中介費(fèi)“限高”？房產(chǎn)中介“黑手”時代或面臨終結(jié)

近日，一張“最新指示稱房屋交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍”的截圖廣為流傳。對此，鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家大型中介公司均表示，目前沒有接到相關(guān)通知。

此外，鏈家還表示，“一切以政府信息發(fā)布為準(zhǔn)。”

(圖片來源：網(wǎng)絡(luò))

如果消息屬實(shí)，這也就意味著在政策層面上進(jìn)一步抑制中介哄抬房價的行為、降低了中介對高價房源炒作的需求。

深層次來看，高價房源成交量的下降，相應(yīng)的剛需房源成交量上升，有利于房價進(jìn)一步回歸理性，同時堅持市場“房住不炒”的定位。

受此消息，中介公司貝殼的美股股價自上周五開啟三連跌，截止7月27日(本周二)收盤，三日跌幅超36%。

(圖片來源：choice)

房產(chǎn)中介“亂象橫生”

上述消息的可信度還是有的，或許正是房產(chǎn)行業(yè)中介亂象頻發(fā)倒逼著行業(yè)重新制定標(biāo)準(zhǔn)。

極客網(wǎng)在黑貓投訴上了解到，投訴房產(chǎn)中介亂象的事件比比皆是。綜合投訴情況來看，消費(fèi)者對房產(chǎn)中介最不滿的地方體現(xiàn)在吃差價、違規(guī)收費(fèi)、中介費(fèi)水漲船高等諸多方面。

最常見的黑幕是中介“吃差價”，指中介利用交易雙方信息不對稱，把房子高價賣出后，從中賺取差價。

以樂有家為例，2021年4月9日，有消費(fèi)者投訴稱，中介報價64萬，實(shí)際業(yè)主的報價是62.5萬，也就意味著1.5萬的差價被中介收入囊中。

(圖表來源：黑貓投訴)

而能夠順利“吃差價”的根本原因在于中介遵循雙邊代理制度，指經(jīng)紀(jì)人既向賣方服務(wù)，也為買方服務(wù)。

對中介而言，一方面要替賣家爭取最高的放盤價，另一方面要替買家爭取最低成交價，由此加大了市場價格的不穩(wěn)定性。

而實(shí)現(xiàn)“吃差價”的手段之一就是簽訂“陰陽合同”，就是對同一宗交易簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同。在二手房交易中，主要體現(xiàn)在兩份合同的價格不一致?！瓣柡贤笔翘峤唤o有關(guān)部門備案，但不實(shí)際履行，真實(shí)意圖是減少納稅人負(fù)擔(dān);而“陰合同”由雙方私下保存并實(shí)際履行的合同。

房產(chǎn)中介通過忽悠雙方簽訂“陰陽合同”，不讓買賣雙方見面，中介從中吃差價而獲取暴利。此外，簽訂“陰陽合同”還能幫助房產(chǎn)中介回流資金。

今年6月1日，有消費(fèi)者在黑貓投訴上匿名投訴鏈家，投訴貼顯示，業(yè)主被貝殼買家與鏈家聯(lián)手欺詐交易，簽下差價高達(dá)227萬的買賣合同。

投訴案情中披露，鏈家經(jīng)紀(jì)人在明確知道購房人為貝殼網(wǎng)高級管理人員、并且隱瞞其無購房資質(zhì)的情況下，利用業(yè)主不熟悉房屋買賣交易條例，簽下欺騙性質(zhì)的交易合同。

(圖表來源：黑貓投訴)

除此之外，吃差價還會進(jìn)一步引發(fā)惡性競爭，中介為了攬客利用各種手段惡意下調(diào)傭金，造成劣幣驅(qū)逐良幣局面。最后，市場上沒有了服務(wù)保障的提高，取而代之的是費(fèi)率的一較高下，行業(yè)也將陷入“零和博弈”陷阱之中。

房產(chǎn)中介的自我救贖

整治房產(chǎn)中介亂象，加快發(fā)展保障性住房，在政策上已經(jīng)有了動作。

為解決中介與客戶之間的信任危機(jī)，《民法典》出臺“補(bǔ)漏”措施。

在委托代理上，《民法典》第168條提出：”代理人不得以被代理人的名義，與自己同時代理的其他人，實(shí)施民事法律行為，但是被代理的雙方同意或者追認(rèn)的除外。”換句話說，中介以后或走美國經(jīng)紀(jì)人單邊代理模式之路，只為一方委托人做事。

對于居間合同，在《民法典》第962條中規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)，向委托人如實(shí)告知?！?/p>

如果中介故意隱瞞或者提供虛假情況，損害了委托人的利益，不僅拿不到中介費(fèi)，還要賠償由此造成的損失。

當(dāng)然了，《民法典》對房屋中介也進(jìn)行了明文保護(hù)。第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

也就是所謂的”跳單“行為將被禁止，此外，吃差價等行為也終將成為行業(yè)歷史。

對于房產(chǎn)中介公司來說，隨著居民消費(fèi)質(zhì)量逐步提高，針對房產(chǎn)中介行業(yè)的亂象，“房產(chǎn)中介的服務(wù)值不值”成為公眾討論話題。

