氪空間單月簽約金額將破億 聯(lián)合辦公為何迎來暖冬

作者：一條輝

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)(ID:gplpcn)

冬至過后，就進(jìn)入一年中最寒冷的階段，即“數(shù)九寒天”。2018年對(duì)于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說這個(gè)冬天特別難熬。如何cost down，大家一起抱團(tuán)取暖成為擺在面前的首要問題?！盎钕氯ァ背闪艘痪潆m不響亮，但卻意味深長(zhǎng)的口號(hào)。

越來越多的企業(yè)選擇在這個(gè)冬天搬進(jìn)了聯(lián)合辦公場(chǎng)地，“主要還是因?yàn)橥瑯拥囟?、同樣辦公環(huán)境下，聯(lián)合辦公更方便和便宜。”創(chuàng)業(yè)者小王表示。

對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)而言，過冬的辦法無非就是開源節(jié)流，學(xué)會(huì)省錢往往是第一步。如裁員、縮減預(yù)算、找一個(gè)更便宜、更小的辦公場(chǎng)地。聯(lián)合辦公作為一種性價(jià)比高的靈活辦公方式，在當(dāng)下更加凸顯出其價(jià)值。

從外灘到虹橋，從國(guó)貿(mào)到望京，聯(lián)合辦公正以驚人的速度在一線城市擴(kuò)張。有人質(zhì)疑，聯(lián)合辦公也是燒錢游戲，隨著共享單車的泡沫破滅，聯(lián)合辦公也很可能因?yàn)橘Y本寒冬而變得舉步維艱。

聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間昨天宣布，2018年第四季度業(yè)績(jī)逆勢(shì)上揚(yáng)，工位服務(wù)的簽約金額已經(jīng)超過今年前9個(gè)月總量，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)近100%，而12月份的單月簽約金額預(yù)計(jì)將突破1億元。

梅花歡喜滿天雪 氪空間為何迎來暖冬

是不是有點(diǎn)出人意料，為什么氪空間第四季度會(huì)出現(xiàn)如此迅猛的增長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，11月和12月正好是租賃企業(yè)集中換租的日期，退租小高峰的出現(xiàn)，再加上經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。

從今年四季度的情況來看，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境走低對(duì)于聯(lián)合辦公行業(yè)中的好企業(yè)反而起到了推動(dòng)作用。事實(shí)上，氪空間的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手WeWork的誕生和崛起也正是依賴于2010年經(jīng)濟(jì)危機(jī)恢復(fù)期大量低價(jià)物業(yè)和2000萬家“一人公司”的出現(xiàn)。

當(dāng)時(shí)美國(guó)出現(xiàn)了很多自由職業(yè)者，傳統(tǒng)辦公室對(duì)于人數(shù)、面積、成本都要求很高，他們無法承擔(dān)。寫字樓由于租賃需求下降，大量空置。WeWork便用低價(jià)租下核心商業(yè)區(qū)的辦公室，在二次精裝之后以工位為最小單位出租給自由職業(yè)者和小微創(chuàng)業(yè)公司。

就這樣，在物業(yè)資源和客群的不匹配痛點(diǎn)中，聯(lián)合辦公行業(yè)誕生，其依靠的盈利點(diǎn)是投入租金和裝修費(fèi)用后的坪效差。

另一項(xiàng)收入則是增值服務(wù)。氪空間在收入多元化方面做的比較好的。根據(jù)公開信息，氪空間有大約20%收入來自于非工位收入，包括財(cái)稅法服務(wù)、注冊(cè)地址收入、活動(dòng)場(chǎng)地費(fèi)用等等。

如同偉人詩(shī)詞中說到的那樣，梅花歡喜漫天雪，凍死蒼蠅未足奇。

氪空間方面認(rèn)為，之所以當(dāng)下聯(lián)合辦公逆勢(shì)爆發(fā)，有幾個(gè)原因：一、在經(jīng)濟(jì)疲軟的大環(huán)境下，企業(yè)會(huì)更在意辦公成本的支出、效率以及配置靈活性，會(huì)傾向于選擇綜合辦公成本低上30%左右、拎包入駐的聯(lián)合辦公形式；

再者，氪空間近兩年選擇布局的城市和區(qū)域核心商圈，本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，加上完善的功能配置，便利的交通等特點(diǎn)，更有利于辦公群體選擇；

第三個(gè)原因是氪空間目前辦公產(chǎn)品的特征和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力形成的空間感召力，氪空間大量的客戶是不同行業(yè)里成長(zhǎng)階段的中小企業(yè)，氪空間也通過規(guī)?；臄U(kuò)張覆蓋更多的管理成本，提高項(xiàng)目和資源配置的效率，也滿足了這些成長(zhǎng)性企業(yè)及員工對(duì)社區(qū)交流、資源合作共享、智能化應(yīng)用等日常辦公的進(jìn)一步需求，這些是傳統(tǒng)寫字樓和商務(wù)中心無法提供的服務(wù)。

未雨綢繆 機(jī)遇留給有準(zhǔn)備的人

當(dāng)辦公室租賃需求大量涌現(xiàn)時(shí)，聯(lián)合辦公空間如果沒有大量新社區(qū)是承接不住的，畢竟臨時(shí)新增工位是來不及的。一個(gè)新的聯(lián)合辦公社區(qū)，從最初選址到簽署租賃協(xié)議，再到設(shè)計(jì)裝修，開業(yè)接受租戶，沒有半年時(shí)間很難搞定，而企業(yè)用戶是無法等待半年的，它們通常的要求即租即用。

