從超級工作室到聯(lián)合辦公,納什空間如何變身“復(fù)合型選手”

調(diào)研 | 吳永哲 趙雅晨

撰寫 | 趙雅晨

在眾多共享辦公運營商中，納什空間的產(chǎn)品形態(tài)尤為特別。

在其運營的近85萬平米空間規(guī)模中，物業(yè)為小業(yè)主的商住空間比例不低，這源于納什空間最初從投后資管角度切入辦公領(lǐng)域。2015年前后，納什空間進軍聯(lián)合辦公，開拓規(guī)模1萬平米以上的商業(yè)地產(chǎn)空間，角色更多從資管方轉(zhuǎn)型運營商，致力于通過空間生態(tài)運營使資產(chǎn)價值煥發(fā)新春。

納什空間管理團隊深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域多年，在房地產(chǎn)研究、項目開發(fā)和運營管理、房產(chǎn)中介等領(lǐng)域經(jīng)驗豐厚。其創(chuàng)始人兼CEO張劍，此前曾擔任偉業(yè)我愛我家研究院院長，成立納什空間之前，曾聯(lián)合創(chuàng)建地產(chǎn)私募基金，涉足房地產(chǎn)投資及投后管理服務(wù)等。從小業(yè)主投后資管切入辦公市場 為小企業(yè)打造超級工作室

納什空間成立初期，聯(lián)合辦公還未在國內(nèi)起步。據(jù)張劍介紹，彼時納什空間從投后資管角度切入辦公市場，主要基于兩點，一是供給端業(yè)主的投后管理存在痛點，二是需求端互聯(lián)網(wǎng)興起帶來的辦公小型化趨勢。

2013年，納什空間推出首款產(chǎn)品超級工作室。其產(chǎn)品形態(tài)有別于傳統(tǒng)聯(lián)合辦公，多分布在商業(yè)住宅區(qū)、寫字樓，面積200平米以下，且多為個人業(yè)主，房屋屬性由商住和辦公構(gòu)成。

2015年起，在“雙創(chuàng)”政策激勵下，聯(lián)合辦公在供需兩端加速成長。納什空間順勢推出聯(lián)合辦公空間，分布在產(chǎn)業(yè)園、CBD寫字樓或商業(yè)綜合體，整體面積在1萬平米以上。

目前，從運營規(guī)模來看，分布式的超級工作室占比更大。未來隨著與開發(fā)商合作增加和商業(yè)改造項目陸續(xù)推出，聯(lián)合辦公產(chǎn)品也在將快速增長。

兩款產(chǎn)品收費方式也存在差別。超級工作室按房屋面積收費，平米價格取決于物業(yè)水平和所在商圈，工位承載量具有一定彈性;聯(lián)合辦公空間按工位數(shù)收費，以北辰世紀中心為例，封閉空間約2500元/位，開放空間約2000元/位，會議室按使用時長單獨收費，每小時幾百元不等。

超級工作室分布呈小而散顆粒狀，相比聯(lián)合辦公空間的集中式管理，對整體運營效率提出更大考驗。

想要實現(xiàn)擴張進程中的精細化運營，納什空間對信息化管理的必要性有清晰認知。通過自研ERP、CRM系統(tǒng)進行內(nèi)部管理，外部基于自主開發(fā)的納米系統(tǒng)，納什空間實現(xiàn)了房源客源、合同財物線上管理等。納什注重IT投入，以提升運營效率，研發(fā)團隊規(guī)模達100人。

在房源獲取層面，納什空間創(chuàng)始人張劍及團隊，擁有房產(chǎn)經(jīng)紀和地產(chǎn)私募基金背景，在連接小業(yè)主端具有一定基礎(chǔ)，房源直接獲取效率高;此外，也通過房屋中介、廣告投放等傳統(tǒng)方式觸達。

近年來，納什空間還陸續(xù)與碧桂園、中糧置地等開發(fā)商、地產(chǎn)基金取得戰(zhàn)略合作。B+輪融資，納什空間獲得由遠洋資本領(lǐng)投近5億人民幣，將陸續(xù)著手其自持物業(yè)的管理和改造。聯(lián)手大業(yè)主可降低物業(yè)獲取難度，為納什空間加速擴張增添了較有力砝碼。

聯(lián)合辦公打造新商業(yè)綜合體 企業(yè)服務(wù)延續(xù)未來想象空間

聯(lián)合辦公的收益空間多數(shù)來自租賃套利，核心在于產(chǎn)品或模式創(chuàng)新帶來的資產(chǎn)增值。運營商首先將物業(yè)包租，租約一般5-10年，再經(jīng)過重新設(shè)計、裝修，進行辦公空間改造，因此前期租賃、裝修資金投入大。而中小企業(yè)客戶大多價格敏感，因而利潤空間有限，資金回報周期長。

納什空間的產(chǎn)品創(chuàng)新體現(xiàn)在，除了通過設(shè)計改善空間生態(tài)，還致力空間的商業(yè)化改造，引入健身房、餐飲、便利店等配套設(shè)施，盤活整體物業(yè)，以實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