以鏈家為例，似乎把整頓房地產(chǎn)的重點(diǎn)放在了提高服務(wù)質(zhì)量而非限價上。

公開資料顯示，鏈家方面表示，上海房產(chǎn)交易中介費(fèi)是買方支付成交價2%，賣方支付成交價的1%。

而上述截圖中提及的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺大房鴨，定位為“去中介化的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)平臺”，傭金是行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)：無論上海二手房售價是多少，買房服務(wù)費(fèi)固定為1.99萬元。

以一套2000萬的二手房為例，如通過鏈家交易，買方需支付40萬元中介費(fèi);若通過大房鴨交易，買方則只需支付1.99萬服務(wù)費(fèi)。

那鏈家為什么還能走在行業(yè)前列?其服務(wù)品質(zhì)是核心競爭力。從率先提出“透明交易，簽三方約，不吃差價”，到“真房源”行動、“安心服務(wù)”承諾，鏈家通過自身變革，引領(lǐng)行業(yè)從“無序”逐步走向“規(guī)范化”狀態(tài)。

基于此，無論從規(guī)模上還是業(yè)績方面，鏈家一步步做大。

公開資料顯示，貝殼找房其實(shí)是由鏈家網(wǎng)升級而來的，目前鏈家已成為貝殼的入駐品牌之一。貝殼找房與鏈家最大的區(qū)別在于貝殼找房主要負(fù)責(zé)的是線上業(yè)務(wù)，而鏈家主要負(fù)責(zé)的是線下門店業(yè)務(wù)。

根據(jù)貝殼招股書顯示，鏈家2017-2020 年總門店數(shù)從 8030 間增長至 46946 間，二手房收入也從2018年的200億元增長至2020年的276億元，年均復(fù)合增長達(dá)到17.59%。

當(dāng)然了，再正規(guī)經(jīng)營的房產(chǎn)中介，仍不可避免地會出現(xiàn)發(fā)布假房源、隱瞞真實(shí)交易信息、違規(guī)收費(fèi)等亂象。至此，該等中介不斷地提升中介人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)，為客戶提供更專業(yè)化的高品質(zhì)服務(wù)。

以我愛我家房屋中介為例，公開資料顯示，其成立于2000年，是全國領(lǐng)先的以數(shù)字驅(qū)動的居住服務(wù)平臺運(yùn)營商，雖然在門店數(shù)量和交易數(shù)量上與貝殼存在一定的差距，但依然是我國A股房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)龍頭企業(yè)。

在我愛我家的21年發(fā)展過程中，該品牌持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈布局，全面落實(shí)真房源體系，不斷提升客戶交易的整體體驗(yàn)。

產(chǎn)業(yè)布局方面，在2020年，面對疫情影響，我愛我家堅持既定數(shù)字化建設(shè)投入計劃，開發(fā)接入面向經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)門店和經(jīng)紀(jì)品牌的平臺化產(chǎn)品“i+產(chǎn)品群”。2020年IT類費(fèi)用同比增長超過50%。

價值觀驅(qū)動下，房產(chǎn)中介行業(yè)在提升服務(wù)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局的同時，中介費(fèi)“限價”政策的出臺，將進(jìn)一步帶動房產(chǎn)中介職業(yè)價值的回歸。

房產(chǎn)中介還有路可尋嗎?

面對樓市調(diào)控的不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)躺贏的時代已經(jīng)過去;疊加三孩政策的出臺，為促進(jìn)社會公平，打擊不合理暴利行業(yè)勢在必行，房產(chǎn)中介公司的路越來越不好走了。

房產(chǎn)中介公司不得不重新思考未來的發(fā)展方向。

毋庸置疑的是，互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)的線下房產(chǎn)中介運(yùn)營模式會受到?jīng)_擊發(fā)生巨變。利用互聯(lián)網(wǎng)整合營銷平臺，提供全覆蓋產(chǎn)業(yè)鏈的綜合服務(wù)，成為房地產(chǎn)中介未來發(fā)展的主流。

以貝殼為例，早在2008年，貝殼成立如視事業(yè)部，集中探索以VR、AI等為核心的空間三維重建技術(shù)。

基于這一技術(shù)，截至2020年底，貝殼73%的二手房源已經(jīng)實(shí)現(xiàn)VR化，2020年全年，VR帶看發(fā)起量超6600萬次，對比2019年僅為390萬次，可見VR看房正成為潮流。

但不可忽視的一點(diǎn)是，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，房產(chǎn)中介平臺信息觸達(dá)客戶增多的同時，如何通過差異化競爭獲取客源，成為房產(chǎn)中介進(jìn)一步考慮的問題。

此外，這幾年，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員被通報的事情愈發(fā)頻繁，行業(yè)亂象層出不清，各機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)中介均開始實(shí)行強(qiáng)監(jiān)管。

房產(chǎn)中介行業(yè)若想獲生存，唯有從暴利賺取中介費(fèi)進(jìn)一步向?qū)I(yè)化服務(wù)發(fā)展，走不斷創(chuàng)新之路。

而房產(chǎn)中介能否打破格局，重塑行業(yè)，值得期待。

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