【云智易】2018AIoT+地產(chǎn)未來峰會上海站圓滿落幕

近年來，隨著AI與IoT的加速融合，不斷加速向場景落地，地產(chǎn)/物業(yè)的線下場景逐步成為價值探討焦點。XLINK地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)研究院聯(lián)合易居克而瑞、云智易、樂居財經(jīng)、地新引力共同舉辦2018 AIoT+地產(chǎn)未來峰會，與行業(yè)精英深度對話。

12月26日，繼廣州站的圓滿落幕，峰會第二站在上海建滔諾富特酒店再度啟航。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱、綠城中國信息事業(yè)部總經(jīng)理陳霄、藍(lán)光集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新總經(jīng)理從申、華為中國區(qū)物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)總監(jiān)黃凱利、ARM嵌入式市場總監(jiān)耿立峰、云智易CEO雷巧萍與現(xiàn)場上百名來自地產(chǎn)/物業(yè)、科技的行業(yè)精英展開激烈的思辯，就AIoT與地產(chǎn)智能化展開了深入探討和高度的總結(jié)。

　　《新時代下的房地產(chǎn)市場發(fā)展與行業(yè)趨勢》

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱從宏觀市場和政策層面，為大家解讀了目前房地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀和未來趨勢。

自今年的9月份起，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，除了東北之外，其他地區(qū)的市場情況不容樂觀。自宏觀調(diào)控政策出臺，房地產(chǎn)的價格受到一定的遏制。但從前幾天起，明顯可以看到部分城市的政策開始放松，因此，未來的房地產(chǎn)價格有望回穩(wěn)。

房價的高速增長在2015-2018年，明年市場整體容量、規(guī)模即將下一個臺階，成交面積將會減少，而且空間會更大。對于房企而言，應(yīng)當(dāng)做好最壞的打算，準(zhǔn)備好現(xiàn)金流，確保開發(fā)業(yè)務(wù)是關(guān)鍵。

在房企的延伸業(yè)務(wù)上，物業(yè)是最為看好的一塊。一方面，其與房地產(chǎn)開發(fā)銷售非常相關(guān)，另一方面，為未來二十年中，物業(yè)將不斷聚集能量，促使資本倒逼;另一塊則是商業(yè)。目前參與商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)非常多，但真正做得好的企業(yè)并不多，未來，商業(yè)地產(chǎn)需要率先解決資金問題，從而實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)放大，讓企業(yè)得到滿意的投資回報。

租賃和養(yǎng)老，則是未被看好的兩個領(lǐng)域。在租賃方面，由于目前租賃的存量巨大，而增量缺乏，因此中國在近兩年的空置率還將再上一個臺階。在養(yǎng)老方面，由于目前老人的身體狀況良好，加上觀念原因，除非是失智、失能的老人，否則大多數(shù)老人無法住進(jìn)老年公寓。隨著觀念的改變，丁祖昱預(yù)測，10年之后，老年公寓的消費將會提高。

旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于政策變化太多，因此難以得出統(tǒng)一的定論。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2019年需要重新反思多元化，基于良好的基本標(biāo)準(zhǔn)，重新發(fā)力。由于需要調(diào)控總價，因此在未來的剛需產(chǎn)品面積將會繼續(xù)趨小化，而改善型產(chǎn)品面積將會變得更大。因此升級是普遍性的，降級是部分總價上面降級。

　　《AIoT智慧地產(chǎn)突破之路》

云智易CEO雷巧萍認(rèn)為，基于目前整個樓市的宏觀環(huán)境的變化，產(chǎn)品的追求最終會回歸本質(zhì)。對于房地產(chǎn)的物業(yè)和商業(yè)板塊，將線下的產(chǎn)品化實現(xiàn)資產(chǎn)的數(shù)字化及運營成為關(guān)鍵，人、交易和數(shù)據(jù)都是核心，核心的結(jié)合點是打造能夠持續(xù)生長的生命有機(jī)體。在智慧城市的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中，智慧社區(qū)是最小的結(jié)點。碎片化的智慧地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀，對每個結(jié)點的靈活性要求非常高，而物聯(lián)網(wǎng)平臺作為決策部分，可以讓智慧社區(qū)具備大腦的功能，實現(xiàn)自我決策。

