拆掉公司與公司之間的墻，另類辦公空間竟能融資近5億！

辦公區(qū)改造前后對比

十年前，張劍肯定不曾想到，自己最想解決的“折騰”，竟會是今日擁有萬億市場的聯(lián)合辦公。

今年，優(yōu)客工場、納什空間及氪空間，霸占著行業(yè)綜合排名前五名。

不同于萬科高管毛大慶親自操刀的優(yōu)客工場，或是有著36氪媒體背書的氪空間，納什空間團(tuán)隊雖然是從地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等轉(zhuǎn)型的幾個大老爺們，但過去數(shù)年異常低調(diào)。

草莽生長之后，聯(lián)合辦公在今年迎來了并購和洗牌。

政府補(bǔ)貼紅利耗盡，巨額融資不斷涌進(jìn)，打法和流派逐漸形成。表面合作與競爭看似一團(tuán)和氣，實際戰(zhàn)場早已硝煙彌漫。

亂世之中想要勝出，要產(chǎn)品，要技術(shù)，更要戰(zhàn)略和膽識。

彎路和坑，都逃不過

去年12月，位于國家奧運場館鳥巢、水立方之北的納什空間鳥巢旗艦店開業(yè)，理財18，是最早入駐的企業(yè)之一。

“主要看服務(wù)不看價格。公司人數(shù)不固定，需要一定的彈性和私密空間?！眲?chuàng)始人吳應(yīng)華告訴鋅財經(jīng)記者。

80后、90后的“千禧一代”逐漸成為職場主力，聯(lián)合辦公市場開始被拉開了一道口子。

據(jù)了解，80%以上80后職場人有過跳槽經(jīng)歷，其中跳槽次數(shù)達(dá)到3次以上的，達(dá)到了45.7%，90后跳槽5次以上的，達(dá)到了11.6%。

而這樣的現(xiàn)象，對于早期公司來說，非常不利。大空間浪費流動資金，小空間又顯得排場不足，而注冊公司、辦公室租賃、注冊申報等事情，繁瑣到懷疑人生。

潛在機(jī)會一直存在，市場在2013年還沒有完全起來。

“一開始都會出錯。引進(jìn)的項目不全是好項目，導(dǎo)致沒有強(qiáng)大的運營體系來支撐，而一下子要把體系培養(yǎng)起來，很多人都跟不上?！睆垊貞浿酝?jīng)歷，“納什的第一個工作室項目，只有60平米的規(guī)模，北大清華的研究生在里面做店長和資產(chǎn)管理?！?/p>

“那時候人員是頂配，客戶來聊的時候，說你們文化素質(zhì)還挺高，怎么跑來做這個？”

真正的市場起來，是2015年“雙創(chuàng)”浪潮。

2015年4月，毛大慶從萬科離職建立了優(yōu)客工場，次年6月，完成了首個海外項目； 2016年初，氪空間從集團(tuán)正式拆分，獨立運營，一年零九個月的時間，全國已有30個社區(qū)；同年，納什的空間規(guī)模也增加了20倍以上。

那時的聯(lián)合辦公市場百花齊放，最多的時候，全國超過了4200家。

而到了今年，市場完全變了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年3月至今，聯(lián)合辦公領(lǐng)域共完成8次收購或合并。

優(yōu)客工場三個月內(nèi)完成對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間和We do聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的并購，并購后市場估值近110億元，全球有160個社區(qū)；氪空間今年1-4月，新增簽約面積15萬平米，工位數(shù)達(dá)到3.5萬個。

城市會客廳

此前鋅財經(jīng)報道過的裸心社，在今年被We Work 以25億收購。

氪空間董事長劉成城對此的表態(tài)是，“很遺憾看到又一家‘外資企業(yè)’在中國的失利，盡管這次并購，不過是兩家外企同行企業(yè)在國內(nèi)的抱團(tuán)，并無多大意義和影響?！?/p>

而兩年前的氪空間，依然是只找舊樓和便宜樓的知名創(chuàng)投孵化器，忽略地段與位置，補(bǔ)貼和政策是關(guān)鍵。而入駐氪空間，也并不代表就能被36氪報道，因為媒體和空間相互獨立，36氪對早期項目報告審核要求較高。

“我們之前還是屌絲思維，找舊樓和便宜的物業(yè)，后來發(fā)現(xiàn)不對，要找有共享價值的樓?！彪纯臻g總裁鐘澍曾說道。

“地產(chǎn)的邏輯就是位置，地段代表人流量。紅星美凱龍商場近3萬平米空間，納什能為白天生意慘淡的商場，帶去超4千人的常駐流量，結(jié)合晚上和周末，將商場整個可利用的空間、時間價值，聯(lián)系起來?！睆垊τ檬直葎澲f道。

