住宅物業(yè)大受追捧,牛股比比皆是。商業(yè)物業(yè)由于天生缺點,確定性不如住宅,商業(yè)物業(yè)股走勢分化也較為嚴重。

從基石投資者方面來看,金融街物業(yè)獲得瑞銀資產(chǎn)(香港)和西澤投資等4家機構(gòu)認籌,認購金額合計2100萬美元,占發(fā)行總股本的比例約25%,并不火爆。

按照2019年的凈利潤計算,金融街物業(yè)的靜態(tài)估值約22pe。

從行業(yè)個股上市首日表現(xiàn)來看,興業(yè)物聯(lián)上市時間點并不完美,當日恒生指數(shù)暴跌4.23%,正值全球資本市場因為疫情而暴跌的時刻,即使外部環(huán)境如此惡劣,興業(yè)物聯(lián)也沒有破發(fā),盤中一度甚至大漲16%。

從打新角度看,金融街物業(yè)或許值得一試,畢竟當下資金都被困與康基醫(yī)療和海吉亞等醫(yī)療股中,中簽率預計將明顯較其他物業(yè)股要高。

但中長期角度看,金融街物業(yè)體量較小、母公司擴張速度也并不激進,賽道也不如住宅,并不十分適合長期持有。

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