引言：近來(lái)，多地房地產(chǎn)政策都松綁，降首付降利率都出來(lái)，尤其是菏澤市打響降首付第一槍后，各地都開(kāi)始降首付甚至降房貸利率，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響?本期內(nèi)容，博眾投資帶來(lái)2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
為什么松綁房地產(chǎn)？
博眾投資分析人士表示，房地產(chǎn)是國(guó)家敏感行業(yè)，一方面十次金融危機(jī)九次房地產(chǎn)，另一方面房地產(chǎn)牽連甚廣，上游是土地開(kāi)發(fā)，這涉及土地拍賣(mài)，而土地拍賣(mài)又涉及土地財(cái)政，土地財(cái)政又涉及政府收入，所以政府控房?jī)r(jià)控地價(jià)實(shí)質(zhì)是控制自己收入。
言歸正傳，除土地財(cái)政外，那你建房子總得有磚頭、水泥、裝備吧，這些經(jīng)濟(jì)規(guī)模有多少?單單是水泥和裝備需求，就能養(yǎng)活一家兩千億市值的海螺水泥，600億市值的中聯(lián)重科。
然后建房子總不能靠機(jī)器自動(dòng)，要請(qǐng)人，建筑工人能請(qǐng)誰(shuí)呢?一般只能請(qǐng)吃苦耐勞的外來(lái)務(wù)工人員，難不成請(qǐng)嬌生慣養(yǎng)的985大學(xué)生?所以這又幫國(guó)家解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力問(wèn)題。
那下游包括啥?下游包括建筑裝飾和家電，因?yàn)槿速I(mǎi)房子后總得住，住之后總得裝修和買(mǎi)家電，那又能養(yǎng)活一批企業(yè)，如金螳螂和美的集團(tuán)就是例子。
所以管理層對(duì)房地產(chǎn)是又恨又愛(ài)，過(guò)度縱容它就來(lái)個(gè)金融危機(jī)，撇開(kāi)它發(fā)展經(jīng)濟(jì)又不沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)那么好使，畢竟它關(guān)聯(lián)性大，拉動(dòng)它能增加各產(chǎn)業(yè)，保就業(yè)。
穩(wěn)增長(zhǎng)和2021年以來(lái)頻繁不斷的“救市”動(dòng)作
穩(wěn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略在去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次得到強(qiáng)調(diào)，而具體到房地產(chǎn)，則是一波三折，首先在2021年上半年，房地產(chǎn)就是一片哀鴻遍野。博眾投資研究所整理了過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，讓我們一起回顧2021年的政策變化。
1月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。
3月5日，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題。
4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首提防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。
6月10日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清既發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次預(yù)警樓市，稱(chēng)押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。
7月26日，被納入“三道紅線”重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額40%，不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括收并購(gòu)方式獲地支出。
9月24日，央行指出維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
10月21日，銀保監(jiān)會(huì)表示銀行個(gè)人住房貸款有90%以上都是首套房貸款。
12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房住不炒，推動(dòng)保障性租賃住房，發(fā)展長(zhǎng)租房。翌日發(fā)改委副主任稱(chēng)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民消費(fèi)。
從這個(gè)時(shí)間軸分析，2021年管理層對(duì)房地產(chǎn)政策是由緊到松過(guò)程，從強(qiáng)調(diào)房住不炒到逐漸強(qiáng)調(diào)支持正常首套房和剛需消費(fèi)需求。但有一個(gè)地方是不變，那就是房住不炒。
為什么?因?yàn)?021年上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額創(chuàng)新高，18.2萬(wàn)億銷(xiāo)售額，相較2019年暴增13.9%!
