聯(lián)合辦公的冰火兩重天，夢想加的另一種風(fēng)景

聯(lián)合辦公空間的下半場，是伴隨著一系列變數(shù)開啟的。一面是項(xiàng)目同質(zhì)化，那就大魚吃小魚，另一面則是，找準(zhǔn)航道不斷深耕。

在城市核心區(qū)域布局的品牌，如WeWork、夢想加、裸心社和氪空間等也在暗自較勁。夢想加宣布完成總規(guī)模達(dá)3億元B輪系列融資，繼續(xù)主打智能化服務(wù)，成為北京、成都規(guī)模最大、密度最大的共享辦公品牌。裸心社與USGBC達(dá)成戰(zhàn)略合作，開啟聯(lián)合共建模式。

聯(lián)合辦公這個(gè)行業(yè)就像直播一樣，來勢很兇，潮水退卻也迅速。經(jīng)歷了2015年的井噴之后，越來越多的人接受聯(lián)合辦公空間的時(shí)候，卻也出現(xiàn)了普及過度的現(xiàn)象，比如說孵化器太多了，創(chuàng)業(yè)者不夠用了。

行業(yè)加速洗牌，往往都是亂想跌出和馬太效應(yīng)凸顯的征兆。聯(lián)合辦公空間的下半場，顯然還需要回答諸多根本性的問題，比如，如何避開講故事的坑，逃出當(dāng)包租婆賺不了錢的魔咒，聯(lián)合辦公行業(yè)的核心競爭力究竟在哪？

聯(lián)合辦公空間活得怎么樣？

隨著新經(jīng)濟(jì)條件下自由職業(yè)者、遠(yuǎn)程工作者、流動工作者等群體的出現(xiàn)和不斷擴(kuò)大，聯(lián)合辦公空間在歐美等國家興起。短時(shí)間內(nèi)誕生了WeWork、The Yard、workspring等品牌，并在世界范圍內(nèi)開設(shè)了大量聯(lián)合辦公空間，這些聯(lián)合辦公空間普遍通過靈活會員制的空間使用方式和豐富的活動組織，既實(shí)現(xiàn)了自身商業(yè)模式的成功，同時(shí)也對當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍起到了重要推動作用。

2015年被稱為中國眾創(chuàng)空間的元年。這一年，眾創(chuàng)空間從50余家發(fā)展到2300多家，增長近46倍。全國包括2345家眾創(chuàng)空間在內(nèi)的孵化器達(dá)到4875家，成為全球孵化器數(shù)量最多的國家。

從2015年起聯(lián)合辦公行業(yè)融資事件增加，投資熱度上升。投資多以天使輪和A輪為主，但只有少數(shù)企業(yè)發(fā)展到B輪融資和新三板掛盤階段。

再往后走，聯(lián)合辦公行業(yè)就出現(xiàn)了有笑有淚，甚至是冰火兩重天的局面。2016年10月，聯(lián)合辦公空間Mad Space因租金上漲、入駐率不足50%、后續(xù)資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)倒閉。

Mad Space位于東五環(huán)路附近的北京銘基國際創(chuàng)意園內(nèi)，運(yùn)營僅一年不到的時(shí)間；2016年4月，曾是Airbnb進(jìn)入中國市場時(shí)所入駐的孵化器孔雀機(jī)構(gòu)，因拖欠物業(yè)管理費(fèi)、虧本嚴(yán)重而關(guān)門；2016年2月，成立僅4個(gè)月的深圳地庫咖啡燒光百萬投資而倒閉。

到了2017年，剩下的行業(yè)佼佼者也開始進(jìn)入了整合和抱團(tuán)取暖的階段。 比如先是富空間被無界空間全資收購，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間戰(zhàn)略合并，之后優(yōu)客工場又宣布與無界空間合并。這當(dāng)然是一種擴(kuò)張態(tài)勢，但同樣也是危機(jī)感的體現(xiàn)。

行業(yè)領(lǐng)頭羊之一的優(yōu)客工場在車輪式融資和并購后，受到了媒體關(guān)于其百億估值獨(dú)角獸水分、老股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的質(zhì)疑。隨后優(yōu)客工場發(fā)聲明稱，每一次融資后官方報(bào)道的估值都是獲得投資人認(rèn)可的真實(shí)數(shù)值。

