來柬埔寨投資房產(chǎn)就是跳入深坑？

其實黑妞Taifee812寫這篇文章的原因是有老客戶發(fā)給了黑妞Taifee812一篇文章，說是去柬埔寨買房就是跳入深坑，或許是因為大家的角度和著力點不一樣，見仁見智，導致大家觀點看法不一致，黑妞Taifee812決定在此也表達一下自己的見解，供更多投資客們對比和思考哈!

首先，黑妞Taifee812很尊重文章作者，每一篇創(chuàng)作都不容易!黑妞看完該篇文章以后，大致瀏覽了一下該公眾號的文章目錄，關于海外投資大致都是批判的，而且標題都是很吸引眼球的。或許是因為該作者是做付費咨詢的，所以很多文章都是嘩眾取寵、危言聳聽，專揀老鼠屎來說事，包括說柬埔寨的這篇，為了標新立異而標新立異，要讓普羅大眾覺得言辭犀利觀點鮮明才能抓住眼球，才能讓更多人覺得該作者很良心!至于文章的專業(yè)、深度、客觀度嘛，黑妞taifee812就不敢茍同了!

縱然海外各國像該作者寫的一樣各種有問題各種坑，但李嘉誠們該走的一樣走了，需求不一樣，這沒什么好說的!其實，身份規(guī)劃、稅務規(guī)劃、資產(chǎn)配置規(guī)劃、CRS這些跟我們普羅大眾沒太大關系，更多是跟著瞎湊熱鬧而已。

黑妞Taifee812在海外投資盛行的近10年間，經(jīng)歷了澳門投資移民的關停;香港投資移民漲價、關停;新加坡及英國投資移民政策猛然抬高門檻;到加拿大聯(lián)邦移民一刀切;匈牙利關停;再到新加坡房產(chǎn)幾度提高房產(chǎn)印花稅;馬來西亞房產(chǎn)抬高外國人投資額門檻;泰國收緊外國人房貸……

其實站在各國自身的角度，相關政策開放的動機，必然基于該國的本國利益，你可以理解為我們國內的招商引資，當該政策帶來的結果趨于飽和，或過度超出市場承載力，或對該投資目的國造成一定程度資源損害時，毫無疑問，政策收緊或關停不可避免。

而站在投資者角度，其實大家的真實需求也是五花八門：通行方便的考慮、分散投資的考慮、孩子教育的考慮、親屬團聚的考慮、事業(yè)發(fā)展的考慮、居住環(huán)境的考慮等等。

10年前海外投資市場：簡單純凈

黑妞2008年入行海外投資，那個時候市場要比現(xiàn)在簡單純凈很多，做海外的公司很少，互聯(lián)網(wǎng)也不像現(xiàn)在這么發(fā)達，基本上靠傳統(tǒng)的短信營銷、電話營銷、報紙廣告、雜志廣告再加線下活動沙龍，客戶從來沒斷過。

那個時候海外投資的客戶普遍素養(yǎng)和學識都挺高，很多移民顧問、海外置業(yè)顧問經(jīng)常會被客戶刁難：你天天跟我說美加澳新，你自己去過嗎?很顯然，這些人很大一部分國際視野和專業(yè)度甚至會比從業(yè)人員更高，這10年間黑妞taifee812確實跟這些客戶學到了很多，高凈值人群在創(chuàng)富、守富、哪怕破產(chǎn)后東山再起的過程中表現(xiàn)出的學習力、觀察力、行動力、毅力和爆發(fā)力都是非常強的。

后來的海外投資市場：中產(chǎn)進場

后來，直到自視為貴族的歐洲諸國因歐債危機而低下了高貴的頭顱，打開了投資移民的大門，差不多同時期身處亞洲的泰國房產(chǎn)也受到追捧，加上移動互聯(lián)網(wǎng)的興起，以及各種中介和大V開始販賣焦慮，使得中國不斷富裕和壯大起來的中產(chǎn)人群加入了海外投資的行列，這是原本高凈值人群才會考慮的事情，變成的眾多中產(chǎn)們一場盛大的狂歡。