所以在2021年上半年提房住不炒極有必要。
也就是講，房住不炒是底線，堅(jiān)守底線之余還鼓勵(lì)房地產(chǎn)正常發(fā)展，滿足百姓首套房需求。
不過(guò)，近來(lái)房市熱情卻在迅速冷卻，博眾投資分析人士表示，尤其是三四線城市商品房庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}越來(lái)越嚴(yán)重，只靠口頭上也不能帶動(dòng)房地產(chǎn)需求，一個(gè)清晰可見(jiàn)的數(shù)據(jù)是各大房產(chǎn)巨頭銷(xiāo)售面積都漸漸萎縮。
這是萬(wàn)科2007年至今地產(chǎn)銷(xiāo)售面積圖：
這是保利地產(chǎn)2007年至今地產(chǎn)銷(xiāo)售面積圖：
這是金地集團(tuán)2008年至今地產(chǎn)銷(xiāo)售面積曲線
以上均為同花順iFind數(shù)據(jù)
從整體看，這幾家頭部房企房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積曲線在2020年結(jié)束后，都不約而同往下，這證明房地產(chǎn)銷(xiāo)情正轉(zhuǎn)差。
而商品房庫(kù)存則更加凸顯當(dāng)前困境，以一線城市和二線城市為例，一線城市商品房庫(kù)存長(zhǎng)期維持在8000萬(wàn)平方米至9000萬(wàn)平方米附近波動(dòng)，二線城市商品房庫(kù)存維持在今年1月13日至2月10日一直在3300萬(wàn)平方米高位浮動(dòng)。
華安證券研究所
那如果三線城市，那新房庫(kù)存更嚇人，自2021年9月2680萬(wàn)平方米至今一直漲至2022年2月2022年2月2780萬(wàn)平方米左右。
降首付&降利率，能夠?yàn)槠樟_大眾減輕多少負(fù)擔(dān)？
于是，為加快房產(chǎn)去庫(kù)存，降首付和降利率招數(shù)都使出，首先2022年年初山東菏澤打響降首付第一槍?zhuān)讶墒赘督抵羶沙桑又貞c和江西贛州也將首付降至兩成，然后廣東強(qiáng)市惠州市也把首付降至0.7成，也就是100萬(wàn)房子你付7萬(wàn)首付即可。
除降首付，還降利率，這邊國(guó)家發(fā)改委發(fā)2022年落實(shí)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率調(diào)降來(lái)吹吹風(fēng)，那邊2月21日廣州市首套房利率便從LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)。
事實(shí)上，深圳四大行早在1月便將房貸利率調(diào)降，主流房貸利率是首套最低4.9%(LPR 30BP)、二套房貸利率最低5.2%(LPR 60BP)。
北京首套及二套主流房貸利率分別為5.15%和5.65%，上海則為4.95%和5.65%。
那么降利率降首付有什么影響?
我們以在廣州買(mǎi)300萬(wàn)一套首套房為例，目前廣州仍是三成首付，那么降息前用等額本息法還房貸，那么每月還多少?
降息前利率5.6%，還20年，那么按房貸計(jì)算器計(jì)算，每月需償還14564.50元。
降息后利率5.4%，那么美元需償還14327.28元。
也即是講，利率降之后，每月少償還237.22元，合計(jì)少償還利息56931.46元。
如果用等額本金法，同樣條件下合計(jì)少償還利息42175元。
當(dāng)然這對(duì)300萬(wàn)房子總價(jià)而言，這減少的利息償付可謂杯水車(chē)薪，但已表現(xiàn)管理層態(tài)度。
地產(chǎn)股還能漲嗎？
一個(gè)立竿見(jiàn)影效果是中證房地產(chǎn)指數(shù)，2021年11月漲2%，12月漲7.68%，顯然已經(jīng)有聰明錢(qián)提前流入地產(chǎn)股，而在12月發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)就發(fā)聲指房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。
1月至2月中證房地產(chǎn)指數(shù)則陷入調(diào)整，顯然有利好兌現(xiàn)拋售盤(pán)出來(lái)。
對(duì)房?jī)r(jià)影響，則可能不大，因?yàn)槟壳半m然有多項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，但也只是為救房企，維護(hù)就業(yè)穩(wěn)定而已，住建部副部長(zhǎng)倪虹2月24日表示，2022年將毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
同日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上表示，2022年將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。同時(shí)，做好增加保障性租賃住房供給、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ?、大力推進(jìn)“新城建”等方面工作。
博眾投資分析觀點(diǎn)認(rèn)為，管理層來(lái)來(lái)去去都是支持剛需和保障性租賃住房，不是支持炒房，更不支持高房?jī)r(jià)。近期房市只是可能出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，當(dāng)然房企的債務(wù)危機(jī)也應(yīng)該有所緩解，畢竟去年爆出恒大、奧園和佳兆業(yè)足足11家房企債務(wù)違約事件，讓市場(chǎng)人心惶惶。
在支持剛需政策支持下，我們相信只要保持合理倉(cāng)位，今年房地產(chǎn)股票不宜過(guò)分看淡，理應(yīng)存在一定機(jī)會(huì)，畢竟目前地產(chǎn)股也不算高估值。
博眾投資致力于打造權(quán)威、專(zhuān)業(yè)的咨詢及投教服務(wù)能力，在廣州、深圳等地均設(shè)有金融研究基地，是業(yè)內(nèi)最早成立“經(jīng)濟(jì)政策研究中心”、“證券市場(chǎng)研究中心”、“資訊數(shù)據(jù)信息中心”、“上市公司調(diào)研中心”等多個(gè)研究中心的投資咨詢公司。除研究中心的投入外，博眾投資廣納人才，擁有同類(lèi)機(jī)構(gòu)中人數(shù)最多的持牌資深投資顧問(wèn)，匯聚了大批中國(guó)第一代注冊(cè)分析師、知名專(zhuān)家、以及海外歸國(guó)人才，被譽(yù)為中國(guó)證券界的“黃埔軍校”，研究實(shí)力與規(guī)模均處國(guó)內(nèi)一流水平。
（免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來(lái)自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。
任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁(yè)或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書(shū)面權(quán)利通知或不實(shí)情況說(shuō)明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開(kāi)相關(guān)鏈接。 ）
