100萬(wàn)購(gòu)房者數(shù)據(jù)分析年輕人債務(wù)壓力有多大？

來(lái)源：貝殼研究院

編輯：侯紫玉

微信公眾號(hào)：青財(cái)經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

貝殼研究院基于《2019 年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》發(fā)現(xiàn)，50%以上的家庭有房無(wú)貸，財(cái)富分化大；城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，負(fù)債集中成為新風(fēng)險(xiǎn)。

1.戶(hù)均住房1.5套、并不短缺，新房和二手房市場(chǎng)關(guān)系發(fā)生變化

報(bào)告顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房1.5套，從貝殼的樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)來(lái)看，一些重點(diǎn)城市也已經(jīng)超過(guò)了人均一間的標(biāo)準(zhǔn)，可見(jiàn)部分重點(diǎn)城市也已經(jīng)并不缺房。從住房自有率來(lái)看，日美英等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房自有率在70%以下的水平，中國(guó)高達(dá)96%，可以確定的是目前中國(guó)絕大部分的城市早就已經(jīng)告別短缺。部分城市的短缺來(lái)自于人口在城市間的遷移，使得新市民的住房短缺問(wèn)題突出。

典型城市目前的住房狀態(tài)

較高的住房擁有水平使得未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局會(huì)發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在改善型需求上升、新房和二手房關(guān)系發(fā)生變化。從需求端來(lái)看，擁有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。且房產(chǎn)擁有數(shù)量和年齡呈現(xiàn)正相關(guān)，中高年齡群體面臨更多的資產(chǎn)、更少的負(fù)債，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，其需要的不再是普通住房，而是高品質(zhì)住宅和高質(zhì)量居住服務(wù)，改善型產(chǎn)品是未來(lái)新房市場(chǎng)的趨勢(shì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，主要應(yīng)該聚焦在高品質(zhì)的改善產(chǎn)品。

整體來(lái)看，未來(lái)二手房占比會(huì)持續(xù)上升、定位為剛需產(chǎn)品；新房定位為改善產(chǎn)品，新房和二手房市場(chǎng)的關(guān)系從從前的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系（一個(gè)客戶(hù)可能選擇新房或者選擇二手房）轉(zhuǎn)為上下游關(guān)系（二手業(yè)主賣(mài)掉二手房買(mǎi)入新房）。

2、行業(yè)機(jī)會(huì)在存量領(lǐng)域

從行業(yè)來(lái)看，未來(lái)的機(jī)會(huì)是主要在存量領(lǐng)域，包括房屋置換的經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域、老舊小區(qū)改造和城市更新領(lǐng)域等。首先，大量的換房需求將會(huì)發(fā)生在存量市場(chǎng)，可能是存量之間的互換、可能是賣(mài)存量買(mǎi)增量，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有較大的空間，需要數(shù)字化的工具和職業(yè)化的服務(wù)者；從老舊小區(qū)改造來(lái)看，2019年中國(guó)有17萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)、近40億平的面積，且在逐漸增加，從近期各項(xiàng)中央層面會(huì)議來(lái)看，社會(huì)力量將會(huì)加快參與老舊小區(qū)改造的進(jìn)程。整體的核心的邏輯其實(shí)是探索出一條不以居民和企業(yè)大規(guī)模加杠桿的增長(zhǎng)方式，兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)和促民生。

3.近50%家庭有房無(wú)貸，負(fù)債集中成為新風(fēng)險(xiǎn)

比短期房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)更嚴(yán)重的問(wèn)題是目前基于住房資產(chǎn)不平等和負(fù)債集中的問(wèn)題。從負(fù)債來(lái)看，56.5%的家庭有負(fù)債，其中76.8%的家庭有住房貸款，也就是說(shuō)96%的人擁有房產(chǎn)的同時(shí)，只有43.3%的家庭有房貸，大量的家庭是沒(méi)有房貸的，一方面?zhèn)让骝?yàn)證了目前的風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面也反映了財(cái)富分化、負(fù)債在低收入群體的集中。