空間的核心是商業(yè)地產(chǎn)，地段和位置，最初品牌要在市中心，而最后，品牌所到之處就是商圈和市中心。

相比創(chuàng)投的復(fù)雜和不可控，地產(chǎn)的市場顯得穩(wěn)定且豐富，每一平米都可以創(chuàng)造奇跡。

模仿模擬還是自成一體

在行業(yè)不斷強(qiáng)調(diào)大客戶和2B、2G概念時，經(jīng)常被看做“異類”的納什空間，考慮到企業(yè)成長及中國企業(yè)的實際需要，推出了“超級工作室”。

將老板間、會議室、茶水間等幾大重要模板集合于一體，滿足10人以上規(guī)模辦公需求。首創(chuàng)的“聯(lián)合+獨立”模式，能讓入駐聯(lián)合辦公區(qū)的企業(yè)，繼續(xù)在納什直接完成辦公場地的升級。

這個產(chǎn)品，并不是拍腦袋想出來的。從1.0到2.0的一年時間里，納什對辦公室、水吧、廚房等所有功能板塊設(shè)計都經(jīng)過無數(shù)次的推倒重來，才從樣板間變成了現(xiàn)在的拳頭產(chǎn)品。

“2.0是實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；?，以后多地復(fù)制沒問題，從裝修到拎包入駐，只需要兩周。”

VR視角下超級工作室效果圖

不同于氪空間側(cè)重空間利用率要高，納什更在意用戶體驗。

3M(300mm)是建筑行業(yè)通用的模數(shù)?，F(xiàn)代辦公空間，墻之間的距離通常是2米4或者3米6（300的倍數(shù)），除掉1公分的踢腳線，擺不下3套常規(guī)1米2的桌椅。

“定制的桌椅，能讓一個空間多15%的工位?！辩婁谥安稍L中提到。

“但最大的錯覺是很多人都認(rèn)為上班沒發(fā)生多大改變，事實上，辦公理念一直都在變化，現(xiàn)在的人就更追求體驗。”納什的高級設(shè)計師如月雪浩告訴鋅財經(jīng)記者。他來自日本，卻說著一口流利的普通話。

如月強(qiáng)調(diào)要追求無形的觸感，一把經(jīng)過反復(fù)推敲的辦公椅體現(xiàn)了他們的觀察。

舉例來說，一家公司的財務(wù)與銷售，兩者的工作性質(zhì)決定了兩者所用椅子的差別。財務(wù)長期坐班，軟的坐墊椅對腰椎會產(chǎn)生傷害；而銷售成天在外，在椅子上停留的時間不長，他需要的是舒服。

當(dāng)一家聯(lián)合辦公倒閉時，僅剩的固定資產(chǎn)就是桌椅，這些資產(chǎn)會被“買賣”，物業(yè)是要場地復(fù)原的，而這些固定資產(chǎn)，到最后竟成了負(fù)資產(chǎn)。

所以，公司一般都選擇在淘寶下單，自己組裝，桌椅搖晃、插座的設(shè)計，有時候會讓人非常抓狂。

“同行里總有人為了減少成本，去以次充好，但人不是機(jī)器，舒適地工作不也是聯(lián)合辦公所追求的嗎？”張劍反問道。

先解決客戶的屁股問題，再解決客戶的用腦問題。

此外，通用型的場地模板，是否能夠滿足客戶的不同需求，也是一個問號。

特別是對于客戶的一些定制需求，光有模板是不夠的。

“最簡單的，就是能讓用戶發(fā)出‘哇’的感嘆?！比缭绿统鍪謾C(jī)，對著納什空間與中糧合作的項目設(shè)計樣圖，分析道：“五感的刺激來源于細(xì)節(jié)設(shè)計，中糧這個項目，就融合了紅磚、綠植及其他農(nóng)業(yè)元素進(jìn)去，太硬的辦公空間里，需要一些軟的設(shè)計去搭配，即formal與unformal的結(jié)合?！?/p>

能把空間內(nèi)的產(chǎn)品做成特色是必需，模式的創(chuàng)新和突破，也同樣重要。

狙擊，拼速度還是服務(wù)？

根據(jù)企業(yè)增長咨詢公司Frost & Sullivan對聯(lián)合辦公行業(yè)的研究結(jié)果，預(yù)計到2022年，中國聯(lián)合辦公市場的空間面積可達(dá)到7,890.7萬平方米，年復(fù)合增長率預(yù)計達(dá)到50.2%，占商業(yè)辦公物業(yè)總面積的16.36%。

