極客網(wǎng)8月12日（北京） 寶類(lèi)基金收益率持續(xù)下滑，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)跑路不斷，眾籌落地中國(guó)高喊本土化轉(zhuǎn)型……最近一段時(shí)間，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融市場(chǎng)真可謂熱鬧非凡。2014年以來(lái)，深圳老牌P2P平臺(tái)紅嶺創(chuàng)投，連續(xù)放出多個(gè)額度過(guò)億的大標(biāo)項(xiàng)目，并且投資人收益非?？捎^。紅嶺創(chuàng)投也因此關(guān)注度一路飆升。這不，就在上月24日，紅嶺創(chuàng)投又放出一個(gè)驚天大標(biāo)：“福建1號(hào)”,數(shù)額達(dá)到2億，借款期限為18個(gè)月，年化利率17.5%.
消息一出，業(yè)界無(wú)不側(cè)目。不過(guò)，很快，質(zhì)疑之聲就接踵而至，逐漸引爆網(wǎng)絡(luò)。據(jù)《極客網(wǎng)》獲悉，業(yè)界多位投資人聯(lián)合一些市場(chǎng)分析人士直指項(xiàng)目方涉嫌重新借款，其子公司疑似合同欺詐。8月3日紅嶺創(chuàng)投不得不暫緩發(fā)標(biāo)。而就在一周之前，市場(chǎng)再曝猛料，紅嶺創(chuàng)投向投資人詳解項(xiàng)目情況后，重新發(fā)標(biāo)，并且兩億大標(biāo)被飛快搶完。
《極客網(wǎng)》專(zhuān)欄作家，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)觀察員朱飛對(duì)此表示，盡管質(zhì)疑重重，但大標(biāo)仍能在短時(shí)間內(nèi)被搶光，一方面說(shuō)明紅嶺創(chuàng)投作為老牌P2P網(wǎng)貸平臺(tái)，在業(yè)界的影響力較強(qiáng)，信譽(yù)度較好，另一方面也反映大部分活躍在P2P網(wǎng)貸平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)偏好。追求高收益本不可厚顯非，但在做出選擇前，投資人一定要客觀、理性地認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，切忌盲目跟風(fēng)。要知道，明知山有虎偏向虎山行的結(jié)果，除了打死老虎，還有一種可能是被老虎吃掉。
事實(shí)上，紅嶺創(chuàng)投的案例并不是個(gè)案，P2P網(wǎng)貸領(lǐng)域小標(biāo)利潤(rùn)低是公開(kāi)的秘密。如果只做小而分散的小額項(xiàng)目，平臺(tái)方很難盈利。因此，很多平臺(tái)不得不“冒險(xiǎn)”引入高收益，同時(shí)也高風(fēng)險(xiǎn)的大額項(xiàng)目。平臺(tái)上投資人為了獲得更高收益，當(dāng)然也出于對(duì)平臺(tái)的信任，往往也會(huì)緊跟平臺(tái)步伐，搶購(gòu)大標(biāo)。然而，在中國(guó)市場(chǎng)，征信體系并不完善，企業(yè)作假成本也相對(duì)較低，相關(guān)監(jiān)管制度缺位，在這種情況下，大標(biāo)項(xiàng)目無(wú)論是對(duì)平臺(tái)方，還是投資人，風(fēng)險(xiǎn)都較大。項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，后非常嚴(yán)重。輕則兌付期逾期，重則資金鏈斷裂，平臺(tái)跑路，投資人血本無(wú)歸。
那么，紅嶺創(chuàng)投的項(xiàng)目到底有沒(méi)有問(wèn)題？風(fēng)險(xiǎn)有多大？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，業(yè)界反應(yīng)不一，暫無(wú)定論。據(jù)《極客網(wǎng)》觀察，盡管該項(xiàng)目放標(biāo)后立即被搶光，但業(yè)界的質(zhì)疑聲并未因此而減弱。P2P網(wǎng)貸領(lǐng)域第三方市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)“貸出去”在接受極客網(wǎng)采訪時(shí)就表示，紅嶺創(chuàng)投的大標(biāo)問(wèn)題非常嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)很高。說(shuō)白了就是經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的別墅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián)了，為了維持生產(chǎn)，只能求助于紅嶺創(chuàng)投p2p平臺(tái)，融資2億多。具體說(shuō)來(lái)，紅嶺創(chuàng)投大標(biāo)問(wèn)題主要表現(xiàn)在：
