11月，某次政府組織的空間交流會(huì)上，主要依靠政府扶持生存的孵化器、空間的代表們面面相覷，不敢出大氣。
面對(duì)科技局科長的詢問，他們顯得手足無措，十幾個(gè)空間加起來，完成的稅收估計(jì)不到隔壁Shopping Mall的千分之一。
這些號(hào)稱孵化“未來”的空間，如今靠補(bǔ)貼和政府減免的房租活著，不免有些荒唐。
3年雙創(chuàng)熱潮過去，有的人卷了錢就跑，政府的補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)、眾籌股東的小額投資，都不知去向。
但，也有人沿著商業(yè)價(jià)值和個(gè)人情懷，做出了新的業(yè)態(tài)。
01從前看不懂，如今玩不起
與孵化器、眾創(chuàng)空間蕭條艱難相反的，是聯(lián)合辦公的蓬勃發(fā)展。
“中國單體最大聯(lián)合辦公空間”，9月22日氪空間徐家匯社區(qū)開業(yè)時(shí)的新聞的標(biāo)題，3層獨(dú)棟建筑，體量超過1萬方。
1個(gè)月后，上海婁山關(guān)路最新一家裸心社開業(yè)，獨(dú)棟8層，1.2萬方的體量，刷新了亞洲這一領(lǐng)域的記錄。
但,聽過的人多，見過的人少。
杭州鳳起路地鐵站A出口附近，有一家咖啡店，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，依然持續(xù)著經(jīng)營。
如今它的名字叫“擾鄰”，老板是一名年輕的80后。
“在我們剛盤下這家店的時(shí)候，有接觸過聯(lián)合辦公。”Tony說，3個(gè)月前，剛要盤下這家店時(shí)聽他爸爸說，聯(lián)合辦公很火。
但是由于不夠熟悉和了解，最終還是簡單的改造成了餐飲為主題的體驗(yàn)空間。
國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌出現(xiàn)大規(guī)模融資前，聯(lián)合辦公更多的標(biāo)簽是雙創(chuàng)熱潮下眾創(chuàng)空間的升級(jí)版。
“那些都不是聯(lián)合辦公”，裸心集團(tuán)創(chuàng)始人高天成（Grant Horsfield）告訴鋅財(cái)經(jīng)，在最近一次他在杭州的演講和采訪中，他多次強(qiáng)調(diào)這一概念。集團(tuán)旗下的裸心谷可謂是國內(nèi)民宿的鼻祖。
高天成所指的錯(cuò)誤形態(tài)，是將辦公空間拆分成一塊塊區(qū)域賣出去，通過廉價(jià)售賣工位賺取差價(jià)的“二房東”。
交通不便、裝修差、布局不合理等是上述空間的標(biāo)簽。
高天成說，裸心集團(tuán)在2015年開始打造裸心社，通過的聯(lián)合辦公的社區(qū)更深層次地是向更多人傳遞一種生活方式，每個(gè)人都能在這里享受到更有價(jià)值的服務(wù)和更好的體驗(yàn)。
在北京最新的裸心社三里屯店，裸心社的會(huì)員甚至可以體驗(yàn)室內(nèi)泳池。
“為什么不呢？”高天成說道，辦公場所不應(yīng)該那么冰冷和無聊。
北京三里屯裸心社富有創(chuàng)意地將泳池引入辦公空間
游泳館、健身房、瑜伽館、中央廚房，無限量的咖啡、啤酒，私密的個(gè)人思考空間或是超過300人的活動(dòng)中心都可以在裸心社體驗(yàn)到。
固定工位（單間）和Hot Desk（熱桌，移動(dòng)工位），不僅分隔了動(dòng)靜區(qū)域，在價(jià)格上也有一定差異，進(jìn)一步降低了入門體驗(yàn)的門檻。
今年，市場變得格外熱鬧。
隨著 WeWork、優(yōu)客工場、氪空間等，完成巨額的融資并紛紛提出戰(zhàn)略部署，以及SOHO 3Q這樣不缺錢玩家的攪局，這個(gè)行業(yè)幾乎已經(jīng)達(dá)成了，創(chuàng)業(yè)公司玩不起的共識(shí)。
而隨之而來的競爭，便是規(guī)模成為生死線，品牌的影響力的逐體現(xiàn)。
02規(guī)模決定了一切
11月8號(hào)，高天成參加了2017年僑界精英的創(chuàng)業(yè)峰會(huì)，在他的演講過程中，不斷有人舉起手機(jī)對(duì)著他的PPT拍照，演講結(jié)束，還沒走到門外就被人團(tuán)團(tuán)圍住。
“我不清楚別的品牌，但是裸心社是盈利的，每個(gè)新空間4個(gè)月內(nèi)會(huì)招滿，通常6個(gè)月之內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利?！彼f。
