資產(chǎn)配置的難題，要靠一線城市的價值洼地解決？

從全球房地產(chǎn)市場來看，最新的全球指數(shù)顯示，截至2018年6月，全球150個主要城市的房產(chǎn)平均價值增長了4.3％。這說明的一個問題是，長期來看，房地產(chǎn)市場的大勢仍然是漲。

過去十年，中國人對房子的印象大概非一個“漲”字莫屬了，甚至很多城市因為房價火了一把?？偟膩碚f，普遍上漲是共性，但因各地域政策和市場的差別，有些像坐上了火箭，有些卻像坐上了馬車。

不過，因為要走得更加健康，政策這個大風(fēng)向正在改寫過去房價發(fā)展的規(guī)律。去年，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產(chǎn)市場定位被確立，跟進這一政策的城市和省份不在少數(shù)，限價、限購等政策大舉落地。

現(xiàn)在，一二線和三四線城市的房價迎來了不同的發(fā)展軌跡。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年8月全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，一二線城市的房價正趨于穩(wěn)定的水平線。另外根據(jù)剛剛發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，很多三四線城市比如三亞、保定、樂山等均出現(xiàn)環(huán)比下跌。

未來趨勢又如何？對于三四線城市來說，不少城市的下跌已經(jīng)都在意料之中，因為人口基數(shù)少而導(dǎo)致的市場需求乏力，而前面又建了很多商品房空置下來，很多三四線城市在新的調(diào)控政策下開始被逐漸打回原形，房價下行是必然的。

但一線城市是特殊的，前些年的瘋漲也好，現(xiàn)在的輕微下跌，或是說低迷期也罷，其實都暗示了一線城市正在為新一輪的上漲而蓄力。其中的原因不難理解，一來城鎮(zhèn)化的進程還在不斷加快，人口的涌入勢必會帶來需求的上升，在城鎮(zhèn)化進程結(jié)束前，這個趨勢是不可逆的。而且，二胎政策帶來的人口紅利也會逐漸釋放，這又將進一步夯實住房需求上升的發(fā)展趨勢。

二來，政策上的限價、限購，壓制的只是房價的過度上漲，是為了擠掉危險的泡沫，但是正常的上漲空間還是會在未來逐漸釋放出來。這意味著，這一輪的大力度政策調(diào)控之后，一線城市的樓市要走上更加良性的上漲軌道。

三來，在流動性上，央行在10月15日開始降準1個百分點，這釋放了一個非常明顯的信號：流動性的增加，以及可用資金的增加，而因此受益的將是樓市、股市等熱點投資渠道。

基于以上，我們有理由去相信，政策調(diào)控的目的很簡單，那就是先穩(wěn)住一線城市的房價，擠掉一些泡沫，而從市場的角度出發(fā)，房價穩(wěn)定之后，在正常的市場供需對接下，需求的提升，使得一線城市迎來穩(wěn)步的房價上漲是可預(yù)見的。

簡言之，穩(wěn)而有升就是一線城市未來十年二十年乃至更久的大趨勢。這是投房地產(chǎn)的人最樂于看見的一個趨勢，但是如何從一線城市尋找價值洼地卻成為了用戶心中的一道新難題。

一線城市價值洼地標準：高性價比

如何去發(fā)現(xiàn)一線城市的樓市價值洼地，是一種挑戰(zhàn)，但任何時候都有標準。比如對于剛需者，地理、交通等都是必須考慮的，而對傾向投資房產(chǎn)的人來說，房價現(xiàn)在是不是低點這個就很關(guān)鍵了。什么樣樓盤才算價值洼地，不妨以處于一線城市北京的熙悅林語為例，在價值洼地的標準上，其具有比較好的參考性。

首先是地理位置。熙悅林語坐落在北京五環(huán)，在交通方面，其周邊的線路都非常完善和通暢，無論是開車自駕，還是軌道交通，都十分便利。開車自駕可直上南五環(huán)、京臺高速，往北5分鐘上四環(huán)，15分鐘到三環(huán)，30分鐘可抵達北京各大商圈；軌道交通，1公里雙地鐵站，瀛海站換成S6號線，可實現(xiàn)與北京第一、第二國際機場的無縫銜接。

在生活設(shè)施方面，熙悅林語周邊近距離坐落著很多大型生活廣場，比如世界之花假日廣場，這滿足了便利性的基本生活需求；而在生態(tài)環(huán)境方面，熙悅林語三面都是公園，且與北京南城最大的生態(tài)公園南海子僅一路之隔。

好比紐約的城市中央公園一般，北京奧森公園、朝陽公園等大型生態(tài)公園周邊的房價都比較高，周邊樓盤也都是北京有名的豪宅區(qū)，均價都在10萬左右。熙悅林語坐落在北京南城最大的生態(tài)公園南海子旁邊，比起北京很多其他樓盤，熙悅林語的生態(tài)環(huán)境在質(zhì)量和數(shù)量上都占據(jù)上風(fēng)，其未來中央公園價值潛力巨大。

所以從地理位置上看，價值洼地首先要有一個好的位置，因為地理位置是樓盤的一個基因，它決定了很多資源樓盤能否觸及到，尤其對自住消費者而言，地理位置更是決定著生活質(zhì)量的好壞。