1、紅嶺創(chuàng)投借款人為香港聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)， 董事長(zhǎng)是謝國(guó)輝，其兒子為謝劍鋒。謝劍鋒為P2P--e生財(cái)富的法人，該借款人有P2P平臺(tái)，卻從紅嶺創(chuàng)投進(jìn)行2億借款。
2、董事長(zhǎng)謝國(guó)輝在法院今年5月14日有過(guò)強(qiáng)執(zhí)（詳情可到法院官網(wǎng)查看公示），可想而知從銀行無(wú)法借貸，在紅嶺創(chuàng)投進(jìn)行借款。
3、紅嶺創(chuàng)投借款同一個(gè)企業(yè)，起名分別為江蘇2號(hào)，和福建1號(hào)，給投資人造成混淆，其實(shí)是同一個(gè)企業(yè)。
另外，“貸出去”對(duì)項(xiàng)目還有三點(diǎn)質(zhì)疑：
1、項(xiàng)目涉及的抵押地塊的估值是否合理，是否達(dá)到真實(shí)的乘數(shù)
2、在到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)還需要追加多少投資，2億元的借款是否能夠覆蓋追加投資，如果不能覆蓋，是否有其他融資渠道。
3、項(xiàng)目銀行基本不做，紅嶺創(chuàng)投為何敢做？
隨著業(yè)界關(guān)注度的不斷提高，紅嶺創(chuàng)投不得不對(duì)投資人做出正面回應(yīng)。8月8日下午，紅嶺創(chuàng)投在聯(lián)合國(guó)際的辦公樓舉辦了“真誠(chéng)面對(duì)面--走進(jìn)聯(lián)和，紅嶺創(chuàng)投 ‘福建1號(hào)’融資項(xiàng)目交流會(huì)”. 會(huì)議邀請(qǐng)了一些投資人代表、媒體記者以及P2P第三方機(jī)構(gòu)。會(huì)上重點(diǎn)對(duì)聯(lián)合集團(tuán)公司情況、光明新區(qū)項(xiàng)目以及福建漳州澳洲風(fēng)情園項(xiàng)目做了詳細(xì)介紹，并對(duì)投資人疑問(wèn)進(jìn)行了解答。關(guān)鍵信息有以下十點(diǎn)：
一、借款方及用途
借款方為香港聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)，董事長(zhǎng)謝國(guó)輝，其兒子謝劍鋒。借款主要用途為一期項(xiàng)目俱樂(lè)部主體工程的裝修，溫泉工程建設(shè)、大門(mén)景觀裝飾、園林建設(shè)、別墅建設(shè)等。
二、聯(lián)合集團(tuán)的董事長(zhǎng)謝國(guó)輝簡(jiǎn)介
謝國(guó)輝早年在香港做房地產(chǎn)生意，一直愛(ài)好收藏古董。1997年香港回歸之后受深圳寶安區(qū)政府邀請(qǐng)回深圳創(chuàng)業(yè)，先后從事別墅、工業(yè)用地開(kāi)發(fā)。2012年，他發(fā)起并成立了中澳企業(yè)家聯(lián)合會(huì)。目前謝國(guó)輝擁有的頭銜有深圳第一批榮譽(yù)市民、寶安區(qū)政協(xié)委員、香港聯(lián)和國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)、香港寶安大龍華同鄉(xiāng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)等。
三、光明新區(qū)項(xiàng)目介紹
光明新區(qū)項(xiàng)目是深圳市70個(gè)舊城改造項(xiàng)目之一，受到政府的一些相關(guān)鼓勵(lì)政策，是光明新區(qū)四大項(xiàng)目之一?？傉嫉孛娣e7萬(wàn)平方米，可開(kāi)發(fā)面積大概4萬(wàn)平方米，容積率9.6,總建筑面積30萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位于地鐵6號(hào)線附近，是光明新區(qū)的中心區(qū)地段。參考周邊的市價(jià)2.3萬(wàn)/平米以及銷(xiāo)售情況，預(yù)計(jì)會(huì)賣(mài)到70億元，純利潤(rùn)預(yù)估40億元。光明新區(qū)的舊城改造項(xiàng)目目前進(jìn)展很順利，資金也比較充足。