希臘等歐洲購房移民，對于真正想要拿身份的客戶來講，是非常短平快的!不用像美國EB-5，投資50萬美元然后在一堆眼花繚亂包裝得很好的項目中不知道該選哪個，而且還要等待排期。也不用像加拿大澳大利亞一樣有漫長的移民監(jiān)，最終身份是拿到了，但因夫妻長期異國分居導致婚姻不保。相對于這些代價，在歐洲某國買個實實在在的房子，也基本不需要移民監(jiān)就可以獲得想要的身份，這符合想要拿身份的需求，也達到了目的。

當然，不以拿身份為目的，想要純投資賺收益，或者壓根沒整明白要這個身份來干嘛的，黑妞taifee812勸大家也不要考慮希臘等歐洲各國了。

身份是一個很重要的家庭規(guī)劃，每個投資移民國的資產(chǎn)要求、申請條件、申請周期、移民監(jiān)、父母子女隨行條件、轉永居的條件、保持永居的條件都不一樣。

還有，絕大多數(shù)投資移民者只會選擇拿永居(就是永久居民，美國叫綠卡、加拿大叫楓葉卡)，很少拿護照(國籍)，因為永居和護照，只有選舉權和被選舉權的區(qū)別，入籍才能享有這兩項權利，但絕大部分投資移民者只是某個階段因子女教育等需求才辦理投資移民的，而且大家普遍認為中國越來越好，根在中國，不可能放棄中國國籍!

現(xiàn)在的海外投資市場：半吊子橫行

在海外投資的沉浮10年中，有不少從業(yè)兩三年的移民顧問和海外置業(yè)顧問，甚至一些律師，都知道有錢人的錢好賺，而開一家公司門檻那么低，紛紛出來單干，甚至一些辦理過投資移民、買過海外房產(chǎn)的客戶也覺得不就移個民賣個房嗎?So Easy!身邊有的是有錢人，有信任基礎，更好忽悠!

于是風控能力極度缺乏的一群類門外漢開始對接一些高風險高傭金的項目推廣，百度競價讓很多新公司的網(wǎng)站可以直接排在第一位，讓很多投資者以為這個公司很厲害。

再加上這兩年由于國內金融監(jiān)管越來越嚴，使得很多做金融保險甚至自媒體都開始來賣護照賣房子了，搞得整個市場烏七八糟，負面信息層出不窮，客商間的信任危機愈演愈烈，導致現(xiàn)在的客戶看誰都是壞人，看誰都要騙他錢!這是很多實實在在勤勤懇懇認認真真的從業(yè)者們的悲哀!也是整個行業(yè)的悲哀!

好了，以上廢話有點多，黑妞Taifee812的基本目的是讓大家對海外投資這個行業(yè)有個基本的了解?，F(xiàn)在言歸正傳，我們來說柬埔寨。

說到柬埔寨，貧窮、落后、貧富差距非常大，有錢的住豪宅開勞斯萊斯，沒錢的小孩子可能褲子都穿不起，基礎設施落后，柬埔寨全國拉個平均普遍都很窮，這些都是客觀事實，畢竟柬埔寨目前只是處于發(fā)展的起步階段，任何國家都經(jīng)歷過這個階段。

豪車遍地、美元流通率極高、年產(chǎn)500萬噸的石油儲備，2019年開始開采第一桶石油、各國政府爭相投入為柬埔寨投資建設基礎設施、與中國歷來友好、平均年齡27歲，人口紅利巨大、城市化進程剛剛起步，這些也都是客觀事實。

今天，黑妞taifee812重點說柬埔寨首都：金邊。熟悉黑妞taifee812的朋友們都知道，黑妞有一句話說了很多年：投資海外房產(chǎn)，選首都城市的核心區(qū)域可以說永遠不會錯!