而目前來看，大部分聯(lián)合辦公的“包租婆”們最主要的盈利模式還是房租，經(jīng)營思路簡單地說就是“整批零租”，實(shí)質(zhì)上跟“二房東”沒啥區(qū)別。而對于某些主打投融資和拿股權(quán)的孵化器來說，也陷入了瓶頸。因?yàn)楹玫捻?xiàng)目大多一開始就拿到不錯(cuò)的投資，不會選擇在小小的孵化器辦公，而一般的項(xiàng)目走不到最后也就不存在所謂的股權(quán)套現(xiàn)退出。行業(yè)洗牌正在加速，大浪淘沙考驗(yàn)的是背后操盤者真正能夠塑造的壁壘。

如何避開孵化器的坑？

我們聽到更多的故事，就是聯(lián)合辦公一直以來推崇的投資孵化、社群、撮合服務(wù)等等。但現(xiàn)實(shí)中，這些拉動聯(lián)合辦公估值的故事確實(shí)屢屢碰壁。

大部分空間起步的時(shí)候，都聚焦在服務(wù)創(chuàng)業(yè)者和聚集創(chuàng)業(yè)資源方面，比如優(yōu)客工場有毛大慶這樣的創(chuàng)業(yè)大咖自帶流量背景，36氪的氪空間則依托其媒體資源攻城略地。但我們也發(fā)現(xiàn)，在過去兩年時(shí)間里，他們對外的口徑描述出現(xiàn)了變化，孵化器概念被弱化，資源入股也已經(jīng)很少被提及。這些項(xiàng)目紛紛在創(chuàng)業(yè)市場之外尋找新的生存空間，辦公服務(wù)被提及更多，2017年智能服務(wù)更是成為最大賣點(diǎn)。

當(dāng)然，也有很多品牌在創(chuàng)立之初就沒有講孵化器的故事，而是另一種打法。比如WeWork，他們定義服務(wù)創(chuàng)新者，模糊了所謂創(chuàng)業(yè)的概念，也在后來的發(fā)展中逐漸擴(kuò)大客群到500強(qiáng)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭。比如國內(nèi)的夢想加，他們試圖定義“未來辦公室”，專注提供智能辦公服務(wù)，指向未來的辦公人群。

以夢想加為例，他們一開始就不做的事情，反而顯示出行業(yè)發(fā)展趨勢。不做孵化器、不參與股權(quán)投資、不持有重資產(chǎn)，另外重要的是，夢想加團(tuán)隊(duì)60%的人是設(shè)計(jì)、研發(fā)以及軟硬件開發(fā)人員。他們把主要精力投放在了空間設(shè)計(jì)、智能辦公和空間運(yùn)營三大方面。

夢想加是唯一從起步就將空間作為產(chǎn)品來打造的辦公空間。他們早期以與地產(chǎn)商、物業(yè)方合作運(yùn)營的輕資產(chǎn)擴(kuò)張為主，在B輪資本充沛以及產(chǎn)品成熟的情況下，開始規(guī)?；\(yùn)營。一方面降低邊際成本，另一方面提供更大的產(chǎn)品帶寬，服務(wù)的受眾也更廣。而具體來說，夢想加至少做到了以下方面，使其避開一些坑，同時(shí)脫引而出。

一是有靈魂的空間設(shè)計(jì)。夢想加的設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的空間設(shè)計(jì)研發(fā)等工作，會通過建立具有品牌特色的標(biāo)準(zhǔn)和主題，營造出可以滿足用戶需求并提供綜合性產(chǎn)品體驗(yàn)的辦公環(huán)境，并且能夠依據(jù)用戶反饋進(jìn)行后續(xù)的調(diào)整。而大多數(shù)聯(lián)合辦公空間的設(shè)計(jì)都由外包團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，難以保證主題風(fēng)格的一致性與用戶需求的高契合度。

其二，也是最為核心的是貫徹到底的智能辦公服務(wù)。與諸多缺乏自主產(chǎn)品開發(fā)能力、一味復(fù)制空間裝修擴(kuò)張規(guī)模的品牌不同，夢想加有獨(dú)立開發(fā)的智能化辦公系統(tǒng)、功能性與標(biāo)準(zhǔn)化并重的空間設(shè)計(jì)產(chǎn)品，依托大數(shù)據(jù)和智能平臺實(shí)現(xiàn)的精細(xì)化運(yùn)營產(chǎn)品，三者共同構(gòu)成了夢加“OaaS（Office as a Service，辦公即服務(wù)）體系”。

怎么理解智能辦公？舉個(gè)通俗易懂的例子，在傳統(tǒng)的空間系統(tǒng)當(dāng)中，門禁、燈光照明、系統(tǒng)等都是分開控制的，而且需要從不同供應(yīng)商處采購，并對相關(guān)人員分別進(jìn)行培訓(xùn)。夢想加的智能辦公體系則能夠?qū)崿F(xiàn)讓一個(gè)保安控制所有的系統(tǒng)，原因在于它均由一套系統(tǒng)控制，不需要進(jìn)行過多的培訓(xùn)。進(jìn)出權(quán)限、財(cái)務(wù)、管理、各種能源與會議室的使用情況，在智能辦公體系中，都能得到高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