由此，除了傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公運營商越來越受到購物中心、商業(yè)綜合體的歡迎。據(jù)稱，納什空間與北京紅星美凱龍合作打造的聯(lián)合辦公空間，融合多元業(yè)態(tài)，將于年底11月面世。

在空間服務(wù)之上，聯(lián)合辦公后續(xù)的想象空間在于企業(yè)服務(wù)，如融資撮合、工商財稅、人力和金融服務(wù)。同時，技術(shù)滲透有助于高效識別和個性推送這些多元化服務(wù)。比如，在空間物聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，以及納什空間為企業(yè)提供的CRM、OA等系統(tǒng)平臺上，形成企業(yè)及員工相關(guān)數(shù)據(jù)積累，經(jīng)過大數(shù)據(jù)分析后，可獲知企業(yè)個性化需求，對接更加精準的企業(yè)服務(wù)。

但是，在空間服務(wù)的基礎(chǔ)上延展出第三方增值服務(wù)，門檻在于入駐空間的企業(yè)數(shù)量。為小微企業(yè)提供服務(wù)通?？蛦蝺r低，只有相同需求下聚合的企業(yè)數(shù)量足夠大，才有條件吸引專業(yè)第三方機構(gòu)，并形成議價空間。

當前納什空間入駐企業(yè)累計接近12000家，服務(wù)人次超過10萬，客戶多為10人以下的小型團隊，入駐生命周期在18個月左右，入駐率維持在90%以上。在張劍看來，納什空間要做的是陪伴企業(yè)全生命周期，并最終服務(wù)整個產(chǎn)業(yè)。

近日，納什空間創(chuàng)始人張劍，接受愛分析專訪，就公司業(yè)務(wù)、運營、戰(zhàn)略等進行了深入對話，摘取部分內(nèi)容分享如下。

張劍，畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系，曾任匯石投資創(chuàng)始首席合伙人，偉業(yè)我愛我家集團董事會秘書兼副總經(jīng)理。超級工作室以個人業(yè)主為主 政策界定相對清晰

愛分析：創(chuàng)業(yè)之初，為何看好辦公這個市場？

張劍：最初創(chuàng)業(yè)做的是地產(chǎn)私募基金。因為當年預(yù)期REITs會開放得更快一點，后來因為金融危機，REITs也沒開放。

納什空間的項目是從2013年開始，當時我們判斷，小微企業(yè)會在中國大規(guī)?？焖俚钠饋恚驗槟菚r候兩個趨勢已經(jīng)比較明確了，一是制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，二是移動互聯(lián)網(wǎng)帶來的企業(yè)小型化趨勢。

2013年這件事就很明確了，只是沒想2014年底，國家會大力度講“雙創(chuàng)”，導(dǎo)致整個市場熱度其實比我們想的要快。

愛分析：最早的超級工作室這款產(chǎn)品，物業(yè)來自小業(yè)主?

張劍：當時主要考慮小業(yè)主，首先和我自身經(jīng)歷有關(guān)，我愛我家就是大規(guī)模的小業(yè)主，那時我愛我家的相寓就比自如大很多，只是沒品牌化。

第二，小業(yè)主的痛點也很清楚，我們原來做投資，很多小業(yè)主一直跟著在投我們做的基金，發(fā)現(xiàn)投完之后的管理是非常頭疼的事情，沒人愿意自己管。所以初期在資源有限的情況下，就先以小業(yè)主為突破對象。

愛分析：這種分散式物業(yè)對運營和管理產(chǎn)生的挑戰(zhàn)如何去解決?

張劍：運營和管理的難度肯定更高，因為越小就越復(fù)雜、越麻煩。我們從一開始就做納米系統(tǒng)來管理，項目只有一個月時，就開始著手研發(fā)自己的系統(tǒng)，所以管理對背后的整套信息化系統(tǒng)要求很高。

另一方面，這是一個很強運營的事情，過程中需要整個公司有非常強的執(zhí)行力和管理能力。

愛分析：小業(yè)主手中涉及的商住兩用房，目前是否存在政策風(fēng)險?

張劍：商住兩用是歷史形成的，政策上大部分是清楚的，但也有一些邊界地帶，比如像soho、萬達，是屬于可以注冊的，因為當年在工商局專門給了批文。所以這類用作辦公，在法律上是允許的。

但這類的問題在于，當年工商批的注冊并沒有明確年限，所以面臨工商隨時叫停的風(fēng)險。實際上存在就合理，有大量的創(chuàng)業(yè)企業(yè)都是從公寓走出來的。長期來看，面向創(chuàng)新企業(yè)應(yīng)該要有更開放、更清晰的政策界定。單體模型相近 工作室形態(tài)毛利更高

愛分析：超級工作室和聯(lián)合辦公兩個產(chǎn)品，在規(guī)模上比例如何分配?

張劍：未來的趨勢是動態(tài)的。納什空間是從超級工作室開始做的，所以這個占相當?shù)谋壤Ｂ?lián)合辦公今年增長的也比較快，最后我們還是要兩條腿走路。

愛分析：超級工作室和聯(lián)合空間，除了產(chǎn)品形態(tài)上不同，面向的企業(yè)會有差異?

