全球資產(chǎn)配置浪潮之下，新加坡股市近年來(lái)也逐步受到投資者關(guān)注。不久前，知名美港股券商老虎證券上線新加坡股票交易功能，投資者從此足不出戶即可隨時(shí)隨地投資800逾只新加坡股票、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、商業(yè)信托和ETF。其中，面對(duì)疫情這只黑天鵝，以及美股加息、貿(mào)易戰(zhàn)的動(dòng)蕩環(huán)境，擁有高股息且收益相對(duì)穩(wěn)定的新加坡房地產(chǎn)投資信托(REITs)便猶如一匹黑馬，成為眾多投資者關(guān)注的對(duì)象之一。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs的資產(chǎn)由專業(yè)人員進(jìn)行管理，如購(gòu)買商場(chǎng)、養(yǎng)老院、酒店等房產(chǎn)物業(yè)，其產(chǎn)生的收入(主要是租金收入)定期分配給投資者。而通過(guò)REITs，投資者們既可以當(dāng)包租公，又可以享受到物業(yè)升值的紅利。
但與美國(guó)和英國(guó)不同的是，新加坡沒(méi)有資本利得稅，對(duì)股息也沒(méi)有任何稅與預(yù)扣，所以新加坡股票的股息到賬時(shí)，投資者無(wú)需向新加坡政府繳納任何稅費(fèi)。在過(guò)去的12個(gè)月中，涵蓋新加坡30家市值最大公司的海峽指數(shù)ETF的股息回報(bào)率為4.5%，標(biāo)普500ETF的股息回報(bào)率也只有1.6%。
也就不難理解，為何有超過(guò)40余家房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)選擇赴新加坡上市，涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)園區(qū)，物流中心，酒店，醫(yī)療地產(chǎn)等多種類型。整個(gè)市場(chǎng)總值在1000億新幣左右。根據(jù)新加坡交易所2020年1月6日的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2019年新加坡REITs平均年化收益23%，平均分紅利率達(dá)到6%。
話雖如此，但投資REITs仍要關(guān)注每只REITs的杠桿率、再融資成本等特點(diǎn)，以及標(biāo)的房地產(chǎn)投資的地理位置和質(zhì)量，畢竟REITs份額也是以市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的價(jià)格進(jìn)行買賣，所有與股票投資相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)也同樣適用于REITs。
那REITs的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在哪呢?
高股息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置
新加坡作為國(guó)際金融中心和亞洲的財(cái)富管理中心，雖然在占地面積與常駐人口方面都不占優(yōu)勢(shì)，但全球卻有超過(guò)3.4萬(wàn)億美元的資產(chǎn)由新加坡管理，人均GDP超過(guò)6萬(wàn)美元，是全世界最富裕的國(guó)家之一。新交所作為最國(guó)際化的交易所之一，有超過(guò)40%的海外資產(chǎn)來(lái)自東南亞、歐洲、中國(guó)等上市公司。
不僅如此，新加坡房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)也是亞洲最大的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)之一。即便是REITs要把近90%的利潤(rùn)作為股息支付給股東，新加坡大多數(shù)REITs的股息回報(bào)率也能達(dá)到4%-5%，更有一些超過(guò)6%或7%，與直接投資房地產(chǎn)相比，投資REITs不僅降低了門檻，股東們也能獲得可靠的股息收入。
除此之外，由于房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)小于股市波動(dòng)，投資房地產(chǎn)投資信托基金也將減少投資者所持有資產(chǎn)的波動(dòng)性。而大部分REITs擁有很多跨國(guó)房產(chǎn)，其收入來(lái)源非常分散，如果股市下跌，REITs也不會(huì)跌太多，投資者還可以用REITs發(fā)的股息繼續(xù)投資其他股票，在應(yīng)對(duì)不確定條件時(shí)，可及時(shí)優(yōu)化其資產(chǎn)配置。
