海外房產(chǎn)投資新模式 WeHome大數(shù)據(jù)尋找投資洼地

近些年來(lái)，隨著社會(huì)體制的變革和財(cái)富總量的增長(zhǎng)，中國(guó)金融市場(chǎng)迅速發(fā)展，國(guó)民投資意識(shí)日益覺(jué)醒，新中產(chǎn)進(jìn)行海外房產(chǎn)投資的熱情日益高漲。當(dāng)下，資產(chǎn)配資專業(yè)服務(wù)不再是高端人群的專利，已經(jīng)逐步成為新中產(chǎn)共同的投資訴求。國(guó)內(nèi)首家海外房產(chǎn)股權(quán)投資平臺(tái)WeHome通過(guò)大數(shù)據(jù)優(yōu)選投資洼地，并通過(guò)獨(dú)創(chuàng)的房產(chǎn)股權(quán)投資模式，以其降低參與門(mén)檻、簡(jiǎn)化投資流程、增強(qiáng)流動(dòng)性等獨(dú)有優(yōu)勢(shì)成為新中產(chǎn)海外投資的新寵。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)霧里看花美國(guó)市場(chǎng)成中產(chǎn)階級(jí)新熱

根據(jù)《2017新中產(chǎn)資產(chǎn)配置報(bào)告》顯示，中產(chǎn)群體對(duì)不同產(chǎn)品種類投資認(rèn)可度中，房地產(chǎn)仍然是給新中產(chǎn)帶來(lái)最大財(cái)富增值的領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)作為近年迅速普及的投資品種，投資滿意度緊隨其后。

那么目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)趨勢(shì)如何?根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2018年5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)初步測(cè)算，全國(guó)70個(gè)城市中，4個(gè)一線城市(北京、上海、廣州、深圳)新建商品住宅的銷售價(jià)格以及二手房的銷售價(jià)格同比分別下降0.6%和0.2%，這已經(jīng)是四個(gè)城市分別連續(xù)4個(gè)月和3個(gè)月下降，降幅對(duì)比上月分別收窄0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)下，伴隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)喜憂參半，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)霧里看花，要取得預(yù)期的收益，中長(zhǎng)期穩(wěn)健型的資產(chǎn)配置產(chǎn)品和服務(wù)依然是新中產(chǎn)人群的首選。與此同時(shí)，在各方唱衰資產(chǎn)泡沫的壓力下，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、獲得穩(wěn)定投資收益，也成為新中產(chǎn)人群緩解財(cái)富焦慮的共同訴求，新中產(chǎn)階級(jí)的目光逐漸瞄準(zhǔn)海外市場(chǎng)。

根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新HPI(房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告)顯示，2017年12月的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比11月上漲了0.5%，同比過(guò)去一年的房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了6.6%，在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，預(yù)估2017年12月到2018年12月，房?jī)r(jià)同比將繼續(xù)上漲4.3%，美國(guó)房地產(chǎn)的火熱對(duì)世界各地的投資者充滿吸引力，再加上其市場(chǎng)狀況成熟穩(wěn)定，美國(guó)房產(chǎn)已經(jīng)成為海外買(mǎi)家最看重的投資標(biāo)的。

房產(chǎn)股權(quán)投資小杠桿撬動(dòng)大趨勢(shì)

在傳統(tǒng)印象中，參與美國(guó)房產(chǎn)投資一直是一件高門(mén)檻的游戲，美國(guó)房產(chǎn)的投資通常是20萬(wàn)起投，手續(xù)有十幾道，至少要2個(gè)月才能走完流程。而且和在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房完全不同，購(gòu)買(mǎi)者需要對(duì)租客進(jìn)行背景調(diào)查，后續(xù)還要面臨收租、報(bào)稅等問(wèn)題。除此之外，購(gòu)買(mǎi)者還要繳納房產(chǎn)稅、房產(chǎn)維護(hù)管理費(fèi)、HOA費(fèi)用、保險(xiǎn)等。

另外在資金風(fēng)險(xiǎn)方面，因?yàn)橥鈪R數(shù)額上的限制，每個(gè)人每年的額度為5萬(wàn)美金。這筆數(shù)額對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，明顯是不夠的。那么對(duì)于想要獨(dú)自購(gòu)買(mǎi)整套房產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑增加了資金上的風(fēng)險(xiǎn)和門(mén)檻。

