逆市而行，是什么支撐正榮地產(chǎn)獲得評(píng)級(jí)上調(diào)？

根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計(jì),截至6月14日,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì)發(fā)行信用債437只,融資金額近3390.90億元,同比去年分別增長(zhǎng)49.1%、34.9%。從數(shù)據(jù)上來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債趨勢(shì)仍舊是上漲的,甚至呈現(xiàn)出爆發(fā)的姿態(tài),然而各家房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力卻呈現(xiàn)出兩極分化、喜憂參半的模樣。在這樣的大環(huán)境下,上市不過(guò)一年的正榮地產(chǎn)卻獲得了中誠(chéng)信對(duì)其的評(píng)級(jí)上調(diào)。

從官方給出的數(shù)據(jù)中可以看到,中誠(chéng)信今年新增的3A評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)只有兩家,而兩家中,位列房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)的,只有正榮一家。在中誠(chéng)信為正榮調(diào)整評(píng)級(jí)之前,國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪已經(jīng)紛紛為其上調(diào)過(guò)評(píng)級(jí)。

能夠獲得中誠(chéng)信“AAA”企業(yè)主體信用評(píng)級(jí),無(wú)疑是對(duì)企業(yè)基本面健康的一種肯定,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在這樣兩極分化嚴(yán)重的情況下,更是為企業(yè)的的低成本融資良性循壞帶來(lái)了一重穩(wěn)定的保障。在現(xiàn)在這種債券融資收緊的宏觀環(huán)境下,提升房地產(chǎn)企業(yè)全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成為每個(gè)從業(yè)者都在思考的問(wèn)題。

通過(guò)上文不難看出,高評(píng)級(jí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。然而在當(dāng)下的環(huán)境中,房地產(chǎn)企業(yè)又非常難以獲得高評(píng)級(jí)。那么,正榮地產(chǎn)是憑借著什么,獲得了眾多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的青睞,紛紛為其上調(diào)評(píng)級(jí)?

首先第一點(diǎn),正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)非常健康。

良好的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、充裕的貨幣資金對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)起核心作用,這也是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為房企主體評(píng)級(jí)的重要考量因素。而正榮地產(chǎn)僅僅上市一年,其凈負(fù)債率就下降到74%,遠(yuǎn)低于2018年行業(yè)78.4%的平均凈負(fù)債率。

并且,根據(jù)正榮2018年的財(cái)報(bào)顯示,去年一年正榮實(shí)現(xiàn)了合同銷售額1080.17億,正式加入房地產(chǎn)企業(yè)千億陣營(yíng)。并且,正榮還實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入264.53億元,同比增長(zhǎng)32.3%。此外,正榮手握著471.49億的預(yù)收客戶款項(xiàng),未來(lái)兩年中,正榮的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)已經(jīng)被奠定。

其次,正榮合理的城市布局也保證了它的成長(zhǎng)。

合理布局和土地儲(chǔ)備對(duì)房地產(chǎn)償債風(fēng)險(xiǎn)有較強(qiáng)的緩釋作用,也是影響房企評(píng)級(jí)的重要組成因素。

根據(jù)2018年的財(cái)報(bào),公司共計(jì)2456平方米的土地儲(chǔ)備平均成本僅為4491元/平方米。在行業(yè)內(nèi),這一土地成本都是屬于比較低的。并且,這些土地有70%位于一二線核心城市,具備較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。在正榮地產(chǎn)2018年的銷售業(yè)績(jī)中,來(lái)自一二線城市的占比已經(jīng)達(dá)到88.6%,其中,蘇州、南京和南昌位居內(nèi)部銷售排名前三。

在潛力巨大的長(zhǎng)三角區(qū)域,正榮擁有超過(guò)800億貨值的土地,占總土儲(chǔ)的近40%。另外,正榮正在考慮,在中西部區(qū)域城市,例如成都、重慶、西安這些土地成本低卻產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達(dá)、還存在很好機(jī)會(huì)的城市,進(jìn)行拿地。

健康的財(cái)務(wù)狀況和合理的城市布局讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看到了正榮成長(zhǎng)的可能性,也讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)正榮地產(chǎn)的企業(yè)信用充滿了信心。

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