長(zhǎng)租公寓的興、困與解

房住不炒已成大勢(shì)，租房這個(gè)大盤(pán)正在發(fā)生變化。與此同時(shí)，因資源優(yōu)勢(shì)，北上廣深一線(xiàn)城市持續(xù)不斷吸引年輕人涌入。政策支持，人口流動(dòng)，以及新生代群體對(duì)生活品質(zhì)的訴求和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，共同帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓的初期繁榮。但問(wèn)題也接踵而至，長(zhǎng)租行業(yè)供應(yīng)鏈條復(fù)雜，服務(wù)場(chǎng)景多元且周期長(zhǎng)，如何完善標(biāo)準(zhǔn)化的機(jī)制成為破局之道。

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3月19日，央視新聞?lì)l道和央視財(cái)經(jīng)頻道先后播出一條關(guān)于“我國(guó)長(zhǎng)租公寓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提速”的報(bào)道。

報(bào)道從趙女士的個(gè)人經(jīng)歷切入，她在北京的一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作，因家住郊區(qū)，每天上下班開(kāi)車(chē)要花費(fèi)三、四個(gè)小時(shí)。

她想在單位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家電等諸多不便，趙女士在東直門(mén)附近找到了一套自如的長(zhǎng)租公寓。兩室一廳，70多平方米，兩個(gè)月前裝修過(guò)。關(guān)鍵是，床、衣柜、電視等家具、家電基本齊備。

趙女士說(shuō)，當(dāng)初選擇長(zhǎng)租公寓，主要是為了避開(kāi)黑中介，不用擔(dān)心房租隨意漲價(jià)、上當(dāng)受騙。另外，還有安全以及品質(zhì)的考量。

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趙女士個(gè)案背后，是租房這個(gè)大盤(pán)的變化，以及長(zhǎng)租公寓的興起。

中國(guó)的租賃市場(chǎng)由于起步發(fā)展較晚、市場(chǎng)收益率較低等因素，機(jī)構(gòu)在其中的占比跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比有較大差距。據(jù)了解，美國(guó)專(zhuān)業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)占比為60%左右，日本則高達(dá)87%。而在中國(guó)，這一比例還不到3%。

但情況正在發(fā)生變化。首先是政策的頂層設(shè)計(jì)，房住不炒是大勢(shì)所趨，租房新時(shí)代大幕拉開(kāi)。在這樣的背景下，租房為城市居民提供了另一種關(guān)于“家”的居住選擇，符合居民住房需求的提升和行業(yè)政策的初衷，是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。

央視的報(bào)道也談到了，住建部已就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，明確提出，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，簽訂并履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應(yīng)給予政策支持。為促進(jìn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)良性發(fā)展，《租賃式住房裝修技術(shù)規(guī)程》將于今年上半年公布并施行。

然后是人口的流動(dòng)和新青年群體對(duì)品質(zhì)的追求。北上廣深四大一線(xiàn)城市，以及杭州等這樣的新一線(xiàn)城市以其資源優(yōu)勢(shì)不斷吸引人口流入。受限于一線(xiàn)城市位居高位的房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的限購(gòu)政策，相當(dāng)大比例的外來(lái)人口必須選擇租房的方式。這群人中，大部分是80后、90后和00后，這些群體其對(duì)生活品質(zhì)的訴求和消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，正在帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓的需求逐漸旺盛。

雖然目前我國(guó)的租賃市場(chǎng)主流依舊是C2C模式，即房東與租客直接交易。同時(shí)C2B2C模式的發(fā)展也方興未艾，即業(yè)主委托房子給品牌長(zhǎng)租公寓，然后由品牌長(zhǎng)租公寓統(tǒng)一裝修規(guī)整之后再向外出租，比如自如、冠寓等長(zhǎng)租公寓。

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從資產(chǎn)情況分類(lèi)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)階段主要是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩種方式。從房屋集中度或者從物業(yè)分布來(lái)看，又有集中式公寓和分散式公寓之分。不管是哪一種，都在這兩年迎來(lái)了其產(chǎn)業(yè)風(fēng)口。

但就在眾多資本加持了這一賽道的同時(shí)，原本并不成熟的中國(guó)的居住租賃行業(yè)出現(xiàn)喧囂與浮躁。

首當(dāng)其沖的是標(biāo)準(zhǔn)化之困。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏曾深夜在微信朋友圈中發(fā)布長(zhǎng)文，聲討店面春節(jié)期間遭遇新業(yè)主無(wú)故強(qiáng)行停電的行為，引發(fā)輿論關(guān)注。

行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的缺失是導(dǎo)致種種混亂的主要根源之一。長(zhǎng)租公寓這個(gè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)的歷史并不長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中物業(yè)的使用用途類(lèi)似住宅，但經(jīng)營(yíng)行為又類(lèi)似商業(yè)，和傳統(tǒng)的酒店類(lèi)似。這就導(dǎo)致各地在長(zhǎng)租公寓的驗(yàn)收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店。標(biāo)準(zhǔn)不清，給建設(shè)、運(yùn)營(yíng)增加了不確定性。

長(zhǎng)租公寓面臨的最大困局，萌生于當(dāng)前城市化迅速發(fā)展時(shí)各類(lèi)社會(huì)關(guān)系轉(zhuǎn)變的大背景中。市場(chǎng)迅速增長(zhǎng)的需求使住房租賃市場(chǎng)內(nèi)生強(qiáng)烈擴(kuò)張，但房屋租賃市場(chǎng)各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)仍然有待完善。