而目前，這個市場才被打開了1%。

并購已是行業(yè)必然趨勢，一個行業(yè)迅速發(fā)展，到逐漸減少，有自己發(fā)展的，有倒閉的，就有整合的，是自然周期導(dǎo)致的結(jié)果。

張劍也認(rèn)可這個觀點。

但擴(kuò)張越快，盈利是否越快？能夠拿到低價房源的企業(yè)，是否在這時候就有了優(yōu)勢？

張劍扶了下眼鏡，自信地笑道：“毛總拿房源有優(yōu)勢，我也有房地產(chǎn)背景，也有我的優(yōu)勢。其實大家都有行業(yè)資源，拿地的方式和價格都不一樣，但這并不是大問題，還是服務(wù)上要做出差異化?！?/p>

優(yōu)客工場通過加盟、掛牌、并購等方式擴(kuò)張體量，氪空間也通過每月新增4萬平米的節(jié)奏進(jìn)行野蠻趕超。

但納什空間似乎不為所動?！皳屢?guī)模不是最終的玩法，真要拼規(guī)模的話，我們也已遙遙領(lǐng)先，別人也拼不過我們，錯位競爭才是現(xiàn)在頭部玩家要去做的事情。”

以優(yōu)客工場為例，雖在門店數(shù)量及會員規(guī)模上和We Work差別只有2倍左右，但二者估值卻相差將近10倍。

We Work全球化的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，仍存在不能被快速復(fù)制和模仿的生態(tài)壁壘。

毛大慶將“社群生態(tài)”的升級迭代，定義“用一張桌子連結(jié)整個世界”，但基于中國企業(yè)含蓄的文化背景，社群生態(tài)的輸出恐怕僅在概念階段。

“一味地模仿We Work沒有前途，我們成立的更早，也不存在模仿，本質(zhì)上我們不一樣，We Work服務(wù)的是美國客戶全球化，納什服務(wù)的是中國客戶全國化?！睆垊Ω嬖V鋅財經(jīng)潘越飛。

這個觀點和優(yōu)客工場相似，但做法和細(xì)節(jié)卻大有不同。

“中國與歐美存在文化差異。歐美人性格開放，酒吧里碰個杯就能暢聊；中國人性格內(nèi)斂，免費啤酒擺在那，兩個陌生人也不會輕易熟絡(luò)起來。中國的聯(lián)合辦公，賽道要符合中國國情。”納什空間合伙人史志雋說道。

差異化只是地產(chǎn)資源和本土化的打法，本土的文化和社交方式的特點，更需要被照顧好。

“我們希望能做企業(yè)的第一間辦公室，也希望做他們最后一間辦公室”，這是帶著書生氣息的理科男張劍，在采訪時重復(fù)得最多的一句話，“而我相信的是，好的火鍋會說話，好的空間服務(wù)，自己也會傳播。”

聯(lián)合辦公市場藍(lán)海依舊還在，有打破空間的，就有在空間服務(wù)上，再做服務(wù)的。在這片“空間即入口”的疆土上，廝殺的場景仍在上演。

問答

納什空間創(chuàng)始人兼CEO | 張劍

Q：和同行他們相比，納什空間的核心競爭力體現(xiàn)在哪些地方？

A：納什空間有三?。菏〕杀?、省時間、省精力。其實不同的公司都有不同的優(yōu)勢，我覺得我們更了解80后、90后創(chuàng)業(yè)者的需要，包括年齡和經(jīng)歷，他們遇到的我們都遇到過。而且他們很多是沒有經(jīng)歷過的，在對于產(chǎn)品的把握上，我覺得我們肯定是能更準(zhǔn)一點兒。當(dāng)然，在產(chǎn)品上，大家也可以互相學(xué)習(xí)，因為我們首先是從需求出發(fā)，我們不會去模仿任何的東西。

Q：在空間的附加值方面，未來它還有哪些可操作性？

A：我們給業(yè)主或者是資產(chǎn)擁有方提升了很大的價值。我們進(jìn)來之后，租金提升了，它的客戶質(zhì)量提升了，其實它的資產(chǎn)價值就提升了。所以，我們都是雙贏和共贏，我們也希望起到這樣的作用。

飛議

1、口碑，是一個生意、服務(wù)、事業(yè)長期做下去的一個前提。撞上風(fēng)口或是不撞上風(fēng)口，聯(lián)合辦公都要冷靜地去做。

2、未來聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)會多元化，盈利模式也會更加多元化。在這個整合潮里，探索多元化收入來源，挖掘盈利點，提升溢價率，是每個聯(lián)合辦公企業(yè)的立身之本。

文章 ∣ 璐璐 啟明

編輯 ∣ 瑞蘭

攝影 ∣ 黃碩

手繪 ∣ 瑞蘭

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部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)

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