其次是升值潛力。據(jù)悉熙悅林語現(xiàn)在主推疊拼產(chǎn)品——雲(yún)墅，目前雲(yún)墅的總價千萬出頭，而從整個北京五環(huán)的新盤情況看，不僅盤少，別墅房更是非常稀少。從2017年開始，北京已經(jīng)開始嚴控四環(huán)內(nèi)新增建設(shè)用地，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，未來2年北京五環(huán)別墅甚至將可能零供應(yīng)。這一點，決定了像熙悅林語這樣的別墅房在整個市場中的供給將會越來越少。

值得注意的是，北京的限價政策在全國是最為嚴格的，熙悅林語還是一個限競房項目，雲(yún)墅疊拼最低價低至4.7萬/平米。而價格的確立則意味著熙悅林語在性價比上已經(jīng)取得了先發(fā)優(yōu)勢，如果不是北京的嚴格限價政策，在千萬出頭這個價格基準下，可以說北京五環(huán)甚至全北京難以都找到這個價格的別墅產(chǎn)品。

從這些情況來看，熙悅林語升值的潛力集中于稀有性和政策，而稀有性從長遠來看是一個非常重要的增值動因。

再者是項目品質(zhì)。這一點關(guān)乎于居住體驗。從入住前階段來看，據(jù)悉熙悅林語還是一個可以自由選擇精裝交付的別墅產(chǎn)品，而精裝交付這樣的一站式居住服務(wù)不僅可以免去業(yè)主后期裝修時的煩惱，還能避免小區(qū)出現(xiàn)裝修擾民的現(xiàn)象。除了精裝交付，熙悅林語的私享園林能夠給到消費者更為高端舒適的居住體驗。

結(jié)合上面兩點來看，熙悅林語的定位其實就是要滿足高端人群的個性化居住需求，所以才有了一站式居住服務(wù)。而這樣的服務(wù)將決定熙悅林語在兩方面的獨一無二。一是在社區(qū)品質(zhì)方面，全套貼心服務(wù)讓社區(qū)的居家感非常濃厚，二是在人文層次方面，定制化環(huán)境帶來生活體驗無形中提高了熙悅林語的人文魅力。

最后是未來發(fā)展前景。熙悅林語地處北京南城，離不開雄安新區(qū)、新機場的發(fā)展輻射，而周邊區(qū)域的快速發(fā)展將進一步從地理位置上帶動熙悅林語價值的提高。而且，如今南城當(dāng)之無愧已經(jīng)成為北京未來的發(fā)展重心，無論是政策還是區(qū)域發(fā)展利好的滲透，都已經(jīng)讓熙悅林語具備了很多“中樞式”的光環(huán)。熙悅林語以及熙悅林語坐落的北京五環(huán)，未來可期。

這么來看，熙悅林語的未來發(fā)展前景將受到政策和周邊地區(qū)利好的影響，這意味著熙悅林語的現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)資源將進一步升級，由此熙悅林語未來也有可以看得到的明顯增值空間。

綜上，從熙悅林語這個例子可以看出，樓市的價值洼地本身需要具備很多特殊之處，比如特殊的政策、可預(yù)見的發(fā)展前景、項目本身的品質(zhì)。由于處在在限價政策下，熙悅林語的性價比也被無形拉了上去，這一點很關(guān)鍵，對于有住房剛需的人來說，這甚至完全可以視作價值洼地最核心的標準。

處于價值洼地的樓市，可解資產(chǎn)配置的燃眉之急

通過對熙悅林語的分析，一二線城市的樓市的價值洼地輪廓已經(jīng)比較清晰了。同時這也意味著，在房價趨于穩(wěn)定的走勢下，一二線城市的樓市仍然是存在一些價值洼地的。

一方面，政策帶來穩(wěn)定房價后，市場要大顯身手，所以長期趨勢是“小火慢燉”，就是說一二線城市房價未來將基于現(xiàn)在的穩(wěn)定房價，實現(xiàn)上探。

另一方面，在限價政策下，單個樓盤要在市場pk中取勝，離不開自身的綜合屬性，比如地理位置、項目品質(zhì)這些。如果自身性能達不到要求，無論是從需求上的價值看，還是從投資上的價值看，后期打折扣是肯定的。

所以說，在現(xiàn)有政策的影響下，市場培育出了一些樓市的價值洼地。而對于忙于資產(chǎn)配置的人來說，這無疑是個非常難得的機會。

一來，比起其他的渠道（證券市場等），樓市的價值洼地意味著更高的穩(wěn)定性，保值是必然，未來增值也是必然；二來，對于將重心放在樓市的資產(chǎn)配置者來說，價值洼地不可多得，也是提升資產(chǎn)總價值的一次機會。

所以，樓市縱然千盤千面，但是于穩(wěn)定性和保值性而言，其中的價值洼地卻可以稱之為資產(chǎn)配置的一個最佳選擇。一言以蔽之，資產(chǎn)配置還是仁者見仁智者見智，但于剛需于升值而言，在樓市低點入手，選擇納入價值洼地，絕不會錯。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110，本文首發(fā)韭菜財經(jīng)

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