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令人欣慰的是，面對(duì)亂象各方都在行動(dòng)，各類(lèi)媒體始終在持續(xù)關(guān)注，相關(guān)部門(mén)又對(duì)租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程的出臺(tái)給出了明確時(shí)間點(diǎn)。

長(zhǎng)租行業(yè)供應(yīng)鏈條復(fù)雜，服務(wù)場(chǎng)景多元且周期長(zhǎng)，這就要求企業(yè)不僅要嚴(yán)把最終環(huán)節(jié)的空氣檢驗(yàn)質(zhì)量，還要從源頭和供應(yīng)鏈上努力。

今年1月22日，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的代表自如與中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心共同舉辦了“租住健康可持續(xù)發(fā)展”研討會(huì)，并宣布啟動(dòng)戰(zhàn)略合作，共同探索租住行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

央視新聞和財(cái)經(jīng)頻道關(guān)于“我國(guó)長(zhǎng)租公寓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提速”的這則報(bào)道主體來(lái)自自如租客趙女士的采訪(fǎng)，畫(huà)面就是對(duì)自如寓的拍攝以及對(duì)上述研討會(huì)的采拍。

報(bào)道指出，政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)合長(zhǎng)租公寓代表企業(yè)啟動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，將綠色環(huán)保融入行業(yè)發(fā)展理念，為租住者提供健康安全的居住環(huán)境。

那么，長(zhǎng)租公寓如何做到標(biāo)準(zhǔn)化？以自如的做法為觀察窗口，我們可以管窺一二。

管理專(zhuān)業(yè)化：啟用TQM (全面質(zhì)量管理)體系，這也是TQM首次應(yīng)用于長(zhǎng)租領(lǐng)域。自如品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)人劉秋實(shí)解釋過(guò)自如的TQM，涉及從研發(fā)質(zhì)量管理、供應(yīng)商質(zhì)量管理、物料質(zhì)量管理、施工質(zhì)量管理、成品質(zhì)量管理、售后服務(wù)管理、質(zhì)量改進(jìn)管理等所有環(huán)節(jié)。

以TQM體系為保障，自如也推出了行業(yè)內(nèi)收個(gè)保障租住空間環(huán)保健康的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)—「深呼吸」標(biāo)準(zhǔn)。深呼吸房源可以說(shuō)是行業(yè)邁向新標(biāo)準(zhǔn)化的第一步，第一批“深呼吸”系列產(chǎn)品已于2018年11月上線(xiàn)，從家具板材、裝修材料、施工過(guò)程到空氣檢測(cè)測(cè)和空置期管理等層層把關(guān)，空置30天且空氣檢測(cè)合格才能上線(xiàn)出租。

據(jù)了解自如目前“深呼吸”系列已經(jīng)過(guò)7項(xiàng)功能空間、23項(xiàng)實(shí)驗(yàn)測(cè)試、49項(xiàng)材質(zhì)檢測(cè)、56件家具/家居檢測(cè)、707個(gè)檢測(cè)點(diǎn)位，在施工標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)、家具標(biāo)準(zhǔn)、主材標(biāo)注、空氣健康標(biāo)準(zhǔn)等59項(xiàng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并且其深呼吸2.0項(xiàng)目也已在研發(fā)中，將全面深度升級(jí)產(chǎn)品。

產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化：長(zhǎng)租產(chǎn)品以主要定位服務(wù)大學(xué)畢業(yè)生的自如友家和服務(wù)家庭、情侶的自如整租兩大分散式產(chǎn)品線(xiàn)為核心，配合服務(wù)高收入白領(lǐng)階層的集中式產(chǎn)品自如寓。

智慧標(biāo)準(zhǔn)化：在手機(jī)APP上就能實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)租房、找房、預(yù)約維修、請(qǐng)保潔，這些功能對(duì)于自如來(lái)說(shuō)已然是「常態(tài)」。按照自如CEO熊林的說(shuō)法，是沿著兩個(gè)方向去做，一是做物和資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)；二是不斷推進(jìn)服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)化。

如熊林所說(shuō)，未來(lái)租住的房子肯定是有情感有服務(wù)的。今后，人們的居住以及社區(qū)服務(wù)將會(huì)進(jìn)入到萬(wàn)物互聯(lián)時(shí)代，進(jìn)入到一個(gè)智慧化的時(shí)代。有「感情」的房子意味著對(duì)個(gè)性化服務(wù)將提出更高更具體以及更智能的要求。這條路很難，挑戰(zhàn)也非常大。

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作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中發(fā)揮了重要的引擎作用。

快速發(fā)展之后，如今城市的年輕人租房的周期將越拉越長(zhǎng)，住房租賃市場(chǎng)將成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要載體之一。

站在長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口，只有行業(yè)直面「痛點(diǎn)」，讓政策與市場(chǎng)共同發(fā)力，建立起科學(xué)健全的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制，才能走得更遠(yuǎn)，更穩(wěn)健。

吳懟懟，虎嗅、36氪、鈦媒體等專(zhuān)欄作者，前澎湃新聞?dòng)浾?，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理2017年度作者，新榜2018年度商業(yè)觀察者。

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