夢想加的智能辦公體系也是對外輸出的，比如2017年2?夢想加獲得騰訊眾創(chuàng)空間戰(zhàn)略入股，與騰訊開放平臺達(dá)成全面戰(zhàn)略合作。夢想加智能辦公體系逐步應(yīng)用至遍布全國超過10萬平米騰訊眾創(chuàng)空間。

三是主打核心城市，核心地段。夢想加的布局主要在北京、上海、廣州以及成都等城市核心商圈。最新數(shù)據(jù)顯示，2018年3月, 四地核心區(qū)域新增簽約面積超過十萬平米。另外，以“為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)”為標(biāo)語的聯(lián)合辦公空間或者孵化器主打創(chuàng)業(yè)公司客群，但夢想加顯然更為開放。從數(shù)百家小微型企業(yè)，到類似華人文化、易到、海天網(wǎng)聯(lián)等快速擴(kuò)張中的中型公司，再到傳統(tǒng)巨頭或網(wǎng)絡(luò)巨擎如中糧、亞洲航空、鉑濤集團(tuán)、滴滴、今日頭條、騰訊等，這些處于不同發(fā)展階段的企業(yè)都與夢想加有密切合作。

借助以上差異化的運(yùn)作，夢想加打破了聯(lián)合辦公空間難賺錢的魔咒，比如其已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多個(gè)單店的盈利。而究其根本，無非就是用科技手段，在運(yùn)營效率和辦公服務(wù)體驗(yàn)上做到極致。

誰能成為中國版WeWork？

此前，諸多聯(lián)合辦公品牌都說要成為中國版WeWork，但做著做著都變形成了孵化器。從根本上來看，他們學(xué)了“形”，但很難把WeWork的核心競爭力拿過來。

與自由職業(yè)者早已占據(jù)工作人口三分之一以上的美國相比，中國的自由職業(yè)者群體才剛剛形成不久。聯(lián)合辦公似乎只是針對互聯(lián)網(wǎng)科技的這一戳人群而言。

但WeWork就不一樣了，其積攢了各行各業(yè)的創(chuàng)業(yè)型或自有辦公型用戶。WeWork還有會員制，他們?yōu)闀T提供辦公空間、會議室、線上平臺資源、優(yōu)惠福利、社區(qū)活動。基本的入會門檻是45美元一個(gè)月的會費(fèi)，當(dāng)成為WeWork的會員，就有了WeWork的平臺賬號，可以使用線上平臺，進(jìn)入WeWork的創(chuàng)業(yè)者社區(qū)，享受WeWork引入的各種各樣的商業(yè)服務(wù)、商家福利。

而WeWork的盈利方式主要來自兩方面，一是辦公空間租賃的租金費(fèi)用；第二就是為會員提供服務(wù)的收費(fèi)。財(cái)務(wù)、推廣、品牌、數(shù)據(jù)、設(shè)計(jì)、法務(wù)、投資、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、公共關(guān)系、IT、保險(xiǎn)。比如WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小時(shí)的費(fèi)用、私用路由器收取$195/月的費(fèi)用。

這對于物美價(jià)廉的孵化器來說，又是一個(gè)可望不可即的高度。這也就是為什么WeWork入場中國的時(shí)候其實(shí)也會水土不服。

一份名為《2017年靈活辦公空間展望》的報(bào)告中顯示，聯(lián)合辦公在近兩年保持著30%的增速發(fā)展，預(yù)期在2030年將占據(jù)整體商辦市場30%體量，成為千億市場規(guī)模的行業(yè)?？v觀聯(lián)合辦公行業(yè)起勢的近三年時(shí)間，投資動作日益活躍、品牌合并以及頭部效應(yīng)漸顯，但同時(shí)快速發(fā)展的行業(yè)也將面臨劣幣當(dāng)?shù)?、品牌同質(zhì)化過重、虛假繁榮等種種考驗(yàn)。

聯(lián)合辦公仍然是一個(gè)龐大的市場，一線城市的廝殺還會繼續(xù)，新一線城市的爭奪戰(zhàn)也已經(jīng)拉開，比如夢想加已經(jīng)開始搶攤成都市場。與其要講故事爭做中國版的WeWork，不如回歸科技賦能的本質(zhì)。說不定，這樣能看到另一種風(fēng)景。

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