杭州樓市的寒冬和離職中介的迷茫

文/長右

編輯/小C

“與其這么耗下去，還不如另找門路?！?/p>

在房產(chǎn)中介摸爬滾打近四年的程立，并不是一個輕言放棄的人，但這次徹底心灰意冷了。用他的話是說，“熬不下去了，”直到今年9月，因為兩個多月沒有開出一單，程立選擇了辭職。

這不是個例。

根據(jù)我愛我家2017年年報，截至去年年底公司共計5.9萬名員工。而在今年半年報中，我愛我家的員工數(shù)下降到了5.5萬余人。

悲觀、無奈，彌漫在整個圈子里，離職、跳槽，不斷浮現(xiàn)在中介們的念頭中。

離職的原因，莫過于近期房地產(chǎn)降溫，“錢不好賺了”。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1-7月，全國土地流拍數(shù)量高達796宗，超過了上一輪房地產(chǎn)低谷期，2014全年的流拍總數(shù)，345宗！

土地市場降溫，同樣影響了新房市場以及二手房市場的熱度。

曾經(jīng)的“金九銀十”，依舊未能提振市場對樓市的信心。而看著樓市行情吃飯的中介人員，又該何去何從？

1

樓市寒冬下的開單之痛

從9月初離職至今，程立仍未找到工作。

曾有朋友邀請他去做茶葉生意，但程立婉拒了。房產(chǎn)中介做過4年，程立已經(jīng)積累了經(jīng)驗和人脈，但對賣茶葉，他自認為一竅不通。而工資，只有四五千底薪加提成。在他眼里，并不算高。

他時常懷念著那段樓市火熱的日子?！澳菚旱腻X，真好賺啊?！背塘⒎磸?fù)感嘆。

“城中村”改造（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

自2016年杭州舉辦G20會議以來，舊城改造成了城市主旋律，城中村成為攻堅重點，“大拆大改”讓常年穿梭在大街小巷的“老司機”們，不得不開始習慣手機導(dǎo)航。

透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，杭州完成整村征遷69個村，征遷59796戶，2018年，杭州還將完成56個整村征遷，征遷住戶4萬戶。

受棚改疊加降首付比例、利率優(yōu)惠以及契稅下調(diào)等調(diào)控刺激，大量的現(xiàn)金開始流入樓市，逐步催熱了杭州的房價，由此，杭州曾兩次被住建部點名為房價上漲過快的熱點城市之一。

在程立的描述里，G20峰會后的那幾個月，大家買房就跟買白菜一樣，只要帶去看房就能達成交易，沒有經(jīng)驗的新手也可以達到這個狀態(tài)?！?strong>上下兩層的門店擠滿了六七十個同事，電腦都不夠用?！?/strong>

彼時還是Q房網(wǎng)店長的程立看到了機會。他不愿意只管著下屬，拿著5000元每月底薪，背著全店業(yè)績壓力，去年下旬，他跳槽了我愛我家，成為一名房產(chǎn)經(jīng)紀人。

他的決定并沒有讓同事們驚訝，因為在行情火熱時，一些明星經(jīng)紀人一年可以賺70、80萬元?！白鲋薪殡m然忙些，但工資更高，才有更多精力去賺錢?！背塘⒄J為。

“當時看房子的人很多，一天要帶七八個客戶。大家都在搶房子，很多人一看完房就會急著簽合同。”程立告訴鋅財經(jīng)，“一年到手有二三十萬?！?/p>

瘋狂過后，終究還是要面對殘酷的現(xiàn)實。程立已經(jīng)接連兩個月不賺反貼，“現(xiàn)在業(yè)績不達標， 4000元的底薪也拿不到了，我每個月還要還房貸，根本就是入不敷出?！苯衲昵?個月，程立總共只拿到了七八萬元。

