雅居樂實現多元化業(yè)務發(fā)展模式，擬分拆上市打開融資渠道

4月9日，極客網了解到，港股公司雅居樂集團(03383.HK)發(fā)布2020年年報。

2020年，雅居樂營業(yè)收入約802.45億元(人民幣，下同)，同比增長33.2%;實現毛利約241.02億元，同比增長31.3%;集團核心凈利潤及公司股東應占核心凈利潤分別為111.20億元及83.46億元，較去年上升31.2%及23.3%;公司股東應占利潤為94.75億元，較去年上升26.1%。每股盈利2.44元，建議末期每股派息60.0港仙。

具體來看，其中，物業(yè)發(fā)展的確認銷售收入為695.47億元，較去年上升28.4%。物業(yè)發(fā)展業(yè)務收入與多元化業(yè)務收入的占比分別為86.7%及13.3%，其中多元化業(yè)務收入的占比較去年上升3.2個百分點，反映集團「以地產為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展」的營運模式續(xù)見成效。年內，物業(yè)管理及環(huán)保收入分別較去年上升119.5%及51.6%，持續(xù)為集團提供穩(wěn)健的收入。

與營收同增長的是雅居樂的銷售業(yè)績。年內，該公司的合約銷售額1381.9億元，同比增長17.1%;合約面積累計達8210萬平方米，同比上升6.5%;此外，累積預售建筑面積為1025.0萬平方米，較去年增加15.0%，預售均價為每平方米1.35萬元。年內，預售目標完成率達115.2%。

實際上，銷售增長的背后是集團積極拿地的助力，該集團繼續(xù)采取積極審慎的購地策略，因應市場狀況擴充土地儲備。于2020年底，集團于84個城市，擁有預計總建筑面積達5301萬平方米的土地儲備，分布于華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域、華中區(qū)域、海南及云南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、香港及海外，對應樓面平均地價為每平方米3627元，土地成本價格具一定競爭力。

與此同時，該集團繼續(xù)引入多元化購地方式，深耕大灣區(qū)及長三角，進一步鞏固業(yè)務布局，策略性地透過招標、拍賣、掛牌、勾地及股權收購等方式，增添40個優(yōu)質新項目，新項目的預計總建筑面積達836.1萬平方米，新項目的總土地金額為357.01億元，對應樓面地價為每平方米4270元。

另外，極客網了解到，雅居樂試圖通過分散投資來增加利潤的增長點，由此，該集團明確建議分拆雅城的股份在聯交所主板獨立上市。待建議分拆及上市完成后，雅居樂將擁有雅城不少于50%權益，而雅城將仍然為公司的附屬公司?？梢灶A見的是，雅城上市成功后，將為母公司雅居樂打開新的融資渠道緩解債務壓力。

值得注意的是，千億房企的償債能力目前似乎成了投資者最關注的方面。地產分析師嚴躍進表示，進入千億后，房企規(guī)模增速放緩已成為一個共性話題，一方面是因為業(yè)績規(guī)?；鶖翟谧兇?，增速提升存在客觀壓力;另一方面則是大多房企依靠資金杠桿進入千億，面臨高負債壓力，在戰(zhàn)略選擇上不得不謹慎。

“三道紅線”方面，貝殼研究院高級分析師潘浩稱，依照“三道紅線”融資新規(guī)，雅居樂剔除預收款后的資產負債率為72%，較上年同期下降約4個百分點但仍超出閾值;凈負債率為73%，較上年同期下降24個百分點;非受限現金短債比為1.09，較上年同期改善提升約0.3至達標。由此，雅居樂2020年“三道紅線”一線超出閾值，“由橙變黃”。

負債方面，于2020年12月31日，集團總借款為978.13億元。銀行借款及其他借款、優(yōu)先票據、境內公司債券、商業(yè)物業(yè)資產支持證券及資產支持證券分別為701.39億元、148.31億元及128.43億元。

于2020年12月31日，集團總現金及銀行存款508.65億元。其中，現金及現金等值項目為419.26億元及有限制現金為89.39億元。

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