據(jù)悉，氪空間在第四季度共有12個(gè)新社區(qū)正式開業(yè)，其中上海8個(gè)，北京2個(gè)，廈門和合肥各1個(gè)，工位總數(shù)接近1萬個(gè)，比2017年全年新增的工位數(shù)量還要多。

平均一周開業(yè)一家社區(qū)的節(jié)奏，毫無疑問是一個(gè)讓人吃驚的速度。其實(shí)從2017年下半年開始，氪空間就駛?cè)肓丝燔嚨?，擴(kuò)張速度在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)居第一。

新社區(qū)的持續(xù)增加，得益于氪空間上半年的持續(xù)大力拓展，今年上半年氪空間拿下上海聯(lián)合辦公市場(chǎng)新增面積超過70%，北京聯(lián)合辦公市場(chǎng)新增面積的40%。

氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城幾個(gè)月前在一次演講中表示，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性較大時(shí)，會(huì)有更多企業(yè)選擇更加靈活、綜合成本更低的聯(lián)合辦公模式。

四季度聯(lián)合辦公市場(chǎng)的爆發(fā)，印證了劉成城的這種判斷。在聯(lián)合辦公的客戶群體中，出現(xiàn)了有很多從傳統(tǒng)寫字樓轉(zhuǎn)移過來的企業(yè)，其中不乏國(guó)內(nèi)外知名的大型企業(yè)，這些新客戶為聯(lián)合辦公市場(chǎng)增長(zhǎng)帶來了新動(dòng)力。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解，聯(lián)合辦公社區(qū)出租率平均達(dá)到85%時(shí)，基本就能達(dá)到盈虧平衡，但國(guó)內(nèi)有很多中小型的聯(lián)合辦公社區(qū)很難達(dá)到85%的出租率。氪空間目前已經(jīng)是聯(lián)合辦公行業(yè)的第一陣營(yíng)，成熟社區(qū)的出租率總體保持在95%左右，新社區(qū)在4-6個(gè)月之后也能達(dá)到這一水平。

氪空間的新社區(qū)集中在北京和上海的核心商圈，比如國(guó)貿(mào)CBD、陸家嘴、人民廣場(chǎng)。氪空間此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，以北京中關(guān)村、上海浦東的10人團(tuán)隊(duì)為例，入駐氪空間聯(lián)合辦公的月總體開支要大約在2萬余元，要比在同等傳統(tǒng)辦公樓節(jié)省30%-50%，但是辦公體驗(yàn)和辦公效率卻有翻倍提升。

根據(jù)戴德梁行的報(bào)告，中國(guó)聯(lián)合辦公的滲透率是2%，歐洲地區(qū)的數(shù)據(jù)是4.8%。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，5 年后中國(guó)有15%的辦公空間將會(huì)是聯(lián)合辦公空間。同時(shí)經(jīng)過這幾年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)完成了一定的用戶教育。

四年跑下來，大家對(duì)聯(lián)合辦公空間的形態(tài)都有所了解了。畢竟，一個(gè)聯(lián)合辦公空間能不能發(fā)展下去，最終看的并不是價(jià)格，而是精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理能力。

行業(yè)觀察 會(huì)否迎來價(jià)格戰(zhàn)

2018年“收并購(gòu)+新開空間”，聯(lián)合辦公頭部企業(yè)雙管齊下，大量增加管理面積，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位，與傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)的冷清形成了鮮明對(duì)比。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解到，目前聯(lián)合辦公最主要市場(chǎng)集中在上海和北京，上海的聯(lián)合辦公地點(diǎn)比北京多，而北京聯(lián)合辦公市場(chǎng)的整體價(jià)格比上海高。在氪空間的新開社區(qū)中，北京社區(qū)的主流價(jià)位在2500元-3000元區(qū)間，上海則是在2000元左右區(qū)間。

租辦公室對(duì)于公司來說并不是一個(gè)高頻決策。比如A空間工位3000元，公司租賃后發(fā)現(xiàn)B空間降價(jià)到了2500元，他并不會(huì)馬上斷租搬家。另一個(gè)情況是，B空間降價(jià)到了2500元后，優(yōu)惠的工位租完，其他用戶還是會(huì)去A空間等其他空間。

所以，頭部項(xiàng)目的擴(kuò)張大概率不會(huì)把行業(yè)引向價(jià)格戰(zhàn)。一些頭部項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了單體盈利，行業(yè)整體發(fā)展還是比較健康的。

目前，聯(lián)合辦公的行業(yè)頭部玩家已經(jīng)從“二房東”模式轉(zhuǎn)向企業(yè)全價(jià)值鏈服務(wù)商，將商辦的地產(chǎn)屬性成為服務(wù)先導(dǎo)的平臺(tái)屬性。

中國(guó)聯(lián)合辦公的市場(chǎng)規(guī)模逐年上升，未來將達(dá)到萬億級(jí)別市場(chǎng)規(guī)模，聯(lián)合辦公將成為商辦地產(chǎn)新的增長(zhǎng)引擎。

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