四、福建漳州澳洲風(fēng)情園項(xiàng)目簡(jiǎn)介
福建漳州澳洲風(fēng)情園項(xiàng)目項(xiàng)目接近400畝，位于漳州主城區(qū)。總投資6億元，聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)自有資金達(dá)到30%,總用地26萬(wàn)平方米，可用10萬(wàn)平方米。去年6月開(kāi)工，目前5塊用地規(guī)劃許可證全部取得。項(xiàng)目目前正常施工，主體合格，用途方面紅嶺創(chuàng)投在監(jiān)控中，借款期限18個(gè)月。 2億元的借款主要用于本項(xiàng)目其中一個(gè)地塊別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
五、紅嶺創(chuàng)投對(duì)該大額項(xiàng)目采取的風(fēng)控措施
1、聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)提供抵押擔(dān)保
該項(xiàng)目分為5塊用地，其中選取兩塊地做抵押，總共8萬(wàn)多平米，按照漳州市政府的掛牌價(jià)450萬(wàn)/一畝，打折給出2億元授信貸款。1號(hào)地為商業(yè)用地；2號(hào)地和3號(hào)地為商業(yè)服務(wù)；4-1（4）號(hào)地為娛樂(lè)用地，包括旅游；4-2（5）號(hào)為住宿餐飲用地。用地規(guī)劃許可證全部拿到。除了1和4的部分建筑外，其他都在兩證階段，2、3、4號(hào)地有銷(xiāo)售收入。
聯(lián)合集團(tuán)下屬子公司，之前在紅嶺創(chuàng)投有貸款，例如XX房地產(chǎn)公司，寶安聯(lián)合等提供連帶擔(dān)保，同時(shí)5位家族成員也做擔(dān)保。
采取項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押：澳洲風(fēng)情旅游公司。
2、平安銀行作為委托借款方
該項(xiàng)目由平安銀行出具委托貸款協(xié)議，由其做基本審查以及抵押手續(xù)（他項(xiàng)權(quán)證）辦理。紅嶺創(chuàng)投負(fù)責(zé)擔(dān)保的相關(guān)辦理。
3、還款來(lái)源
溫泉收入：該項(xiàng)目溫泉主體工程已經(jīng)完工，據(jù)說(shuō)年末泉水引入后，可投入使用并產(chǎn)生收入，預(yù)計(jì)一天將容納800人。投資1億元，3年半回收，預(yù)計(jì)一年收入3千萬(wàn)元。
別墅銷(xiāo)售收入：目前聯(lián)合國(guó)際開(kāi)發(fā)的別墅建筑面積13.7萬(wàn)平米，700多平米/每棟，以高檔住宅為主，總共98棟，采取會(huì)員制銷(xiāo)售，面向群體澳大利亞、香港、深圳、廈門(mén)等福建地區(qū)的企業(yè)家，目前的意向客戶占比35-40%,售價(jià)大概為2萬(wàn)/平米。聯(lián)合國(guó)際負(fù)責(zé)人表示“別墅容積率低，比較好賣(mài)”. 外加酒店物業(yè)等收入一年4億左右。在付息方面，深圳另外地塊的別墅也有一定的銷(xiāo)售收入可以保證。
4、其他措施
簽訂相關(guān)的全權(quán)委托協(xié)議，月入租金收入500萬(wàn)的擔(dān)保措施
聯(lián)合國(guó)際所在的龍華廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米出租，據(jù)觀察，都是各電子電器專(zhuān)賣(mài)店，比如國(guó)美電器等，每個(gè)月租金500多萬(wàn)。正常還款期內(nèi)，由企業(yè)自己運(yùn)營(yíng)，收取租金費(fèi)用。
如果發(fā)生逾期違約等風(fēng)險(xiǎn)，紅嶺創(chuàng)投采取如下辦法：
一是簽訂了全權(quán)委托買(mǎi)賣(mài)租賃書(shū)，如果違約，該樓的所有權(quán)歸屬紅嶺創(chuàng)投。
二是簽訂出售代收租金承諾函。一旦不還利息，租賃權(quán)和租金收入歸屬紅嶺創(chuàng)投。
另外，紅嶺創(chuàng)投表示，自身建有一套風(fēng)控體系，包括法律中心、貸后中心、資產(chǎn)保全部。法律中心會(huì)對(duì)項(xiàng)目給予一定控制。
六、龍巖公司和漳州公司的關(guān)系