而在高通脹環(huán)境里，錢變得不值錢了，將導(dǎo)致實(shí)物資產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)價(jià)值升高，REITS會(huì)獲得資本增值，另外，由于通脹高的背景下，利率水平會(huì)上漲，以利率水平作為基數(shù)的各種收益率，如租金收益率等，也會(huì)被向上調(diào)整。資產(chǎn)價(jià)格的上漲和租賃的上升，都會(huì)為股東帶來(lái)更高的價(jià)值。
但其實(shí)REITs也有其特殊的會(huì)計(jì)規(guī)章，其利潤(rùn)表中也會(huì)有租賃費(fèi)及基金持有房產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)，如果房產(chǎn)的總價(jià)值上漲，基金的利潤(rùn)入也會(huì)上漲，如果房產(chǎn)價(jià)值下跌，利潤(rùn)也會(huì)跌，投資者也應(yīng)注意股息回報(bào)率，利潤(rùn)和總資產(chǎn)等方面的數(shù)據(jù)。
去商場(chǎng)買買買，不如買個(gè)商場(chǎng)REITs
臨近雙十一，被疫情憋了小半年的商家們?cè)缫衍S躍欲試。先有天貓?zhí)詫毺崆?0多天開(kāi)啟購(gòu)物節(jié)，后有蘇寧上線“百億補(bǔ)貼”，并聯(lián)合線下門店共同打造雙十一，大悅城、凱德mall等大型商場(chǎng)也準(zhǔn)備了一大波促銷活動(dòng)，靜待時(shí)機(jī)。
既然所有商家都盯上了消費(fèi)者“錢包”，那倒不如“反殺”一局，去盯一下商家們的資產(chǎn)。比如廣為人知的凱德mall商場(chǎng)，便是在新加坡市場(chǎng)上市的凱德商用中國(guó)信托中的一個(gè)REITs，其市值達(dá)到13億新元。而凱德商用持有位于北京、上海、成都、廣州等地的14個(gè)商場(chǎng)，其租賃面積達(dá)到109萬(wàn)平方米。
近兩年凱德商用中國(guó)的NPI(營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)率)一路增長(zhǎng)，2019年其NPI達(dá)到69.5%。一方面由于凱德頻繁買賣置換資產(chǎn)，新購(gòu)入的資產(chǎn)帶動(dòng)整個(gè)資產(chǎn)組合的運(yùn)營(yíng)效率上漲;另一方面則因?yàn)閯P德節(jié)減了不少運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)、人力資源成本等等，使得凱德中國(guó) REITs 2019 年實(shí)現(xiàn)總收入增長(zhǎng) 6.9%，物業(yè)收入凈額同比增長(zhǎng) 12.2%。
其次便是市值位于第二的砂之船房地產(chǎn)投資信托。其大多數(shù)資產(chǎn)以?shī)W特萊斯為主，其REITs主要分布在重慶、昆明、合肥等地，租賃面積達(dá)到31萬(wàn)平方米。與凱德mall不同的是，其大部分只有零售租戶，餐飲比例至占3.6%，而凱德mall的餐飲比例可以達(dá)到36%。但由于奧特萊斯商品大多以奢侈品為主，奢侈品公司將給予房東部分收入利潤(rùn)，砂之船還將從商場(chǎng)的整體利潤(rùn)中獲得近30%的“特權(quán)收益”。
即便是受到疫情影響，凱德與砂之船的利潤(rùn)均有所下跌。比如2020上半年，凱德凈利潤(rùn)同比下降近30%，股息也相應(yīng)下跌，僅支付了往年的60%;砂之船凈利潤(rùn)也下跌了11%，股息支付也比去年跌了12.8%。但從過(guò)去5年的情況看，凱德商用的平均股息回報(bào)率達(dá)到6.3%，砂之船平均股息回報(bào)率達(dá)到7.9%，隨著商場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，凱德與砂之船的業(yè)務(wù)也在趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)。
如此，投資一個(gè)REITs獲得高股息收益，再去商場(chǎng)“剁手”也不遲。
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