“鑒于服務(wù)了眾多地產(chǎn)集團(tuán)的物聯(lián)網(wǎng)項目，云智易總結(jié)了地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)實施的章魚模式方法論。為什么叫章魚模式?除了頭，章魚每個觸角都可以獨立決策。”集團(tuán)上層具備了大腦，下層的吸盤——各種各樣的傳感器、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和實時感知，在統(tǒng)一體系之下，遵照標(biāo)準(zhǔn)，通過邊緣計算，讓每個觸角——社區(qū)、商業(yè)等各種業(yè)態(tài)都可以靈活地應(yīng)對市場變化，激發(fā)創(chuàng)新。

在保障集團(tuán)的統(tǒng)一性方面，需要從地基開始建設(shè)，讓“章魚”實現(xiàn)真正的協(xié)同。“集團(tuán)定義了統(tǒng)一的平臺和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)”，隱藏在背后的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，讓物聯(lián)網(wǎng)的體系構(gòu)建異常清晰，也成為未來可執(zhí)行落地中非常關(guān)鍵的部分。

落地場景中需要符合物聯(lián)網(wǎng)真正賦予場景的價值入手，滿足各場景個性化的產(chǎn)品和運營訴求。分別分享了云智易智能化與公區(qū)智能化的應(yīng)用趨勢，涵蓋智慧家庭、智慧社區(qū)、智慧園區(qū)等的實際案例、產(chǎn)品與經(jīng)驗。

在執(zhí)行層面，組織為所有的策略落地提供了強(qiáng)有力的保障。“整個模式要落地成功是自上而下的，由集團(tuán)統(tǒng)一牽頭規(guī)劃，橫向聯(lián)動產(chǎn)品部、成本部、科技部、運營組織(物業(yè)等)、項目公司，才能確保頂層規(guī)劃統(tǒng)一及執(zhí)行的到位”。

在促進(jìn)房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)實現(xiàn)產(chǎn)品價值的目標(biāo)之下，云智易的整體架構(gòu)和體系中，涵蓋地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)平臺、產(chǎn)品和場景解決方案三方面，同時具備了開放的生態(tài)，目前已構(gòu)建了100多類設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議、連接件，目前已支持華為、阿里、百度、騰訊等企業(yè)的IoT、AI能力聯(lián)動。

最后，雷巧萍告訴大家，XLINK地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)研究院作為跨界整個物聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)的研究組織，核心關(guān)注的是地產(chǎn)和物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的技術(shù)發(fā)展趨勢和實際的應(yīng)用價值，接下來，研究院將陸續(xù)發(fā)布相關(guān)在資源和課題成果，希望和各位行業(yè)人士有更多的交流。

　　《智慧杜能住宅，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新》

綠城中國信息事業(yè)部總經(jīng)理陳霄以智慧場景建設(shè)為切入點，告訴現(xiàn)場觀眾如何通過線上線下的融合，用科技重新定義住宅。

智慧社區(qū)應(yīng)當(dāng)是通過對新一代的信息技術(shù)和各種資源進(jìn)行整合，最后實現(xiàn)對業(yè)主，對人們美好生活的追求。實際上，是應(yīng)用一些新的技術(shù)來給園區(qū)提升管理和服務(wù)水平。其中涵蓋智慧家庭、園區(qū)、政務(wù)、服務(wù)等方面。而智慧社區(qū)的建設(shè)，可以用五個關(guān)鍵詞——平安、宜居、綠色、便捷、樂活進(jìn)行總結(jié)。“沿著5個關(guān)鍵詞我們在不同的應(yīng)用空間里提煉了101項場景，組成比較完整的場景或者產(chǎn)品設(shè)計核心的理念。”

在“平安”方面，綠城建立了小區(qū)圍墻以及設(shè)施設(shè)備來構(gòu)建全方位的安全體系。通過大量的安防系統(tǒng)，不單只能夠保證事前的積極預(yù)防，還能夠促成事后的快速調(diào)查。“安全的邏輯一方面是來自于我們對公安或者政府制定安全過程當(dāng)中方法的移植，也加上我們自己在安全方面的經(jīng)驗和積累。”