澳洲風(fēng)情園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人謝總（二兒子）解釋?zhuān)壕W(wǎng)上很多“澳洲風(fēng)情項(xiàng)目”其實(shí)是由“中澳企業(yè)家聯(lián)合會(huì)”統(tǒng)一向政府拿地，統(tǒng)一簽訂框架協(xié)議，每一個(gè)項(xiàng)目都由獨(dú)立的投資人和股東去開(kāi)發(fā)，所以兩個(gè)項(xiàng)目是完全獨(dú)立分開(kāi)。龍巖黃水木自身經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題，聯(lián)合國(guó)際是2014年提出的，今年3月份接手這個(gè)項(xiàng)目。
紅嶺創(chuàng)投解釋“龍巖老板黃水木卷款與龍巖項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)系。黃水木因?yàn)閯e的項(xiàng)目資金鏈短缺導(dǎo)致跑路?！?/p>
七、別墅項(xiàng)目銀行基本不做，紅嶺創(chuàng)投為何敢做？
聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)下的本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)J(rèn)為從地段和未來(lái)收益上看項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不是很大。紅嶺創(chuàng)投的副總表示銀行不做一些項(xiàng)目貸款的原因分兩種：一是國(guó)家限制行業(yè)，并非項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)；二是江浙一帶受鋼鐵等行業(yè)影響，小微貸款資金受影響，并不是因?yàn)閯e墅行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大。
八、法律框架下，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年限一般為40年，福建漳州項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為什么是20年？
聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)解釋?zhuān)?011年漳州政務(wù)會(huì)議紀(jì)要，20年不能單獨(dú)分割銷(xiāo)售，但是可以整體分割銷(xiāo)售。1號(hào)地塊娛樂(lè)用地涵蓋有精品度假酒店、商務(wù)中心、溫泉、未來(lái)將整體捆綁上市。
九、為何漳州注冊(cè)地在政府大院？
聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)解釋?zhuān)涸擁?xiàng)目是招商引資進(jìn)入，2012年當(dāng)時(shí)給到政府3700萬(wàn)，只是公司注冊(cè)成立時(shí)征地沒(méi)有結(jié)束，要掛牌，后來(lái)更改過(guò)來(lái)。
十、別墅的銷(xiāo)售清淡問(wèn)題
聯(lián)合國(guó)際集團(tuán)解釋認(rèn)為：?jiǎn)蝺r(jià)將定在2-3萬(wàn)/平方米，平均約300萬(wàn)/套。高于市場(chǎng)價(jià)1.7萬(wàn)，是因?yàn)槎ㄎ槐容^高端，打造別墅的質(zhì)量也是當(dāng)?shù)貨](méi)有的；市場(chǎng)方面將會(huì)通過(guò)溫泉帶動(dòng)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2號(hào)地塊明年完成銷(xiāo)售并還款。
對(duì)于官方給出的解釋?zhuān)瑯I(yè)界反應(yīng)不一。有分析認(rèn)為，紅嶺創(chuàng)投項(xiàng)目正常，風(fēng)險(xiǎn)在合理范圍內(nèi)。也有分析認(rèn)為，紅嶺創(chuàng)投項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)巨大，背后真正原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目做債券融資所帶來(lái)的種種問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們將在接下來(lái)的文章中詳細(xì)探討。而對(duì)于紅嶺紅嶺創(chuàng)投大標(biāo)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)，我們也將持續(xù)關(guān)注。（未完，待續(xù)）
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