新城控股雙輪驅動穩(wěn)定“造血” 財務穩(wěn)健保交付促進長期主義發(fā)展

歷經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期,新城控股(601155.SH)在極為艱難的行業(yè)形勢下,2023年上半年仍然實現(xiàn)了正向盈利。

8月30日,新城控股發(fā)布了2023年半年度報告。報告顯示,2023年上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入417.68億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元,扣非歸母凈利潤19.38億元。

新城控股的業(yè)績穩(wěn)定,得益于其不斷奠定雙輪驅動戰(zhàn)略優(yōu)勢。依托于戰(zhàn)略優(yōu)勢和良好的經(jīng)營表現(xiàn),公司恪守穩(wěn)定安全的財務基本面,經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正,并實現(xiàn)了債務結構的進一步優(yōu)化。

01

雙輪驅動穩(wěn)定“造血”

2023年上半年,在房企盈利承壓、上半年過半企業(yè)利潤虧損的情況下,新城控股作為為數(shù)不多實現(xiàn)正向盈利的房企,主要依賴于其“住宅+商業(yè)”雙輪業(yè)務戰(zhàn)略優(yōu)勢增厚了發(fā)展“安全墊”,煥發(fā)出良好的經(jīng)營韌性。

2023年上半年,新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約424億元,合同銷售面積約516.65萬平方米。與此同時,新城控股堅持聚焦“有回款的銷售”,保障現(xiàn)金流安全,上半年實現(xiàn)回款金額485億元,回款率114%,回款率位于行業(yè)前列。

為響應“保交樓、穩(wěn)民生”的政策要求,新城控股將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重,也展現(xiàn)出了較強的交付力,今年上半年已組織交付超5萬套物業(yè)。

財報數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,新城控股共實現(xiàn)75個子項目竣工交付,竣工面積665.51萬平方米(含合聯(lián)營項目)。此外,截至6月末,新城控股已售未結轉面積(含合聯(lián)營項目)達到2949萬平方米,也為未來業(yè)績結算奠定基礎。

另一方面,2023年作為新城商業(yè)“深度運營”戰(zhàn)略升級元年,也不斷實現(xiàn)了業(yè)績提升。數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,新城控股商業(yè)運營總收入達到52.01億元,同比增長10.24%,在總營收中的比重逐步提高。

從毛利率來看,商管業(yè)務是新城控股盈利水平較高的業(yè)務板塊。半年報顯示,公司上半年實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元,占公司營業(yè)收入的11.65%;物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利33.83億元,占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%;物業(yè)出租及管理毛利率達69.55%。

事實上,新城控股的商業(yè)運營業(yè)務無疑是公司發(fā)展的現(xiàn)金“奶牛”,自2021年以來,新城控股的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當期利息支出。今年上半年,該比例為2.12倍。

今年前8月,新城控股新開業(yè)11座吾悅廣場。截至8月25日,新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到151座,已開業(yè)數(shù)量位居境內外上市公司首位;公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達206座,進駐全國143個城市。截至6月末,吾悅廣場已開業(yè)面積1367萬平方米,出租率達95.22%。

同時,吾悅廣場銷售和客流也持續(xù)向好。今年上半年,吾悅廣場商戶銷售收入達到388億元,活躍用戶1358萬人。

02

債務優(yōu)化財務穩(wěn)健

在公司雙輪戰(zhàn)略指引下,今年以來,新城控股憑借著強勁且充裕的現(xiàn)金流“造血”能力,打造出穩(wěn)固的基本盤,不僅實現(xiàn)現(xiàn)金流充裕,財務結構持續(xù)優(yōu)化,還為公司長期主義發(fā)展奠定基礎。

截至今年6月末,新城控股在手現(xiàn)金余額284.89億元,在手現(xiàn)金充裕;凈負債率為49.52%,繼續(xù)保持較低水平;公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為74.34億元,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)5年為正。

不僅如此,新城控股的債務結構持續(xù)優(yōu)化。截至2023年6月末,公司期末融資余額為666.03億元,較年初壓降46.67億元;合聯(lián)營公司權益有息負債進一步降低至57.76億元,新城控股有息負債水平繼續(xù)保持低位。

新城控股作為示范民營房企,憑借良好的經(jīng)營情況及信用體系,也在融資端不斷獲得突破,融資成本進一步下降。

今年上半年,公司整體平均融資成本降至6.41%,同比下降0.09個百分點。打通融資渠道及降低融資成本,也為公司發(fā)展及業(yè)務拓展提供了強有力的支持。

今年以來,新城控股的融資情況均表現(xiàn)順利。具體來看,今年5月22日,新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券。

6月14日,新城控股成功發(fā)行11億元公司債,這是江蘇省首單由中證金融、地方擔保公司及證券公司等多家機構以“央地合作”增信新模式發(fā)行的公司債。

7月24日,新城控股完成發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模8.5億元,并再次獲得中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。當月,新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。

吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸是新城控股的融資亮點,其具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢。今年前8月,以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資合計約110億元。

在償債方面,一直以來新城控股堅守底線思維,展現(xiàn)了公司良好信譽和長遠發(fā)展的信心。

新城控股2023年全年需償還境內外公開市場債券達117億元,其中1-8月,已如期償還境內外公開債達97億元,年內僅剩一筆CMBS待償還。新城控股表示,將根據(jù)資金及債務到期情況,做好相應排布,確保每一筆債務的如期償付。

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