大唐地產(chǎn)赴港上市“補血” 調(diào)節(jié)現(xiàn)金流上演“連環(huán)套”

作者：蔚芮

審校：周鶴翔

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

有錢的日子難過，沒錢的日子也難過。在當(dāng)下“錢緊”時代，越來越多的中小型房企瞄準(zhǔn)港交所上市，來進行紓困。

近日，以京劇臉譜“竇爾敦”為LOGO的閩系房地產(chǎn)公司大唐地產(chǎn)向港交所遞交了招股說明書。

大唐地產(chǎn)此次上演的是“盜御馬”還是“連環(huán)套”？

創(chuàng)始人離世，大唐地產(chǎn)“改命”

1984年，余英儀在臺灣開發(fā)“臺中大唐世家”。1994年，不甘于偏安一隅，余英儀清零臺灣資產(chǎn)，“西遷”進入福建廈門成立公司，更名為“大唐地產(chǎn)”，并取京劇中“竇爾敦”的臉譜代表企業(yè)形象。

2008年，大唐地產(chǎn)為了解決企業(yè)擴張所需的大量資金，計劃于2009年赴港上市。如果成功了，大唐地產(chǎn)將會是第一家在香港上市的大陸臺資不動產(chǎn)企業(yè)。

然而，天有不測風(fēng)云。2008年，金融危機席卷全球。無數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)陷入到資金危機當(dāng)中。大唐地產(chǎn)作為一個臺資房企融資更加困難。雪上加霜的是，這一年，大唐地產(chǎn)的創(chuàng)始人余英儀意外去世了。

一時間，大唐地產(chǎn)處于風(fēng)雨飄搖之中，發(fā)展命運也隨之改變。

2009年，福信集團向大唐集團拋去了橄欖枝，并購了重創(chuàng)不振的大唐地產(chǎn)。隨后，大唐地產(chǎn)進入了漫長的整理期。

經(jīng)過10年調(diào)整，2019年，大唐地產(chǎn)終于再開啟香港上市之路。

3年1000億“好大一張餅”

2018年大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾表示，大唐地產(chǎn)的目標(biāo)是“未來3年沖刺500億元的銷售目標(biāo)”。

而到了2019年，大唐地產(chǎn)將目標(biāo)進行升級，定為“3年，1000億，并進入全國房企50強”。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)的銷售金額為298.3億元。業(yè)界人士表示，預(yù)計大唐地產(chǎn)2019年全年的銷售金額為300多億元。300多億與1000多億相比，還是有很長距離。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)融資總體比較艱難，房企上市前突擊“畫大餅”的做法，已經(jīng)不被投資人所接受。

在銷售目標(biāo)上，大唐地產(chǎn)的野心和實力，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不對等。

資料來源：大唐地產(chǎn)招股書

總負(fù)債逐年攀升，現(xiàn)金流調(diào)節(jié)后轉(zhuǎn)正

大唐地產(chǎn)的總負(fù)債呈現(xiàn)逐年攀升的趨勢，2016年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的總負(fù)債為186.69億元、257.78億元、297.51億元、312.86億元，而總資產(chǎn)分別為190.57億元、264.26億元、311.56億元、335.77億元。

2016年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.96%、97.55%、95.49%、93.17%。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多在80%以內(nèi)，而大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平。

資料來源：大唐地產(chǎn)招股書

值得注意的是，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金流也是其致命問題。大唐地產(chǎn)的招股書顯示，截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還的借款為75.98億元，其中，一年內(nèi)償還借款17.30億元，1-2年償還借款31.69億元。而截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為19.42億元，債務(wù)覆蓋上資金顯得緊張。

與此同時，GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2016-2017年，大唐地產(chǎn)的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流一直為負(fù)，而2018年至2019年6月30日，籌備赴港上市期間，經(jīng)營活動現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正，分別為20.53億元、29.50億元。

大唐地產(chǎn)表示，經(jīng)營活動現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正的主要原因是利用合約負(fù)債進行調(diào)節(jié)，而合約負(fù)債增加是由于收取客戶的預(yù)售墊款增加。當(dāng)收取預(yù)收款成為房企常改善現(xiàn)金流的主要手段時，恰恰說明了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力驟然增加。

資料來源：大唐地產(chǎn)招股書

GPLPG犀牛財經(jīng)注意到，2018年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)待償還的借款就已經(jīng)遠(yuǎn)超出其借款所得的款項了。

此外，招股書顯示，2019年11月，大唐地產(chǎn)獲得美地及唐嘉兩大股東約4.1億元增資，這也將進一步改善其財務(wù)結(jié)構(gòu)。

對于目前大唐地產(chǎn)來說，現(xiàn)金流已經(jīng)成為生死存亡的大事，上市融資迫在眉睫，能否抓住IPO這根“救命稻草”，依然是未知數(shù)。

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