張劍：我們還在研究，其實有一部分企業(yè)是互通的，有一些企業(yè)不行。比如律師，除了做律師平臺的，基本上用聯(lián)合辦公的很少，因為它有大量客戶資料需要保密，不適合在這種嘈雜的環(huán)境里工作，還有大量做自媒體的，他們對于環(huán)境也有要求，希望自己有一個比較獨立的空間去寫東西。

愛分析：兩個產(chǎn)品在單體模型上是否有差異？

張劍：大的邏輯其實沒差別。基本上都要有租金、裝修分攤、營銷成本，唯一的差別在于超級工作室的運營費用稍微低一些。因為聯(lián)合辦公有公共空間，餐飲配套、網(wǎng)絡(luò)Wi-Fi等，每天會產(chǎn)生很多費用，而在超級工作室，這類費用是可以單獨算的。所以超級工作室的毛利整體更高。

愛分析：超級工作室從接手物業(yè)到出租，整個周期多久?

張劍：我們已經(jīng)形成了標準化產(chǎn)品，會比較塊，整個改造周期都在一個月以內(nèi)，快的話十幾天。探索多類型企業(yè)服務(wù) 企業(yè)入駐量是先決條件

愛分析：納什空間在為客戶提供企業(yè)服務(wù)方面，優(yōu)勢或特別之處是什么?

張劍：我們和傳統(tǒng)的地產(chǎn)或?qū)懽謽菆@區(qū)管理的最大差別，在于之前大家認為招商完了，整個事情就完了，剩下就是一些基本的保潔、安保服務(wù)。但其實企業(yè)進來后，才是我們真正服務(wù)的開始。我們不限于基本空間保障，希望在此之上去延展。

未來沒有哪個公司會把自己的團隊養(yǎng)得面面俱到，因為成本會越來越高，而且基本上做不好，尤其是對于中小微企業(yè)，我們定位就是中小微企業(yè)。我們作為一個比較好的平臺介入進來，去給他們提供服務(wù)。

整個空間就是天然的線下場景，我們可以收集企業(yè)的需求，包括一些信用記錄等，通過和第三方合作的形式，把這些數(shù)據(jù)拿下來，經(jīng)過更準確的大數(shù)據(jù)分析，有針對的為企業(yè)提供個性化服務(wù)推薦。

愛分析：整個企業(yè)服務(wù)方面的進展如何？

張劍：我們服務(wù)了近1.2萬家企業(yè)，10多萬人，希望盡快能做到5萬、10萬家企業(yè)。數(shù)量增長是首先的，沒有數(shù)量增長，就沒有后續(xù)服務(wù)能力。

原因在于企業(yè)類型很多種，當沒有一個基數(shù)的時候，很多服務(wù)體量是不夠的，合作伙伴很難進來。它不像大企業(yè)，服務(wù)客單價很高，小微企業(yè)如果缺乏聚合效應(yīng)，是做不到這個效果的。

但是我們覺得1萬家企業(yè)剛剛到一個可以進行服務(wù)，大量創(chuàng)新和嘗試的時候。所以大家都在講企業(yè)服務(wù)，但如果數(shù)量不夠，能做的都有限。聯(lián)合辦公市場剛起步 核心是產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造價值

愛分析：納什空間對于商業(yè)綜合體這類商業(yè)地產(chǎn)的吸引力在哪?

張劍：比較有特點的就是北辰這種新辦公綜合體，基本上規(guī)模在1-4萬平米，商業(yè)和辦公結(jié)合，這是我們的優(yōu)勢。另外，在今年年內(nèi)會面世，和北京紅星美凱龍合作的家居賣場改造項目，同樣既有商業(yè)又有聯(lián)合辦公，是很融合的業(yè)態(tài)。

我們最近簽的項目挺多，會陸續(xù)公布，每個項目都也比較大。這塊比較有難度，因為很多業(yè)主對于商業(yè)綜合體應(yīng)該怎么管，都比較頭疼。因為現(xiàn)在商場的租金并不高，所以這是我們的特色。

其實手上有物業(yè)的還是多數(shù)，市場上真正缺的是好運營和好管理。像北辰這邊，我們進來之后，帶來很多配套，整體租金又漲了不少，整個物業(yè)是增值的。

愛分析：如何看待WeWork 200億美元的估值?

張劍：大家更多是看市場空間和成長性。首先，聯(lián)合辦公目前滲透率可能1%都不到，未來這個比例會在20%-30%，長期看，有可能做到50%以上。所以市場空間很大，現(xiàn)在才剛剛開始。

第二，這不僅是一個空間的事情，是企業(yè)服務(wù)和數(shù)據(jù)結(jié)合的事情。所以軟銀為什么投WeWork?聯(lián)合辦公里的企業(yè)，天然是一個物聯(lián)網(wǎng)場景和線下辦公場景，人群價值也很高，這里面有很多事情可做。

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