富途研究 | 疫情之下的地產(chǎn)：物業(yè)繼續(xù)向上，開發(fā)觸底反彈

疫情之下,舉國(guó)迎戰(zhàn),數(shù)十億人,停工停業(yè)停學(xué)停外出近一個(gè)月,各行各業(yè)都經(jīng)歷著時(shí)代的特殊考驗(yàn)。

對(duì)于大部分行業(yè),疫情是無(wú)情的黑天鵝,資金鏈斷裂是最大的挑戰(zhàn)。例如曾經(jīng)風(fēng)光的龍頭餐飲西貝、樂(lè)凱撒、八合里等紛紛叫苦連天、揚(yáng)言賣樓賣地。對(duì)于另一些行業(yè),疫情既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇,例如常年躺在風(fēng)口上卻難以起飛的在線教育行業(yè),終于在舉國(guó)停課不停學(xué)的背景下迎來(lái)了大爆發(fā)。

而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),疫情既是無(wú)情,也帶來(lái)新的變化。

一方面,疫情在通過(guò)沖擊短期業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流的方式,加速行業(yè)出清與整合。另一方面,疫情之下特殊的管理和支持政策,也給行業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)會(huì)。疫情之下,房地產(chǎn)不同子行業(yè)之間的境遇截然不同。

一、物業(yè)向左,公寓向右

物業(yè)管理公司在危機(jī)關(guān)頭站到了防疫第一線,深度參與和組織社區(qū)防疫工作,通過(guò)承擔(dān)短期的防疫成本壓力,贏得的是廣闊的市場(chǎng)和品牌影響力。一方面,物業(yè)管理服務(wù)得以在全國(guó)范圍內(nèi)的政府和居民心中洗牌,定位從可有可無(wú)轉(zhuǎn)換為至關(guān)重要。其次,疫情危機(jī)之下,居民對(duì)于物管公司的服務(wù)質(zhì)量更加敏感,組織能力強(qiáng)的優(yōu)秀物業(yè)公司品牌影響力加強(qiáng)。

目前國(guó)內(nèi)已上市的龍頭物業(yè)股主要集中在港股市場(chǎng),備受資金追捧,2019年板塊年度漲幅94.83%。疫情發(fā)酵初期(2020.1.17-2020.1.31),市場(chǎng)判斷疫情會(huì)影響整體經(jīng)濟(jì),情緒悲觀,此期間物業(yè)管理板塊累計(jì)回調(diào)12.28%。

港股物業(yè)管理板塊走勢(shì),來(lái)源:富途牛牛

而隨著疫情逐漸進(jìn)入膠著期,各地啟動(dòng)小區(qū)封閉管理等措施,物業(yè)公司正式加入到抗疫第一線,年后物業(yè)管理板塊開始從底部反彈。此外,各地持續(xù)推出的寬松政策,利好地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同時(shí),也增強(qiáng)了物業(yè)管理公司未來(lái)的新增管理面積?；久骐p重利好疊加,港股物業(yè)板塊持續(xù)推高,各大龍頭物業(yè)股也一再創(chuàng)下股價(jià)新高。

港股物業(yè)板塊成分股,近20日漲幅排行,來(lái)源:富途牛牛

相比于疫情之下物業(yè)龍頭名利雙收,長(zhǎng)租公寓卻是一片亂象叢生,備受爭(zhēng)議。先有蛋殼公寓疑似“左右逢源”:一邊以疫情為由,要求業(yè)主免租、減租、延期付款等,一邊嚴(yán)格要求租客,僅給予小惠且強(qiáng)制折算成平臺(tái)代金券等。后有自如被北京、上海、成都等多地租客投訴疫情期間續(xù)約漲價(jià)幅度高。此外,還有一些長(zhǎng)租公寓以疫情不可抗力為由要求租客退租、業(yè)主接盤家具電器等。

隨著各種投訴事件的持續(xù)發(fā)酵,監(jiān)管部門也開始介入調(diào)查。2月17日蛋殼公寓發(fā)布《致廣大房東的真心話》長(zhǎng)文,承諾絕不會(huì)趁疫情大發(fā)橫財(cái),如果因此獲得任何額外的收益,將全部返還給房東。然而風(fēng)波卻并未就此消散,2月18日,在美上市的蛋殼公寓大跌9.63%,至今跌幅(2.18-2.24)超17%。