在“宜居”方面，綠城中國與云智易、阿里和華為的物聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行深度的融合，從而對智慧物業(yè)的服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、智慧家居的生態(tài)系統(tǒng)實現(xiàn)打通。

在“綠色”方面，節(jié)能、環(huán)境治理、資產(chǎn)有效運營三方面是重要組成部分，包括垃圾桶、燈光、有效設(shè)備設(shè)施的應(yīng)用等等。

“便捷”在小鎮(zhèn)類項目的內(nèi)容很多，不單需要把所有人的車輛初級信息、車輛狀態(tài)一手掌握，還需要進(jìn)行預(yù)測化，以實時交通打造智慧出行的場景。

構(gòu)建智慧社區(qū)商業(yè)，通過線上線下服務(wù)一體化，為居民打造涵蓋健康、教育、餐飲等完善的生活服務(wù)體系，打造“樂活”的智慧生活場景。

陳霄表示，未來綠城將把五個場景全方位移植到傳統(tǒng)一二線城市的高端住宅或者別墅項目，以及社區(qū)類或者小鎮(zhèn)的項目中，持續(xù)為用戶打造出智慧生活服務(wù)體系。

　　《新技術(shù)紅利下的地產(chǎn)智能人居生態(tài)構(gòu)想》

藍(lán)光集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新總經(jīng)理從申從能力、場景、數(shù)據(jù)三方面，為現(xiàn)場觀眾描繪了關(guān)于地產(chǎn)智能人居生態(tài)的構(gòu)想。

在智能人居生態(tài)的核心能力方面，物聯(lián)的生態(tài)必不可少，其次，設(shè)備的接入、技術(shù)的儲備以及數(shù)據(jù)的價值都是關(guān)鍵。“無論是新房市場還是舊改，對于存量的改造都會涉及到AIoT和能力的植入，都需要構(gòu)建統(tǒng)一的集團(tuán)化標(biāo)準(zhǔn)。”

在人居方面，可以分為技術(shù)能力、場景能力和各業(yè)態(tài)的解決方案，以及用戶的交互落地點。地產(chǎn)企業(yè)可以借助強(qiáng)大的技術(shù)生態(tài)，構(gòu)建屬于自己的智能人居平臺，從而實現(xiàn)大量技術(shù)能力的儲備。在沉淀設(shè)備能力方面，除了實現(xiàn)設(shè)備協(xié)議的打通，還有能力的共享，“只有去共享，才能夠有一個持續(xù)的正向循環(huán)，能夠借助的能力才會越來越大。”

對于場景，也是同理。“場景是地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，共享給一個廠商，共享給你的伙伴，讓這些伙伴能夠更好地在其他的試驗和案例中持續(xù)迭代，也會讓你自己的場景進(jìn)行持續(xù)迭代。”

在場景的落地中，C端場景是0.1，B端場景是1，場景矩陣是N，通過產(chǎn)品矩陣快速構(gòu)建出基于不同的產(chǎn)品體系，AIoT的場景支撐非常重要。作為地產(chǎn)企業(yè)，需要整合各種資源，實現(xiàn)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一和產(chǎn)品的快速迭代，這也是實現(xiàn)從1到N的關(guān)鍵。

在數(shù)據(jù)建設(shè)方面，在未來五年、十年、二十年存量端，商業(yè)端需要持續(xù)挖掘。IoT讓建筑在線并產(chǎn)生數(shù)據(jù)，AI讓海量人居數(shù)據(jù)有能力轉(zhuǎn)化商業(yè)價值。AIoT+地產(chǎn)一定會是一個由建筑在線引發(fā)的地產(chǎn)顛覆式創(chuàng)新。

地產(chǎn)科技化勢在必行，但業(yè)務(wù)與人之間的差異決定知易行難。面對科技與多元創(chuàng)新在回報周期上與地產(chǎn)業(yè)主的差距，我們需要理性看待它們對地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，業(yè)主、科技、多元的合理布局是千億房企，必須思考與面對的問題。

　　《IoT開啟智慧地產(chǎn)新起點》

華為中國區(qū)物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)總監(jiān)黃凱利以智慧園區(qū)的建設(shè)的市場情況、轉(zhuǎn)型痛點為切入點，為大家呈現(xiàn)了華為以IoT賦能智慧地產(chǎn)成果。

