破除客流少、收租難魔咒，商業(yè)地產(chǎn)須走向精細(xì)化運(yùn)營

新零售浪潮下,“人”和“貨”相繼數(shù)字化,“場”終于也來到了數(shù)字化的前夜。商場悶聲收商戶租金賺錢的滋潤日子一去不復(fù)返。走向精細(xì)化運(yùn)營,已是商業(yè)地產(chǎn)往后發(fā)展的必然方向。

在以“場”為商業(yè)核心的年代,商場主要靠租金盈利,租金占據(jù)了其收益的80%。簡單來說,商場的租金價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是空間的價(jià)值,空間越大、配套設(shè)施越齊全,租金就越高;二是客流的價(jià)值,人流量大的商場,租金自然也更高。

但近年來,商場的日子漸漸變得不好過。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年全國計(jì)劃開業(yè)購物中心970家,實(shí)際開業(yè)504家,購物中心整體開業(yè)率下降至52%。一方面,電商的崛起狠狠地撞了下商場的腰,使其地位有所動(dòng)搖。另一方面,商場之間的競爭不斷加劇。商場同質(zhì)化越來越嚴(yán)重?？土鞑煌?、租戶難求,粗放運(yùn)營模式下的租金收入已經(jīng)觸頂。另外一個(gè)至關(guān)重要的因素是中國消費(fèi)者升級和實(shí)體零售業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,現(xiàn)在的消費(fèi)者更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)買單。

過去,商場對于流量的運(yùn)營比較簡單,主要是通過選址和招商初步圈定目標(biāo)消費(fèi)人群,然后通過不同品牌和業(yè)態(tài)的組合布局帶動(dòng)客流在場內(nèi)的流動(dòng)。這種運(yùn)營的基礎(chǔ)是商場的專業(yè)知識和對消費(fèi)心理的宏觀把控,缺少對單個(gè)消費(fèi)者的洞察。

面對這樣的情形,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需向下游延伸,通過研究消費(fèi)者需求推動(dòng)商業(yè)調(diào)改,以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營?？土鹘y(tǒng)計(jì)是指導(dǎo)精細(xì)化運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。早期應(yīng)用的客流統(tǒng)計(jì)方式包括三輥閘、紅外線感應(yīng)、重力感應(yīng)、WiFi探針等。如今基于人臉識別的攝像頭識別方式因準(zhǔn)確率和分析維度上的優(yōu)勢,逐漸受到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。

天佑城率先引入人臉識別客流統(tǒng)計(jì)來推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:”天佑城的目標(biāo)是打造國內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購物中心,這離不開對消費(fèi)人群的觀察。我們一向注重利用科技手段實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),之前是通過WiFi探針的方式,但是圖普科技的人臉識別訪客數(shù)據(jù)化解決方案,能統(tǒng)計(jì)更多關(guān)于消費(fèi)者年齡、性別相關(guān)的信息,把顧客從一個(gè)個(gè)數(shù)字ID變成了更加生動(dòng)的人物圖像,因此我們能更加了解消費(fèi)者,對購物中心內(nèi)的各商區(qū)熱度分布也有了更加直觀的感受,在調(diào)整業(yè)態(tài)分布方面能夠起到積極的作用。”

當(dāng)粗放式開發(fā)為王階段結(jié)束,商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代正式來臨。“調(diào)整”、“創(chuàng)新”、“精細(xì)化運(yùn)營”正成為市場發(fā)展趨勢與時(shí)下開發(fā)商們共同思考的主題。

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