蛋殼公寓股價(jià)走勢(shì),來(lái)源:富途牛牛

物業(yè)管理和長(zhǎng)租公寓一個(gè)向左一個(gè)向右的根本原因在于商業(yè)模式的差異。

物業(yè)公司由于物業(yè)費(fèi)收繳率高、退訂率低,現(xiàn)金流穩(wěn)定而持續(xù),素有現(xiàn)金牛之稱。而長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為了搶占市場(chǎng),長(zhǎng)期租金倒掛,入不敷出,資金鏈本就緊之又緊。因此,在疫情面前,那些一時(shí)的成本負(fù)擔(dān),物業(yè)公司可以承擔(dān),長(zhǎng)租公寓平臺(tái)卻可能有心無(wú)力。

同時(shí),資金鏈本就吃緊的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)不僅業(yè)務(wù)擴(kuò)張受到疫情影響較大,已有業(yè)務(wù)也因退租、緩租等受到?jīng)_擊。此外,長(zhǎng)租公寓具有原罪的租金貸業(yè)務(wù),也不出所料在這種時(shí)刻反復(fù)被提及與整治。

二、地產(chǎn)股小周期:政策寬松對(duì)沖疫情影響

而地產(chǎn)開發(fā)板塊,實(shí)際上是在疫情和寬松政策的對(duì)沖之下,意外的走出了一輪小周期行情。疫情以來(lái)房地產(chǎn)板塊的行情走勢(shì)可以分成三個(gè)階段:

第一階段:1月中旬起到春節(jié)期間,疫情逐漸擴(kuò)散,對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響逐漸積累。房地產(chǎn)板塊行情持續(xù)回調(diào),根據(jù)富途牛牛的板塊行情統(tǒng)計(jì),1月17日至2月3日,A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊跌超14%,港股內(nèi)房股板塊累計(jì)跌超15%。

房地產(chǎn)開發(fā)板塊走勢(shì),來(lái)源:富途牛牛

港股內(nèi)房股走勢(shì),來(lái)源:富途牛牛

第二階段:2月3日A股千股齊跌,疫情影響經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期到達(dá)極限,政策寬松預(yù)期開始演繹。房地產(chǎn)板塊行情拐點(diǎn)出現(xiàn)。

第三階段:2月3日至今,全國(guó)復(fù)工逐步推進(jìn),各地政策寬松啟動(dòng),房地產(chǎn)相關(guān)刺激政策出臺(tái)。房地產(chǎn)板塊開始上漲,根據(jù)富途牛牛的板塊行情統(tǒng)計(jì),2月4日至2月26日,A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊累計(jì)漲超10%,港股內(nèi)房股板塊累計(jì)漲10%左右。其中,A股市值前20的房企近20日累計(jì)漲跌參半,而港股市值前20的內(nèi)房股近20日普遍上漲。(截至2.26)

A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊市值前二十列表,來(lái)源:富途牛牛

港股內(nèi)房股市值前二十列表,來(lái)源:富途牛牛

港股內(nèi)房股上漲后,富途“牛牛圈”社區(qū)就有牛友表示,短期來(lái)看,疫情會(huì)對(duì)房企帶來(lái)沖擊,但頭部房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng),做好應(yīng)對(duì)之后,經(jīng)營(yíng)情況也會(huì)隨著疫情緩解而改善。

圖片來(lái)源:富途牛牛app

長(zhǎng)周期來(lái)看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求主要取決于城鎮(zhèn)化率以及置業(yè)人口結(jié)構(gòu), 但由于政策的干擾會(huì)影響需求兌現(xiàn)的節(jié)奏, 由此產(chǎn)生所謂的小周期特征。本次突發(fā)的新型冠狀病毒對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面沖擊,然而為平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)出臺(tái)了寬松政策的刺激,相互對(duì)沖可能會(huì)催生出一輪地產(chǎn)小周期行情。

