低碳建筑創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值的關(guān)鍵 ：能源效率、電氣化和清潔能源

近期，仲量聯(lián)行（JLL）的一項(xiàng)研究揭示，未來(lái)幾年建筑業(yè)主和使用者將迎來(lái)一個(gè)絕佳的機(jī)遇，通過(guò)推動(dòng)建筑行業(yè)的凈零轉(zhuǎn)型，在能源效率、電氣化和清潔能源三個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

核心要點(diǎn)：

機(jī)會(huì)迫在眉睫：隨著越來(lái)越多的租戶希望租賃符合其企業(yè)減排目標(biāo)的空間，建筑業(yè)主和投資者有機(jī)會(huì)通過(guò)行動(dòng)縮小低碳空間供應(yīng)的差距。

三大關(guān)鍵行動(dòng)領(lǐng)域：建筑物的脫碳成功與能源效率、電氣化以及清潔能源的應(yīng)用密切相關(guān)，這三個(gè)領(lǐng)域的綜合推進(jìn)是實(shí)現(xiàn)建筑脫碳的基礎(chǔ)。

創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值：在上述三個(gè)領(lǐng)域的投資不僅可以降低運(yùn)營(yíng)成本、保障能源安全、提升應(yīng)對(duì)監(jiān)管變化的能力，還能提高企業(yè)對(duì)高素質(zhì)員工的吸引力。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型的十字路口。市場(chǎng)壓力促使建筑業(yè)主和使用者更加重視可能帶來(lái)的成本節(jié)約機(jī)會(huì)。同時(shí)，企業(yè)承諾以及監(jiān)管壓力使得業(yè)主幾乎沒有空間忽視全球減排的要求。然而，精心規(guī)劃和果斷的行動(dòng)將使脫碳成為一種戰(zhàn)略性的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇。

仲量聯(lián)行對(duì)全球14個(gè)城市和11個(gè)行業(yè)的46,600座建筑的能源及排放數(shù)據(jù)進(jìn)行了深入分析，揭示了建筑運(yùn)營(yíng)排放的動(dòng)態(tài)模式，并強(qiáng)調(diào)了當(dāng)前改善建筑性能所蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)基于當(dāng)?shù)啬茉椿鶞?zhǔn)和報(bào)告要求編制，總計(jì)覆蓋了5.5億平方米的商業(yè)空間，每年消耗約120,700 GWh能源，相當(dāng)于為1,150萬(wàn)個(gè)家庭提供一年的用電量。

機(jī)會(huì)已至

大多數(shù)企業(yè)租戶已經(jīng)設(shè)定了減少運(yùn)營(yíng)排放的目標(biāo)，尤其是在其租賃空間內(nèi)。通常這些承諾包括到2030年減少50%的短期目標(biāo)。然而，仲量聯(lián)行的最新研究顯示，低碳空間的供應(yīng)缺口正在加大。

隨著越來(lái)越多的租戶希望其租賃的空間符合企業(yè)減排目標(biāo)，業(yè)主和投資者正面臨采取行動(dòng)縮小供應(yīng)缺口的絕佳時(shí)機(jī)。然而，若不及時(shí)行動(dòng)，這一機(jī)遇將轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)。

這項(xiàng)研究表明，如果不采取行動(dòng)改善建筑性能，到 2030 年，65% 的辦公樓和 75% 的公寓建筑將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

三個(gè)行動(dòng)領(lǐng)域

要成功實(shí)現(xiàn)建筑脫碳，必須優(yōu)先關(guān)注以下三個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域：通過(guò)能源效率措施優(yōu)化運(yùn)營(yíng)、電氣化運(yùn)營(yíng)和采用動(dòng)態(tài)清潔能源策略。這三者相輔相成，只有三者共同發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)有效的建筑脫碳。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)利益已成為促使投資者和企業(yè)租戶行動(dòng)的主要驅(qū)動(dòng)力，而不僅僅是減排目標(biāo)。

能源效率

能源轉(zhuǎn)型需要從根本上改變觀念，將能源效率視為基礎(chǔ)性的清潔能源戰(zhàn)略，而非可選項(xiàng)。提高建筑能源效率是減少運(yùn)營(yíng)成本和排放最快捷的途徑，也是能源轉(zhuǎn)型的第一步。根據(jù)伯克利實(shí)驗(yàn)室的研究，建筑需求側(cè)解決方案可以通過(guò)減少擴(kuò)大無(wú)碳能源產(chǎn)能所需的投資，節(jié)省超過(guò)1000億美元的電力成本。

根據(jù)建筑類型的不同，輕度到中度的能源改造可以節(jié)省10%至40%的能耗。仲量聯(lián)行的研究表明，所有建筑在輕度改造方案下每年可節(jié)省29億美元的能源，在中度改造方案下這一數(shù)字可達(dá)到114億美元，平均每平方英尺節(jié)省0.49美元至1.94美元。

圖片來(lái)源：JLL

節(jié)能潛力

提高能源效率是成功實(shí)施能源戰(zhàn)略的關(guān)鍵，它能夠幫助消費(fèi)者應(yīng)對(duì)能源價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，并降低老化電網(wǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)際能源署（IEA）的數(shù)據(jù)，能源效率在減少全球二氧化碳排放中位列第二大貢獻(xiàn)。在仲量聯(lián)行的研究中，所有城市的建筑層面數(shù)據(jù)顯示，較低的能源使用強(qiáng)度（EUI）與較低的排放量呈現(xiàn)直接的線性關(guān)系。然而，隨著電網(wǎng)變得更加清潔，單位能源效率的提高對(duì)排放量的邊際改善會(huì)逐漸減弱。因此，在巴黎和西雅圖等電網(wǎng)較為清潔的市場(chǎng)，趨勢(shì)線更為陡峭，而在墨爾本和丹佛等能源網(wǎng)絡(luò)較為“臟”的市場(chǎng)中，趨勢(shì)線則較為平緩。