黑妞taifee812在金邊這么久，看到滿大街的都是韓國人、日本人、中國臺灣人、歐美老外，BKK等核心區(qū)域目前已交房的第一批公寓的租客基本都是這些國家和地區(qū)的個人或公司，任何一個城市的租客基本都是外國人或外地人這是不爭的事實，包括國內北上廣深，本地人我們一會再說。

2010年到2014年之間，進場的基本上都是韓國人、日本人、中國臺灣人、新加坡人等，他們在炒地皮的階段就已經(jīng)賺的盆滿缽滿了，來的比較早的中國資本差不多2014年左右才進場的，這個時期是金邊正式開始發(fā)展房地產(chǎn)的時期。

在哪里都有靠譜和不靠譜的開發(fā)商，我們中國有些開發(fā)商確實不怎么靠譜，不光在柬埔寨，其他國家都有"光榮事跡"，國內出問題有業(yè)主拉橫幅砸展廳，出了國管不住自己也沒什么稀奇的。

當然，在金邊好的良心開發(fā)商也一大把，柬埔寨本地一些開發(fā)商都很佛系，就算是會講中文的銷售也不會撲上來求著你買房，只有禮貌微笑的回答你的問題，有些問題答不上來也會說對不起我確定一下，就算你不買房，在金邊遇到什么問題求助他們，他們也會跑出去幫忙。黑妞taifee812之前就有些客戶拿錯行李、丟了包包、上銀行咨詢語言不通等，黑妞忙不過來時找開發(fā)商的銷售幫忙，他們的很樂意很積極也很友好!

不用太神經(jīng)過敏，無論是哪里的開發(fā)商的銷售，黑妞taifee812也沒聽過把刀架在脖子上讓客戶買房的，決策是客戶自己做的，別人左右不了!

核心地段的好項目在哪里都不需要太多銷售行為，因為大家都看得見稀缺性，投資者更是有基本的判斷。當然，很偏僻很郊區(qū)的項目開發(fā)商再給你讓利給折扣，銷售再能說會道、長的再帥再美，黑妞taifee812相信絕大部分人都不會去碰吧?

重點說一下本地人買房的事情，黑妞taifee812在金邊這么久，可以很負責人的告訴大家，本地人買房的大有人在，在核心地段有一個接近現(xiàn)房的項目，本地人開發(fā)的，目前已售出8成左右，這個項目我們中國人買的單位不到10個，大部分都是本地人，還有小部分日本人、新加坡人、韓國人等。

在金邊很多核心地段本地人開發(fā)的項目，基本上兩房和三房大戶型以及頂層復式不少都是本地人買走的。大家普遍認為柬埔寨人窮，有自己的排屋，誰去住公寓?誰買得起公寓?不要忘了，我們中國也有先富起來的那么一批人!大家有空來金邊隨便去一家銀行坐上半天，取一沓一沓的百元美金現(xiàn)鈔的本地人不在少數(shù)。

目前在金邊買公寓的本地人大致有兩種：

一類就是富人，一家人想住在寬敞明亮視野不錯的高層大戶型公寓，這種買大戶型和頂層復式的比較多。另外，柬埔寨也有海龜和富二代，他們回來要住公寓，因為公寓有泳池、健身房、SkyBar，中國的年輕人喜歡社交和私密，金邊這批年輕人也一樣喜歡，他們買小戶型公寓的也不少;

另一類就是本地的普通家庭，他們基本平均每家有4-6個孩子，跟我們父母那一代很像，到了適婚年齡的子女也會一家人合力買一套公寓。剛剛說了柬埔寨的平均年齡是27歲，目前是柬埔寨的第二波生育高潮，在金邊街頭和商場經(jīng)常逛你就會發(fā)現(xiàn)，很多年輕的爸爸媽媽抱著一個、推車一個、領著一個、后面跟著一個，這很常見!隨著家庭人口的增加以及家庭收入的提高，這些人將來都要從狹長老舊的排屋里搬出來，買公寓是剛需。

黑妞taifee812一直說的是核心區(qū)域，如果你不幸被忽悠買了郊區(qū)的房子，黑妞也只能遺憾的說你功課做的不夠。作為外國人/外地人租房不會選擇太偏，本地人將來接手也不會選擇太偏的郊區(qū)，這個道理放在世界任何一個城市都適用。不過好在金邊很小，而在金邊的人口一直都快速的凈增長!

