“TOD”專家京投發(fā)展：營收下滑超4成 財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)高企

來源：青財(cái)經(jīng)原創(chuàng)微信公眾號(hào)：青財(cái)經(jīng)（ID：qingcaijing2020）

“軌道+物業(yè)”的先鋒企業(yè)京投發(fā)展不久前交出了一份成績單。公司的多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在2019年出現(xiàn)下滑。其中，營業(yè)收入同比下滑45.73%至43.28億元;歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑78.54%至7680.99萬元;歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下滑86.25%至3986.21萬元;基本每股收益0.1元，同比下降79.17%。

負(fù)債總額同比增5成達(dá)420億元

過去的一年，京投發(fā)展的營業(yè)收入主要來自四項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)為41.71億元，占比96.38%，同比減少46.63%;物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)為3759.94萬元;進(jìn)出口業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)為9523.64萬元，同比減少1598.79萬元;服務(wù)及其他業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)為2373.29萬元。

作為深耕北京的房企，京投發(fā)展來自“大本營”北京區(qū)域的營收貢獻(xiàn)大幅減少。去年，北京區(qū)域?yàn)樵摴矩暙I(xiàn)了41.94億元營收，營收占比96.92%，同比下滑45.43%;毛利率為32.28%，同比下滑0.75個(gè)百分點(diǎn)。在無錫區(qū)域，京投發(fā)展的營收為59.7萬元，同比降幅達(dá)99.59%。

京投發(fā)展在年報(bào)中表示，由于受到調(diào)控政策的影響，公司部分類型產(chǎn)品銷售難度增加，簽約、回款手續(xù)用時(shí)較長，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益下滑，公司的簽約銷售額及營業(yè)收入均未達(dá)成年初制定的目標(biāo)。

財(cái)報(bào)顯示，2019年，京投發(fā)展的簽約銷售金額僅65.42億元，完成76.8億元銷售目標(biāo)的85%，連續(xù)第二年未完成預(yù)期中的銷售業(yè)績。時(shí)間回溯至2018年，該公司的簽約銷售金額僅45.39億元，目標(biāo)完成率為65%。

銷售業(yè)績雖然未達(dá)預(yù)期，京投發(fā)展的投資力度卻在持續(xù)加大，僅土地投資就達(dá)130億元。較為典型的是，報(bào)告期內(nèi)，京投發(fā)展曾以37.20億元和63.00億元總價(jià)獲取了北京市豐臺(tái)區(qū)地鐵九號(hào)線郭公莊車輛段項(xiàng)目(三期)及海淀區(qū)地鐵16號(hào)線北安河車輛段綜合利用項(xiàng)目。去年底，京投發(fā)展又聯(lián)合無錫地鐵、中鐵四局等以85億元總價(jià)斬獲無錫3宗地塊，成立聯(lián)合公司進(jìn)行開發(fā)，大力布局“TOD 智慧生態(tài)圈”。

規(guī)模擴(kuò)張之下，京投發(fā)展的總資產(chǎn)與總負(fù)債同時(shí)增加。去年，京投發(fā)展的資產(chǎn)總額同比增加143.25億元至461.93億元，增幅為44.95%;負(fù)債總額同比增加148.04億元至420.57億元，增幅為54.32%。其中，有息負(fù)債的規(guī)模約316.31億元，占總負(fù)債的比重為75.21%;各類借款凈增加額為108.26億元，同比增長52.03%。

京投發(fā)展在年報(bào)中解釋稱，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，項(xiàng)目開發(fā)速度持續(xù)加快，這導(dǎo)致公司的預(yù)收賬款同比增加89.47%至17.5億元，在公司的總負(fù)債中，有約37.1億元的預(yù)收賬款，占比達(dá)8.83%。而在業(yè)內(nèi)人士看來，時(shí)下房地產(chǎn)行業(yè)正處于整體調(diào)整期，京投發(fā)展的各項(xiàng)已簽合同待收賬款是否能如期回款仍是未知數(shù)。

在快速的規(guī)模擴(kuò)張中，京投發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額大幅下滑。去年，京投發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由1.5億元下降至-72.4億元，同比降幅達(dá)5042.8%。時(shí)間回溯至2017年至2018年，京投發(fā)展的該項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分別為-1.87億元和1.47億元。

在杠桿率方面，青財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉，自2017年至2019年，京投發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.74%、85.52%和91.05%，逐年上升。隨著債務(wù)水平的走高，該公司的資金缺口逐漸加大，截至去年末，京投發(fā)展的貨幣資金僅20.87億元，但是短期有息負(fù)債超過107億元，存量資金缺口超80億元。

事實(shí)上，近幾年，京投發(fā)展的凈負(fù)債率一直在高位徘徊。Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年時(shí)，京投發(fā)展的凈負(fù)債率為344.22%，達(dá)到近5年來的最低值。在2018年，京投發(fā)展的凈負(fù)債率上升至383.47%，直至2019年三季度末，其凈負(fù)債率已高達(dá)698.42%。

為了緩解融資壓力，京投發(fā)展曾在去年3月、7月和8月三次進(jìn)行公開市場(chǎng)融資。其中，2019年3月，京投發(fā)展公開發(fā)行10 億元公司債券，票面利率為3.99%;7月，公開發(fā)行5億元公司債券，票面利率為3.78%;8月，公開發(fā)行5億元中期票據(jù)，票面利率4.7%。