一種常見的誤解是新建筑的能源效率遠(yuǎn)高于舊建筑。雖然強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)范和標(biāo)簽有助于確保新建建筑達(dá)到最低效率水平，但僅有紐約和阿姆斯特丹等少數(shù)市場(chǎng)在新建建筑的 EUI 方面表現(xiàn)出顯著的改善。

建造節(jié)能、低碳的新建筑比在現(xiàn)有建筑中實(shí)現(xiàn)顯著的能源和排放減排要容易得多。要實(shí)現(xiàn)建筑脫碳，這兩者都必須兼顧，但確保新建項(xiàng)目自始至終都是低碳建筑，應(yīng)該成為所有市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)SBTi發(fā)布的《建筑指南》規(guī)定，所有新開發(fā)項(xiàng)目和重大翻新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需確保能源性能比同類建筑的地區(qū)或國(guó)家中位數(shù)提高70%。

供暖和制冷系統(tǒng)通常占據(jù)建筑物能源使用的最大份額，因此針對(duì)這些系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)將對(duì)能源消耗、排放和成本產(chǎn)生重大影響。以標(biāo)準(zhǔn)辦公樓為例，大約40%的總能耗來(lái)自其暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)，因此冬季EUI顯著增加。例如，在美國(guó)華盛頓特區(qū)，1月份辦公樓的平均EUI比6月份增加了60%，并且天然氣在冬季的能源使用比例遠(yuǎn)高于夏季（1月份占46%，而6月份僅占16%），這也意味著冬季的現(xiàn)場(chǎng)排放量會(huì)激增。

好消息是，目前已經(jīng)有許多高度節(jié)能的措施和技術(shù)解決方案可以部署。這些改進(jìn)不僅能夠減少能耗和成本，還能提高建筑物使用者的舒適度。仲量聯(lián)行的研究人員通過(guò)使用機(jī)器學(xué)習(xí)、能源建模和外部數(shù)據(jù)源，不斷優(yōu)化所有HVAC設(shè)備，從而將能耗和成本減少20%，同時(shí)提高室內(nèi)空氣質(zhì)量和租戶舒適度。成本下降、排放減少以及更好的用戶體驗(yàn)的結(jié)合，使得這些建筑對(duì)租戶更具吸引力。

電氣化

對(duì)于建筑和交通行業(yè)來(lái)說(shuō)，邁向凈零轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之一就是電氣化的過(guò)渡。若處理得當(dāng)，電氣化與效率提升可以并駕齊驅(qū)。由于設(shè)備、安裝和運(yùn)營(yíng)成本在許多市場(chǎng)已具有競(jìng)爭(zhēng)力，電動(dòng)熱泵成為高效電氣化的有效解決方案。目前的先進(jìn)產(chǎn)品相比傳統(tǒng)的電阻熱鍋爐效率提高1.5至3倍，甚至比傳統(tǒng)的燃?xì)忮仩t效率高出4.5倍。雖然熱泵對(duì)空間有不同的需求，但它們?cè)诂F(xiàn)有建筑中是一個(gè)有前景的解決方案，尤其在氣候寒冷的新建筑中，熱泵也成為重要的選項(xiàng)。

仲量聯(lián)行的研究表明，在能夠獲取能源輸入數(shù)據(jù)的九個(gè)市場(chǎng)中，華盛頓特區(qū)和西雅圖的全電氣化建筑占比最大，分別為51%和44%。其他市場(chǎng)的電氣化建筑比例均低于30%。然而，電氣化并非都同等有效，目前大多數(shù)電氣化通過(guò)電阻加熱實(shí)現(xiàn)，而忽略了效率問(wèn)題。更為重要的是，大部分電網(wǎng)仍依賴化石燃料。因此，電氣化與排放減少之間的關(guān)聯(lián)并不像能源效率那樣直接。唯一呈現(xiàn)出線性關(guān)系的是美國(guó)西雅圖——電力使用越多，排放量越低，全電氣化建筑的排放量最低。

許多地區(qū)已經(jīng)開始確保新建建筑為全電動(dòng)建筑。例如，2019年，美國(guó)加州伯克利成為首個(gè)要求所有新建建筑全部采用電動(dòng)系統(tǒng)的城市，之后約有100個(gè)其他城市效仿，其中包括紐約、舊金山和洛杉磯。

用電力取代現(xiàn)場(chǎng)化石燃料可大幅減少或消除建筑的范圍1排放，對(duì)建筑業(yè)主而言，這是一項(xiàng)重要的杠桿。為了實(shí)現(xiàn)氣候目標(biāo)，企業(yè)租戶越來(lái)越多地尋求凈零碳建筑，但目前市場(chǎng)上幾乎沒有這類建筑可用。作為臨時(shí)解決方案，他們選擇100%電氣化的建筑，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)或場(chǎng)外采購(gòu)清潔能源來(lái)滿足需求。因此，市場(chǎng)需求加上降低公用事業(yè)成本的能力，使得高效電氣化有望顯著提升建筑價(jià)值。

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