當然，你要認為柬埔寨本地人都能買得起房才妥妥的放心，那你只能洗洗睡了，我們中國發(fā)展到現(xiàn)在買不起房的一大把。

柬埔寨的有錢人確實很多，貧富差距也確實很大，本地普通老百姓并不像該作者說的沒賺錢欲望，首先，全世界只有我們中國人是最勤勞最把賺錢當信仰的，這點毋庸置疑。

但是柬埔寨大部分是年輕人還是挺吃苦耐勞積極向上的，黑妞taifee812認識的很多本地人重有兼職做零食批發(fā)的;還有工作之余從淘寶上批發(fā)小孩衣服鞋子過來在Facebook上賣的;之前有一個司機每天早上5點起床學一個小時中文，白天各種拉活，晚上睡覺前學一個小時中文;目前金邊很多本地人晚上都去學中文，這些都很常見!

任何投資都有風險，早年投資了北上廣深的都不是先知!房產(chǎn)是所有投資產(chǎn)品中最穩(wěn)健的，磚頭就在那，脫手是流通性的問題，任何國家的房產(chǎn)都有這個問題，著急就低于市場價出手，不著急就等高價時再脫手，只要不加杠桿，房子最壞的可能性也能保值。

該作者說柬埔寨最大的風險是政治風險，黑妞taifee812想糾正一下，應該是政策風險，畢竟打仗、國家破產(chǎn)等是極小概率的不可抗力風險。而政策風險世界各國都有，包括美加澳新，這是市場供需決定的，也是各個國家根據(jù)自身的需求來進行調整的?，F(xiàn)在我們中國國內政策不斷提出房住不炒就是最好的例子，早兩年脫手的絕對賺，現(xiàn)在砸在手上的也不少...

最后，以黑妞taifee812去年在朋友圈寫的一段話作為結尾，想投資金邊房產(chǎn)的各位，自己判斷吧：

柬埔寨雖然暫時還貧窮，但它現(xiàn)在正處于舉國之力發(fā)展經(jīng)濟的階段，外來投資政策足夠開放，吸引了世界各國的矚目和投入。特殊的發(fā)展階段吸引了很多國際人士來當?shù)亟?jīng)營實體，對于柬埔寨現(xiàn)階段的房產(chǎn)來說，除了一部分有投資實力的本地人購買外，目前主要的租售群體是來柬經(jīng)商淘金的各國商人以及在柬設立公司的跨國企業(yè)中高層，再有就是各國在柬領使館的官員等等。另外，國際炒房客正加快步伐涌入中，資本都是逐利的，更何況是沒有外匯管制、以美元結算的柬埔寨。再者，當?shù)仄骄挲g27歲，比我們深圳還年輕，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口由農(nóng)村向城市轉移，以及收入水平的提升，這個也是后續(xù)可持續(xù)的龐大需求，保證了早期投資者的退出，所以獲利退出也是相對有保證的。

看到這里，很多人一定會說：黑妞Taifee812你寫這么多還不是有目的?當然，黑妞taifee812就是做海外投資的，也就是你們眼中的海外房產(chǎn)銷售，而且扎扎實實做了10年!2016年開始專注做柬埔寨金邊房產(chǎn)!因為每個國家都有自己的發(fā)展周期，從美澳加到新馬泰，黑妞taifee812都是帶著客戶在相對低位時進場，差不多中后期撤出來，目前除了柬埔寨以外的其他國家，黑妞只服務老客戶，即便黑妞現(xiàn)在不在那個國家，但做了10年的資源優(yōu)勢還是有的!

黑妞taifee812不是絕對客觀中立的，但是黑妞taifee812不看好的樓盤傭金再高也不推，市場很大，錢是賺不完的，黑妞taifee812不是什么錢都賺，相對比眼前的利益，客戶因黑妞的誤導而出問題后的抱怨和追打才是黑妞最大的噩夢!

海外房產(chǎn)投資對絕大多數(shù)投資者來說是隔山打牛，稍有不慎就是坑，投資路上有任何問題，可以聯(lián)系黑妞，黑妞愿奉上客觀解讀，只為投資路上一盞燈的力量!

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