首先,新冠疫情從爆發(fā)到迅速發(fā)酵,全國(guó)停工停業(yè)停學(xué)時(shí)間不斷延長(zhǎng)。一時(shí)之間,消費(fèi)、投資、進(jìn)出口都遭沖擊。上半年GDP受到疫情沖擊,增速減緩的一致預(yù)期形成。此為確定會(huì)到來(lái)的經(jīng)濟(jì)低點(diǎn)。在這個(gè)階段,經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)較大,房地產(chǎn)銷售同比大跌,資金周轉(zhuǎn)壓力較大,房地產(chǎn)板塊的估值不斷下挫。

從歷年春節(jié)前后30城銷售面積變化來(lái)看,疫情對(duì)住宅銷售的短期影響是非常顯著的。過(guò)去幾年春節(jié)后一周成交量就會(huì)逐漸恢復(fù),三周左右恢復(fù)正常水平。而今年的銷售情況則是異常慘淡,離年前的銷售量還有很長(zhǎng)的恢復(fù)距離。而各大房企啟動(dòng)的線上促銷,也只是預(yù)定并未成交。

第二階段,則是政策寬松預(yù)期逐步兌現(xiàn)之下,房企估值先于銷售額和業(yè)績(jī)重新抬升的過(guò)程。具體來(lái)看,2月1日以來(lái),國(guó)務(wù)院、中央政府、財(cái)政部、央行等部門先后多次召開相關(guān)會(huì)議,強(qiáng)調(diào)金融支持防疫,多方面加大信貸支持力度,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)信心。

與此同時(shí),各地政府也在“因城施策”的框架下,先后密集出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策,涉及土地交易、預(yù)售條件、購(gòu)房補(bǔ)助、融資利率、貸款利率等等。

在寬松利好政策的對(duì)沖之下,即使疫情影響短期的銷售業(yè)績(jī),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍是樂(lè)觀的。一方面,貨幣和財(cái)政寬松釋放了更多的購(gòu)房需求;另一方面,貨幣寬松和信貸支持也有利于房企融資以加速擴(kuò)張。

從百城土地成交情況可以看出市場(chǎng)的信心,根據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年春節(jié)至2月23日三周,100大中城市土地成交溢價(jià)率維持在15%左右,在過(guò)去半年內(nèi)屬于較高水平。土地成交總價(jià)款雖較去年同期有所下降,幅度并不算多。

顯然,房地產(chǎn)行業(yè)仍然是大而不倒的。而關(guān)于二級(jí)投資,在房?jī)r(jià)調(diào)控+因城施策的體系下,房地產(chǎn)板塊的小周期會(huì)常在,投資機(jī)會(huì)也會(huì)常在。

三、總結(jié)與后市展望

所以說(shuō),疫情只是集中放大了各個(gè)行業(yè)的矛盾,房地產(chǎn)也不例外。在這個(gè)嚴(yán)格的放大鏡面前,物業(yè)管理得到了更多的重視,長(zhǎng)租公寓尚未跑通的商業(yè)模式再一次備受質(zhì)疑,而地產(chǎn)開發(fā)則又一次承擔(dān)起了支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的責(zé)任。

有些東西改變了,更多的東西不會(huì)變。疫情過(guò)后,人們重新審視資產(chǎn)和居住環(huán)境時(shí),更好更人性化的物業(yè)會(huì)被青睞,那些被疫情推遲的購(gòu)房需求不會(huì)消失,而一旦樓市過(guò)熱房?jī)r(jià)過(guò)高,調(diào)控的腳步也會(huì)再現(xiàn)。

放長(zhǎng)眼光展望后市,龍頭物業(yè)會(huì)繼續(xù)高內(nèi)生增長(zhǎng)+并購(gòu)?fù)庋舆壿?。而地產(chǎn)開發(fā)也會(huì)持續(xù)在“房?jī)r(jià)調(diào)控+因城施策”的調(diào)控下,不斷重現(xiàn)小周期。

風(fēng)險(xiǎn)提示:上文所示之作者或者嘉賓的觀點(diǎn),都有其特定立場(chǎng),投資決策需建立在獨(dú)立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內(nèi)容之準(zhǔn)確和可靠,亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害。

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