“市場寒冬”下，中介公司不得不縮減開支，除了有選擇地減少門店數(shù)量，還做了幾項“逼走老員工”的調(diào)整。

楊宇也面臨著同樣的困境。

楊宇所在的房屋中介公司，門店就在申花一帶，對于熟悉杭州樓市的人來說，自然不會陌生。

這個由三墩路、莫干山路—登云路、余杭塘河和古墩路圍合而成的地帶，是杭州主城區(qū)的熱門板塊，無論是出行、娛樂、居住，都有著成熟的配套設(shè)施，被譽為杭州未來的“徐家匯”。

在交通出行上，除了已經(jīng)在運營的地鐵2號線和在建的5號線，還有兩條已經(jīng)通車的紫之隧道、紫金港立交，以及還在建設(shè)的文一路地下通道等快速路。

在購物娛樂上，諸如印象城、銀泰城等多個商業(yè)綜合體，已經(jīng)投入運營多年之久。

但是，楊宇從8月至今，還未曾開出過一單。并不是楊宇不夠努力，只是現(xiàn)實令其挫敗。

在采訪過程中，楊宇緊握在手中的手機突然傳出鈴聲，他條件反射般接起電話，“您好，”旋即又掛斷了電話。“唉，我以為有人要看房，白高興一場?！?/p>

這是近兩個月母親第13次勸他回老家。

“我剛?cè)胄袥]多久，買電動車的錢還是我朋友借我的，可能接下來生活也是個問題。” 看著自己擦得锃亮的電動車，這個西裝革履的小男孩嘆了口氣，眼里滿是疲憊和無助。

楊宇也曾考慮過辭職，但他不知道，在偌大的杭州城，哪里是他的歸宿。

2

網(wǎng)紅樓盤竟然遭遇棄購

對于中介行業(yè)來說，樓市冷暖直接關(guān)系到他們的“收成”。

曾經(jīng)萬人搶房的場景一去不復(fù)返，中介們也不在朋友圈中曬出“房子買到就是賺到”的圖片。

他們?yōu)樯疃鴴暝?，努力找客戶，努力推銷房子，但一切似乎是無用功，能夠開一單已經(jīng)是莫大的幸運，因為，杭州的樓市依舊沒有回暖跡象。

事實上，杭州樓市8月就已經(jīng)出現(xiàn)降溫痕跡。

一方面來自土地市場趨冷。

7月以來，杭州已經(jīng)進行了6場土拍。

7月4日，杭州空港新城地塊拍賣，用時僅15分鐘，僅6.48%的溢價；26日，杭州臨安青山湖科技城推出宅地，由保億底價撿漏，成交總價約12億元，成交樓面價9400元/平方米，相比年初地價跌幅15%。

然而就在半年之前，中糧與旭輝聯(lián)還曾合體，以11113元/平方米的樓面價在該板塊拿地。

另外一方面則是樓市調(diào)控。

“萬人搖號”買房（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局一紙通告，宣布杭州樓市進入搖號時代，“中簽率”則成了人們茶余飯后津津樂道的話題。

此后，杭州樓市調(diào)控新政策密集出臺。

楊宇告訴鋅財經(jīng)，他關(guān)注的一個熱門紅盤在8月份遭到了“棄購”?！爸埃泻芏嗯笥褑栁矣袥]有關(guān)系能買到那邊的房子，因為他們怕?lián)尣坏?。沒想到這個樓盤在8月份選房后，還有35套大戶型被棄購?！?楊宇一面表現(xiàn)得很惋惜，一面又對杭州樓市的現(xiàn)狀搖了搖頭。

比新房市場更加“脆弱”的，是二手房市場。房東們害怕房子折在手里，任何風吹草動都令其膽戰(zhàn)心驚。

程立告訴鋅財經(jīng)，在樓市紅火時，有些房東會拖一拖中介，希望自己的房子能夠賣出更高的價格。而現(xiàn)在，有的房東開始主動打電話來問訊買家的意向。

根據(jù)《錢江晚報》報道，杭州大部分板塊二手房成交價平均下跌幅度在5%～10%左右，個別小區(qū)的跌幅已高過30%。

但是，二手房房價下跌，并沒有吸引購房者買入。易居方面的數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州二手房成交量環(huán)比下降31%，已經(jīng)連續(xù)4個月成交量環(huán)比下降。