憑借著集團(tuán)品牌的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本土市場的深入了解，裸心在2015年在上海開設(shè)第一家裸心社后，目前在中國大陸、香港地區(qū)、及東南亞城市籌備開設(shè)35個(gè)聯(lián)合辦公空間?？偨ㄖ娣e達(dá)到14萬平方米，將有超過30000名會(huì)員。
如果不是亞洲最大，也至少是最大之一。
顯而易見，規(guī)?；紫冉档土搜b修成本，設(shè)計(jì)和定制更多產(chǎn)品成為了可能。
據(jù)公開報(bào)道中，2015年SOHO 3Q剛開始時(shí)，一個(gè)工位的裝修成本達(dá)到3萬，而到如今，平均成本已經(jīng)降到1.5萬。
擁有運(yùn)營度假村背景的裸心社自然做的更好，超過50名設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航，讓每個(gè)空間都有獨(dú)特之處。不僅能通過全套綠植和新風(fēng)系統(tǒng)降低了室內(nèi)PM2.5的濃度，室外指標(biāo)31時(shí)，室內(nèi)僅是13；而且，所有的桌椅，都增加了可調(diào)節(jié)的設(shè)計(jì)，讓人不再因?yàn)榱畠r(jià)的辦公桌椅而感到難受。
其次新興事物和品牌，只有具備一定規(guī)模之后，才能夠有更多的談判資本。
某資產(chǎn)管理地區(qū)公司負(fù)責(zé)人曾在采訪中透露，當(dāng)面積達(dá)到一定體量時(shí)，他們才會(huì)投入人員跟進(jìn)和洽談，“因?yàn)橐床蛔?，要做就要大體量和大聲勢(shì)，能夠引起政府和社會(huì)的關(guān)注?！?/strong>
單體體量的擴(kuò)大，既是成本控制的需要，也是品牌造勢(shì)的有意為之。有了足夠的空間，就能有更多的場景和業(yè)態(tài)。
裸心社隨處可見的休息區(qū)、露天露臺(tái)、健身活動(dòng)場地，讓上班不再是無聊的等下班。
你可以在一早到裸心社，做一會(huì)瑜伽或者冥想；換一身衣服，拿上一杯咖啡開始工作；討論問題，提前預(yù)定設(shè)備齊全的會(huì)議室；下班之后還有派對(duì)和社團(tuán)豐富生活。
上海婁山關(guān)路的最新社區(qū)
“企業(yè)只需要專注業(yè)務(wù)和發(fā)展就好，而且，員工待在公司的時(shí)間更長了。”慧川智能的CEO康洪文在采訪中表示，美國歸來的他們收到政府園區(qū)入駐的邀請(qǐng)，最后依然選擇了聯(lián)合辦公。
更長的停留時(shí)間和更高的用戶粘性，讓裸心社成為了，無論零售商品或是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，營銷和推廣的圣地。
“這里拍照構(gòu)圖、環(huán)境都很好。”婁山關(guān)路開業(yè)的當(dāng)天，不少前來參加派對(duì)的姑娘，時(shí)不時(shí)拿出手機(jī)拍拍自己和身邊的朋友，而一樓的入口，早已排起了長隊(duì)。
借助社交網(wǎng)絡(luò)，每一個(gè)進(jìn)入裸心社的人都如同流動(dòng)廣告位，將咖啡、精釀啤酒、熏香等空間內(nèi)的一切信息和入駐公司的最新產(chǎn)品，不經(jīng)意間傳播出去。
而上述咖啡、精釀啤酒，在裸心社都是免費(fèi)的，通過裸心社的APP，免費(fèi)使用摩拜單車對(duì)會(huì)員來說就沒那么意外了。
高天成說，人和人之間的關(guān)系是在互動(dòng)中產(chǎn)生的，“我?guī)椭怂麜?huì)告訴他的朋友，我是一個(gè)不錯(cuò)的人”，口碑影響就由此產(chǎn)生。
那么，不經(jīng)要問，聯(lián)合辦公，究竟改變了什么？
03對(duì)標(biāo)5A級(jí)寫字樓，聯(lián)合辦公還未展現(xiàn)全部生態(tài)
即使有媒體背書的氪空間，都轉(zhuǎn)型為以社群為紐帶的聯(lián)合辦公，又有多少中小型孵化器，能夠在這樣的市場中存活下來？
氪空間總裁鐘澍，曾在采訪中提到，他們通過學(xué)習(xí)和調(diào)整，最終才找到了適合的路徑。
早期被認(rèn)為只適合小團(tuán)隊(duì)OPENING SPACE正在被越來越多的大公司所接受。
婁山關(guān)路裸心社的8樓，已經(jīng)全部租給了維京游輪，而在北京，豆瓣更是通過和裸心社的合作，把有趣的空間延展到整個(gè)總部大樓。
大體量客戶正在成為“香餑餑”，OFO、摩拜、小紅書都選擇了聯(lián)合辦公，甚至如微軟、新東方這樣的傳統(tǒng)巨頭也開始嘗試。
大企業(yè)客戶可觀的團(tuán)隊(duì)人數(shù)和穩(wěn)定業(yè)務(wù)流水，讓大企業(yè)客戶成了靠譜的“金主”。
但裸心社自2015年成立之初，一直對(duì)所有類型的團(tuán)隊(duì)表示歡迎。