從更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，這一分化會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。從家庭總資產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，隨戶(hù)主年齡的提高呈現(xiàn)先增加后減少的特征。戶(hù)主年齡為56~64歲的家庭戶(hù)均總資產(chǎn)最高，而這一部分群體為上世紀(jì)60年代左右出生的人口，在婚育階段迎上中國(guó)的計(jì)劃生育政策，后代為獨(dú)生子女概率高，財(cái)富傳承效應(yīng)下使得未來(lái)的資產(chǎn)擁有的差距會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

4. 2016年后入市的、剛需的、高學(xué)歷年輕人是風(fēng)險(xiǎn)集中群體

戶(hù)主年齡在26~35歲的居民家庭債務(wù)參與率、戶(hù)均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比都要高于其他家庭，年輕人的負(fù)債壓力偏大。在房貸債務(wù)方面，高學(xué)歷、剛需型家庭的壓力更大，資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入分別為24.2%、151.3%和33.0%，分別高于平均水平7.7、49.8、4個(gè)百分點(diǎn)。理論上來(lái)看，2016年以后入市的群體為風(fēng)險(xiǎn)集中群體。

5、年輕客群的占比持續(xù)上升，其對(duì)杠桿依賴(lài)程度高

從鏈家和貝殼超過(guò)100萬(wàn)個(gè)成交客戶(hù)信息來(lái)看，25-29歲客群的占比在持續(xù)提升，在2020年接近25%。這一部分大概率為剛需群體，面臨更加不確定的就業(yè)環(huán)境和更高的房?jī)r(jià)。

2014年以來(lái)貝殼二手房成交客戶(hù)中25-29歲客群占比

（2018年4月之前為鏈家數(shù)據(jù)）

25-29歲客群的成交占比在持續(xù)提升，但是從付款方式來(lái)看，這部分群體的購(gòu)買(mǎi)力最弱，全款比例最低。以2019年數(shù)據(jù)為例，25-29歲客戶(hù)全款比例不到8%，也就是說(shuō)持續(xù)增長(zhǎng)的這部分需求其實(shí)房貸壓力最大、資產(chǎn)擁有情況最少。其次是18-25歲、30-39歲客戶(hù)，全款比例均為14%，這部分80-95后客戶(hù)為剛需和剛改主力，其需要更多地依靠金融杠桿，而40歲以上客戶(hù)有更多的財(cái)富積累和更加健康的家庭資產(chǎn)負(fù)債表，其全款的比例明顯更高，40-49歲客戶(hù)的全款占比為32%，50歲以上的全款占比近60%。

值得注意的是18歲以下客戶(hù)的全款占比最高，2019年18歲以下客戶(hù)的全款比例為85%（樣本量較小，供參考），這類(lèi)客戶(hù)主要為父母資助買(mǎi)房，其父母又大概率是50歲以上的高購(gòu)買(mǎi)力群體，如上文所述，財(cái)富傳承效應(yīng)下，下一代的貧富差距會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

2016年以來(lái)不同年齡段客戶(hù)的全款比例

整體來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題在于的群體的分化：中產(chǎn)以上的家庭住房資產(chǎn)多、負(fù)債少，已入市的年輕剛需面臨較高的杠桿和較低的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還未入市的這部分群體（主要是重點(diǎn)城市的新市民）面臨較高的購(gòu)房門(mén)檻，可能較長(zhǎng)時(shí)期都難以擁有自有住房。這對(duì)于市場(chǎng)的啟發(fā)在于：對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要開(kāi)發(fā)符合市場(chǎng)需求的、高品質(zhì)溢價(jià)的改善產(chǎn)品；對(duì)于存量運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要提升從業(yè)者素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)房屋的置換和居民居住品質(zhì)的提升；對(duì)于政府而言，需要一方面關(guān)注低收入的流動(dòng)群體，提供可支付的租賃產(chǎn)品，另一方面調(diào)整部分限制政策，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，促進(jìn)合理改善需求的正常釋放，尤其是賣(mài)一買(mǎi)一、賣(mài)二手買(mǎi)新房的需求，促進(jìn)市場(chǎng)活力的提升。

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