對此感觸頗深的還有房東李斯，連連感嘆，“現(xiàn)在就是有價無市”。他的房子在西湖區(qū)，距離地鐵比較近，學區(qū)也不差，掛了半年，一開始的每天都將近有三、四人看房，但大多數(shù)人都會詢價，可是就是沒人買。

待政府出了搖號買房政策后，看房人數(shù)陡然直下，經(jīng)常一個禮拜也沒有一人，“哎，有點后悔一開始沒賣出去了，以后也不知道是什么情況，只有慢慢再等適合的買家了?！?/p>

而最讓程立驚訝的，是今年國慶期間的樓市成交數(shù)據(jù)。“國慶的時候，天氣不那么熱，客戶又有很多時間可以看房，但是今年的數(shù)據(jù)卻不太好?！?/p>

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年杭州市區(qū)（含富陽、臨安），國慶假期7天中，新房成交量僅293套，刷新了2011年的319套，創(chuàng)下十年來黃金周新低。

3

金九遇冷，銀十還會熱嗎？

“金九銀十”的銷售額，在某種程度上是檢驗樓市的晴雨表。

東吳證券此前預(yù)計今年房地產(chǎn)行業(yè)中龍頭房企競爭優(yōu)勢有望進一步凸顯，其市場占有率和規(guī)模仍將延續(xù)提升。

但在9月11日萬科南方區(qū)域月度例會上，萬科董事長郁亮卻喊出“未來三年的目標是活下去”的口號。在9月28日萬科集團秋季例會上，“活下去”更是被定為會議主題和基調(diào)。

作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬科上半年銷售額是3046億，而全年回款目標是6300億 。這么算起來，上半年連全年目標的一半都沒完成。

剛過去的“金九”顯然無望了，“銀十”同樣沒有預(yù)期。

向來“保守、悲觀”的萬科，對比王石在2008年提出的“拐點論”，郁亮在2018年提出的“活下去”，更加觸動著地產(chǎn)人敏感的神經(jīng)。

十年前，在全球性金融危機的背景下，政府推出“四萬億”救市計劃，本意欲拉動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，同時也讓房地產(chǎn)商們渡過一劫。

但是十年之后的今天，面臨同樣類似的困境，快速消失的人口紅利以及明顯放緩的經(jīng)濟發(fā)展，顯然無法再支撐“大放水”的政策。而近期的“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”等政策無疑給了市場沉重的一擊。

上海中原地產(chǎn)選擇降薪以度過生存危機，福利減半，傭金以八折發(fā)放。

中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁陸成在《公開信》中提到，“我預(yù)計這次行業(yè)生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那么快就過去。對中原和行家來講，現(xiàn)在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最后’的淘汰賽?！?/p>

中原地產(chǎn)的“排隊去死”，比萬科的“活下去”，更觸目驚心。

此前，任澤平曾指出，“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融”。

雖然短期的金融調(diào)控手段抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)，但購房的供求關(guān)系仍存。而土地流拍也被部分業(yè)內(nèi)人士理解為，政府拍地數(shù)量過多所致。

人口方面，以杭州為例，今年10月17日起，杭州落戶政策將放寬，或許暗示著政府借此推升落戶人口，以刺激購房需求。

這似乎讓仍在寒冬的樓市，看到了一絲曙光。

華創(chuàng)證券則認為，從短期來看，近期房地產(chǎn)成交市場有所走弱，政策趨嚴似乎已無必要。如今土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率將進一步惡化，預(yù)計地方政府的財政壓力將大幅加劇，投資也將逐步開始走弱，因此穩(wěn)市場或成為關(guān)鍵。

程立是個有些迷信的人。最近有人告訴他，他的下一份工作財運會不錯。

程立仍在糾結(jié)，是否重操舊業(yè)?！耙苍S等一段時間會再做房地產(chǎn)中介，希望到時候行情會變好一點?！?/p>

注：文中采訪對象均為化名

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部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)

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