高天成說，大企業(yè)客戶占比通常在40%左右，但他并不希望都是大企業(yè)客戶。
“豐富的團(tuán)隊(duì)形態(tài)，能夠促成更多的溝通、交流，甚至是男女之間的好感和約會(huì)的可能?！?/strong>他補(bǔ)充。
裸心社的婚禮現(xiàn)場
10月的第一周，一對(duì)在裸心社相識(shí)的情侶，最終在裸心社走入了婚姻的殿堂。
當(dāng)然，企業(yè)并不傻，沒有CEO會(huì)因?yàn)榭梢宰鲨べぃ蛘邌T工能夠找到另一半，就把公司及員工全部搬過去。
“其實(shí)使用聯(lián)合辦公，企業(yè)能夠更節(jié)省成本?！?/strong>高天成拿著裸心社的APP，演示著在上海婁山關(guān)附近租一間辦公場地的花費(fèi)，加上水電等其他費(fèi)用，每個(gè)人每月的耗費(fèi)超過4000元，而裸心社的固定工位才3000元/月，移動(dòng)工位只要1800/月。
這一點(diǎn)在鋅財(cái)經(jīng)，在氪空間的報(bào)道中也提到過，對(duì)企業(yè)，尤其快速發(fā)展中的企業(yè)來說，一次性租用大量物業(yè)并不是一個(gè)明智之舉，容易造成空間或資金的浪費(fèi)。雖然固定資產(chǎn)更容易保值，但財(cái)務(wù)的彈性顯得更加重要。
與大肆鋪開的其他品牌，裸心社在選址上有自己的考量，至少現(xiàn)階段，準(zhǔn)一線城市仍然是他們的堅(jiān)持。
“不著急擴(kuò)張，把產(chǎn)品一個(gè)個(gè)做好更重要”，高天成補(bǔ)充道。
而高天成指著外面的寫字樓說，“那些5A級(jí)的寫字樓，或許是我們的真正的競爭對(duì)手?！彼a(bǔ)充，但和寫字樓又有合作的關(guān)系。
現(xiàn)階段市場足夠大，教育市場，讓消費(fèi)者接受這樣的生活方式，才是他們的重點(diǎn)。
隨著規(guī)模的擴(kuò)大和品牌影響力的產(chǎn)生，聯(lián)合辦公可能會(huì)越來越像企業(yè)的置業(yè)顧問，或者是物業(yè)主、大資本的資產(chǎn)管理者。
畢竟，除了極少數(shù)自由職業(yè)者，企業(yè)無論大小都需要良好的辦公環(huán)境，而辦公租賃是除了租房外最高頻的場景，也是資產(chǎn)證券化的重要目標(biāo)之一。
36氪創(chuàng)始人劉成城口中，“低買高賣”的理想模式，并不會(huì)是這個(gè)行業(yè)的終極形態(tài)。
當(dāng)問到未來的模式和產(chǎn)品形態(tài)時(shí)，“租賃直營并不是最理想的模式，”高天成突然顯得有點(diǎn)神秘，然后爽朗的笑了。
QA
Q：裸心集團(tuán)的發(fā)展方向都和地產(chǎn)和建筑相關(guān)？
A：首先我和我太太（葉凱欣，裸心集團(tuán)聯(lián)合主席）都很喜歡設(shè)計(jì)，我也一直很喜歡建筑和室內(nèi)裝修。其次，我覺得建筑或者空間，本身是機(jī)械的，冰冷的，但是人們又非常需要良好的空間和環(huán)境，所以這也是裸心的初心，裸心谷、裸心堡、到現(xiàn)在裸心社，都是為用戶打造更舒適的空間和環(huán)境，從未來可能還會(huì)做一些和居住相關(guān)的跨界嘗試。
Q：作為外籍商人，您創(chuàng)辦的裸心集團(tuán)在中國已經(jīng)發(fā)展了10年，過去十年感受到哪些中國的變化？
A：在中國已經(jīng)13年了，我看著這里逐漸變得富有，變得強(qiáng)大，能夠來到中國是我的幸運(yùn)。我更喜歡中國傳統(tǒng)的村落，以及那里淳樸的居民，我總是說我是農(nóng)民的兒子，他們有很寬厚的胸懷和豐富的智慧，他們教會(huì)我很多。我一直覺得真正的投資，其實(shí)是對(duì)人才投資，所以，我們現(xiàn)在公司很多的管理層都是80后，未來，他們也會(huì)承擔(dān)更多的責(zé)任。
議
1、地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，無論酒店、商場、寫字樓，規(guī)?；统杀究刂朴肋h(yuǎn)是第一位的。
2、講到地產(chǎn)，就逃不開金融。未來，金融在這一領(lǐng)域有爆發(fā)的可能。
3、共享單車讓地鐵周圍3公里的房產(chǎn)變得更有價(jià)值，聯(lián)合辦公也許能讓周邊物業(yè)變得更值錢。
文∣二楞
編輯∣強(qiáng)強(qiáng)
攝影∣黃碩
?本文版權(quán)歸“鋅財(cái)經(jīng)”所有
部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)
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