與此同時(shí)，京投發(fā)展的費(fèi)用化利息支出隨之走高。截至去年底，京投發(fā)展的三項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)5.95億元，同比增幅為27.26%。其中，由于費(fèi)用化利息支出的增加，京投發(fā)展的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加4567.24萬元至1.98億元，增幅達(dá)30.07%。

“TOD”項(xiàng)目開發(fā)周期長考驗(yàn)公司資金鏈

由于背靠第一大股東京投集團(tuán)，京投發(fā)展較早嘗試了“TOD”模式，并被稱為業(yè)內(nèi)“TOD”專家。隨著2008年北京奧運(yùn)會(huì)的來臨，地鐵建設(shè)迎來高峰，北京軌道交通路網(wǎng)大幅增長，京投發(fā)展又率先對(duì)地鐵沿線的土地進(jìn)行了開發(fā)。

所謂“TOD模式”，即“軌道+物業(yè)”模式，主要指以公共交通為導(dǎo)向的物業(yè)開發(fā)，包括在交通軌道沿線、站點(diǎn)和車輛基地等地方進(jìn)行住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)等，該模式可以使得公共交通土地獲得集約化發(fā)展，同時(shí)使人們的日常生活更便捷。

有業(yè)內(nèi)人士指出，京投發(fā)展的控股股東是京投公司，而京投公司是北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出資成立的國有獨(dú)資公司，承擔(dān)北京市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資和資本運(yùn)營任務(wù)，這為京投發(fā)展“TOD項(xiàng)目”的推進(jìn)提供了規(guī)劃、融資等諸多便利，也保證了其在資金回收、現(xiàn)金平衡方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

公開資料顯示，早在2011年，京投發(fā)展曾與萬科和京投置地聯(lián)合競得了第一個(gè)軌道交通項(xiàng)目郭公莊項(xiàng)目，隨后于2013年，又推出了軌道交通項(xiàng)目西華府，該項(xiàng)目在入市當(dāng)年便為京投發(fā)展貢獻(xiàn)了67.73%的簽約銷售額，并刺激京投發(fā)展在2014年和2015年也實(shí)現(xiàn)了銷售額的快速增長。

進(jìn)入2016年之后，京投發(fā)展的銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑，2017年，京投發(fā)展披露的銷售額7.39億元，達(dá)到近6年來的最低值。2018年和2019年，京投發(fā)展的簽約銷售額雖有上漲，依然未能達(dá)成相應(yīng)的銷售目標(biāo)。

除卻樓市調(diào)控的影響外，京投發(fā)展近6年的簽約銷售額波動(dòng)與其力推的“TOD”模式息息相關(guān)。“TOD項(xiàng)目”的建設(shè)周期一般較長，從策劃到真正上市的周期長達(dá)5年甚至更久，項(xiàng)目的建造成本也比一般項(xiàng)目要高，這會(huì)為京投發(fā)展帶來諸多困難，上述業(yè)內(nèi)人士稱。

尤其是，京投發(fā)展的項(xiàng)目大多集中在北京地區(qū)，單個(gè)項(xiàng)目體量較大，這也造成其業(yè)績?cè)鲩L對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的依賴程度較高。隨著中海、萬科、綠城、碧桂園、保利、龍湖和招商蛇口等龍頭房企近幾年涌入了TOD模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，激烈競爭下，留給京投發(fā)展的壓力可想而知。

過去的一年，京投發(fā)展積極從京內(nèi)走向京外，拓展“TOD智慧生態(tài)圈”，但北京依然是其當(dāng)之無愧的“大本營”。財(cái)報(bào)顯示，截至去年底，京投發(fā)展的存貨主要包含北京地區(qū)的軌道物業(yè)項(xiàng)目檀香府、璟悅府、錦悅府、無錫公園悅府和無錫軌道物業(yè)項(xiàng)目，存貨期末余額為334.42億元，較年初增加了123.06 億元。

京投發(fā)展對(duì)外表示，公司未來將繼續(xù)發(fā)揮軌道物業(yè)開發(fā)核心競爭力，結(jié)合全國軌道交通發(fā)展契機(jī)，開拓新的業(yè)務(wù)區(qū)域，以獲取更多的軌道物業(yè)項(xiàng)目，“植根北京、茂盛全國”，形成能夠充分施展自身核心競爭優(yōu)勢(shì)和能力的差異化發(fā)展模式。

有地產(chǎn)分析人士表示，TOD項(xiàng)目涉及軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、公共服務(wù)、休閑綠化等多個(gè)方面，龐大的投資額、漫長的開發(fā)周期會(huì)對(duì)房企的成本控制、資金周轉(zhuǎn)及開工速度等提出新的挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，除卻欠佳的銷售業(yè)績外，京投發(fā)展的去化壓力正在逐年攀升。財(cái)報(bào)顯示，該公司反映去化壓力的指標(biāo)“存貨/平均預(yù)收賬款”一值，已從2016年的3.2上升至2018年的6.77，在2019年三季度末，該指標(biāo)又進(jìn)一步上升為9.91，去化壓力由此可見。

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