WeHome作為一個(gè)基于大數(shù)據(jù)選房的房產(chǎn)股權(quán)投資平臺(tái)，為每一套房子在美國(guó)設(shè)立一個(gè)SPV，即特殊目的公司，投資者購(gòu)買(mǎi)的是SPV的股權(quán)，享受房子帶來(lái)的全部租金和增值收益，并嚴(yán)格受到法律保護(hù)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，投資者投資的不再是一整套房子，而是房子的股權(quán)，大大降低了參與海外房產(chǎn)投資的門(mén)檻。WeHome在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上找到預(yù)期投資回報(bào)高的房子后，將一棟房子的產(chǎn)權(quán)拆分成數(shù)份或數(shù)十份在國(guó)內(nèi)發(fā)起合投，參與合投的所有投資者一起擁有該房產(chǎn)，分享房子的租金及出售收益，同時(shí)負(fù)擔(dān)該房子產(chǎn)生的費(fèi)用。

相較傳統(tǒng)海外房產(chǎn)數(shù)十萬(wàn)美金的一次性投入，WeHome將合投門(mén)檻降低至5000美元，參與者可視自有資金配置情況自由購(gòu)買(mǎi)。此外，這種投資方式不僅能夠在稅務(wù)上享受更多的優(yōu)惠，提升風(fēng)險(xiǎn)緩沖能力，還可以大幅提升資產(chǎn)的流通性，降低出售成本。

在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面，WeHome聯(lián)合美國(guó)當(dāng)?shù)刭Y深經(jīng)紀(jì)人、資產(chǎn)管理公司，法律機(jī)構(gòu)建立深度合作，建立了一個(gè)投資縱深的垂直行業(yè)多角色協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，以幫助投資者解決從決策到投后管理的問(wèn)題。

甄選投資洼地WeHome用大數(shù)據(jù)說(shuō)話

WeHome自有的大數(shù)據(jù)引擎通過(guò)監(jiān)測(cè)公開(kāi)數(shù)據(jù)、和MLS、HouseCanary等專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)合作，獲取包括消費(fèi)形態(tài)、交易變化、經(jīng)濟(jì)變化等預(yù)判性的數(shù)據(jù)，建立量化模型。實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)美國(guó)市場(chǎng)超過(guò)2100萬(wàn)套房源，優(yōu)選投資標(biāo)的。

這里介紹一個(gè)簡(jiǎn)單的甄選路徑。首先WeHome通過(guò)城市不同分區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)、房?jī)r(jià)增幅、租金回報(bào)率等房產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，去判斷哪些大區(qū)存在價(jià)值洼地的概率更大;選定大區(qū)之后，通過(guò)多項(xiàng)地段因素去判斷哪些街區(qū)值得投資，最后通過(guò)街區(qū)士紳化的數(shù)據(jù)模型，更精準(zhǔn)判斷出值得投資的街區(qū)。

WeHome的首席數(shù)據(jù)科學(xué)家是大數(shù)據(jù)與機(jī)器學(xué)專家，曾在Airbnb任數(shù)據(jù)分析經(jīng)理。他們搜集了全美房產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)，包括熱門(mén)城市價(jià)格、市場(chǎng)周期、回報(bào)率以及項(xiàng)目的租金回報(bào)率、增值回報(bào)率等多項(xiàng)數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)建模與大量實(shí)際測(cè)試，該系統(tǒng)甚至可以估算出房屋在多長(zhǎng)時(shí)間能租出去，該數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性可以達(dá)到80%以上。

WeHome自主研發(fā)的數(shù)據(jù)量化模型“鷹眼”，可以對(duì)房屋進(jìn)行投資性評(píng)級(jí)，結(jié)合房源位置，城市，人口結(jié)構(gòu)，當(dāng)?shù)厥杖?，市?chǎng)周期，犯罪率，學(xué)區(qū)評(píng)分，歷史價(jià)格等數(shù)十個(gè)維度的數(shù)據(jù)，對(duì)上千萬(wàn)套房源進(jìn)行分析和建模后得出分?jǐn)?shù)，根據(jù)分?jǐn)?shù)為投資人提供科學(xué)有效的投資建議，確保獲得鉆石級(jí)優(yōu)質(zhì)房源。

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