翻臉比翻書(shū)還快？宋都股份血虧5000萬(wàn)退地，涉事公司急撇清關(guān)系

8月12日，極客網(wǎng)了解到，宋都股份（600077.SH）就“有關(guān)放棄競(jìng)得土地使用權(quán)事項(xiàng)”回復(fù)上交所監(jiān)管工作函，揭開(kāi)杭州退地始末，然而其說(shuō)法卻遭到兩家涉事公司的一致否認(rèn)，三家房企各執(zhí)一詞上演“羅生門”。

宋都退地，血虧5000萬(wàn)

事情要從今年5月份杭州首批土拍說(shuō)起，宋都股份一口氣拿下5宗地塊，拿地總金額達(dá)45.8億元（人民幣，下同）。

然而，拍地后的兩個(gè)多月里，該公司不僅沒(méi)有支付首期土地款，也未簽署出讓合同。與主管部門杭州市規(guī)劃和自然資源局協(xié)商后，宋都股份最終決定把競(jìng)得的“8號(hào)地塊”給退了，同時(shí)，另一幅競(jìng)得的“12號(hào)地塊”也正在接受法院受理。

據(jù)悉，“8號(hào)地塊”由宋都股份以其全資子公司支付預(yù)約申請(qǐng)保證金并單獨(dú)競(jìng)得，在競(jìng)得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒(méi)收5000萬(wàn)元的預(yù)約申請(qǐng)保證金。

這是今年杭州采取集中供地政策后的首例公開(kāi)退地事件。消息一出，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，尤其對(duì)宋都股份流動(dòng)性危機(jī)進(jìn)行種種猜測(cè)。要知道，5000萬(wàn)的保證金，超過(guò)公司2021年一季度凈利潤(rùn)3684.81萬(wàn)元，占2020年凈利潤(rùn)的14.19%。

由于退地代價(jià)太大，在7月26日，宋都股份收到上交所的監(jiān)管工作函，要求其“說(shuō)明問(wèn)詢競(jìng)拍成功后短期內(nèi)即放棄地塊開(kāi)發(fā)、造成大額損失的合理性”。

退地糾紛，緣何而起

在回復(fù)函中，宋都股份給出退地的原因：原定聯(lián)手開(kāi)發(fā)的兩個(gè)伙伴“祥生控股”和“浙江寶龍”均取消合作，“此舉導(dǎo)致公司在極短時(shí)間內(nèi)無(wú)法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力。為了與預(yù)期整體獲取土地權(quán)益總額保持一致、保證公司整體現(xiàn)金流安全，宋都股份才決定放棄競(jìng)得的8號(hào)地塊土地使用權(quán)”。

宋都股份表示，在競(jìng)得8號(hào)地塊后，與祥生控股通過(guò)微信語(yǔ)音溝通初步確定，以50%∶50%股權(quán)聯(lián)合操盤(pán)開(kāi)發(fā)的合作模式進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。結(jié)果到了今年5月13日，祥生控股突然致電，單方面表示不再參與本次合作。

目前宋都股份已寄送《律師函》，要求祥生控股承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

與此同時(shí)，宋都服務(wù)拍下的12號(hào)地塊的合作方浙江寶龍，也取消了合作。至此，宋都股份提交《起訴狀》，包括請(qǐng)求判決浙江寶龍支付違約金2000萬(wàn)元，目前案件已被法院正式受理。

不過(guò)，針對(duì)宋都股份的說(shuō)法，兩家涉事公司并不認(rèn)賬。

浙江寶龍的母公司寶龍地產(chǎn)第一時(shí)間對(duì)外宣稱：“我們確實(shí)簽訂了備忘錄，但并非是正式合作協(xié)議，并且因?yàn)闂l件未談攏，最后合作沒(méi)有成功?！蓖瑫r(shí)表示，其從未對(duì)宋都股份拍下的8號(hào)地塊感興趣過(guò)。

祥生控股也在8月11日發(fā)布公告撇清關(guān)系，該公司未與宋都股份簽署任何協(xié)議或文件，并稱對(duì)由此造成的名譽(yù)損害保留追溯權(quán)利。

究竟是宋都股份無(wú)理取鬧，還是祥生控股、寶龍地產(chǎn)背信棄義?

關(guān)于祥生控股、浙江寶龍與宋都股份之間的“來(lái)往約定”，浙江方廣律師事務(wù)所主任孔聰表示，微信語(yǔ)音溝通和合作備忘錄等材料可以作為證據(jù)，但是具體真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性以及是否能證明待證事實(shí)，需要法院或者執(zhí)法機(jī)關(guān)審查。

后記

實(shí)際上，房企合作開(kāi)發(fā)拿地的糾紛并不少見(jiàn)，此次事件不斷發(fā)酵的原因還在于房企資金鏈壓力較大。

隨著在核心城市拿地的成本越來(lái)越高，房企合作開(kāi)發(fā)成為緩解資金壓力、降低風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)趨勢(shì)。合作的模式可能是合作拿地、合作開(kāi)發(fā)，也可能是一方拿地后，再找合作方共同開(kāi)發(fā)。

易居房地產(chǎn)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類事件也說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)管控和房企資金面收緊的情況下，很多不確定性因素增加。所以對(duì)于此類企業(yè)而言，在合作等相關(guān)業(yè)務(wù)方面，需要更加謹(jǐn)慎處理。另外對(duì)于一些聯(lián)合拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是值得反思的。

值得一提的是，8月10日，自然資源部召開(kāi)了閉門會(huì)議，對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整。目的就是讓地方政府和市場(chǎng)參與者更好把握后續(xù)土地市場(chǎng)及政策，同時(shí)促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則的規(guī)定，各地在近期調(diào)控中紛紛做出表態(tài)。杭州第二批集中供地出讓規(guī)則亦發(fā)生了變化，包括提高資金門檻、調(diào)低溢價(jià)率、取消“競(jìng)自持”三大方面，首次提出“競(jìng)品質(zhì)”，并在十城區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)等。

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