目前市場上了解到的關(guān)于業(yè)主反映物業(yè)不作為、設(shè)備維修不及時等情況，從技術(shù)上看來，可以拆解為三個方向——和人的連接不足、和設(shè)備的連接不夠、服務(wù)的需求入口或方式太少。因此，通過構(gòu)建具備人的連接、物的連接、連通通道的智慧小區(qū)尤其重要。而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，除了大面積的綠植和水系以外，小區(qū)智慧的管理和平安人性化是提高溢價能力中最為關(guān)注的重點。

在平安小區(qū)建設(shè)中，由于人為監(jiān)控各種設(shè)備非常不穩(wěn)定，一鍵報警、人臉識別、智能分析等，可以為小區(qū)解決物業(yè)管理關(guān)于電梯、設(shè)備的維修監(jiān)測問題;智慧家園的建設(shè)里，華為通過接入低功耗的無線技術(shù)，對老人、孩子和狗進(jìn)行重點監(jiān)測，為社區(qū)實現(xiàn)安全監(jiān)控。

在小區(qū)的室外環(huán)境中，華為通過在消防栓加裝傳感器，實現(xiàn)小區(qū)的壓力監(jiān)控;運用智慧路燈，實現(xiàn)視頻監(jiān)控、信息發(fā)布等功能，讓城市更加人性化;井蓋的傳感裝置，可在它發(fā)生震動或被搬動時報警，通知管理人員，甚至與路燈聯(lián)動，從而實現(xiàn)安全管理。

在智慧停車方面，華為利用NB-IoT地磁感應(yīng)單元，檢測路面車位情況，同時與行車道閘及停車服務(wù)系統(tǒng)整合，實時同步泊車狀態(tài)，引導(dǎo)車輛有序準(zhǔn)確停放。

智慧小區(qū)的建設(shè)，在架構(gòu)上，最下面是終端層(感知系統(tǒng))，通過中間層包含有線和無線的網(wǎng)絡(luò)連接，實現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備的統(tǒng)一對接。目前華為擁有著1600多個生態(tài)，通過大規(guī)模的產(chǎn)品之間的不斷對接，實現(xiàn)了豐富的場景落地和應(yīng)用。

　　《開放式生態(tài)系統(tǒng)，賦能智慧地產(chǎn)的科技創(chuàng)新》

ARM嵌入式市場總監(jiān)耿立峰從芯片的角度，向大家傳遞了智慧地產(chǎn)建設(shè)的硬件基礎(chǔ)建設(shè)的重要性。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)對于科技創(chuàng)新的訴求越發(fā)明顯，以芯片為載體的技術(shù)不管在政府層面還是投資層面，都受到了極大的關(guān)注。智能建筑、智能社區(qū)與芯片的關(guān)聯(lián)，將隨著行業(yè)場景和應(yīng)用的延展，變得更加豐富。智能化新的爆發(fā)使得不同行業(yè)對于智能化、計算能力產(chǎn)生新的訴求，因此目前市場的增長非常迅猛。在此背景下，ARM通過在中國成立合資公司，帶來更多的靈活性，從而通過與地產(chǎn)企業(yè)圍繞科技創(chuàng)新，實現(xiàn)更多場景的探索和融合。

在科技創(chuàng)新的訴求方面，目前產(chǎn)業(yè)正逐步依靠不同層面的制造業(yè)基礎(chǔ)和上下游打造閉環(huán)。在這過程中，芯片作為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)重點推進(jìn)的內(nèi)容。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，堅持科技創(chuàng)新，找到適合自身的結(jié)合點，掌握話語權(quán)和決策權(quán)，通過芯片對設(shè)施設(shè)備賦能，對場景落地的精準(zhǔn)掌握，顯得尤為重要。

芯片的打造，對于技術(shù)的要求非常嚴(yán)格，ARM通過成立合資公司，創(chuàng)造了自主的可能性。耿立峰表示，雖然ARM的出發(fā)點是以硬件為載體的，但是后續(xù)將會進(jìn)一步拓展到拓展到系統(tǒng)、軟件、服務(wù)，最后通過跟房地產(chǎn)企業(yè)一起合作提供賦能的服務(wù)，滿足現(xiàn)在對于科技創(chuàng)新。

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