資金成本高、征信體系不便 租房分期模式盈利難

房地產(chǎn)及其周邊地帶向來不缺故事，在萬億級租房市場蛋糕的誘惑下，摩拳擦掌者眾，而作為租賃市場細(xì)分行業(yè)——租房分期因其數(shù)千億的市場又被追捧為新風(fēng)口。

近日，百度金融與租了么達(dá)成合作，雙方推出產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。

《中國經(jīng)營報》記者了解，除了傳統(tǒng)的房東直租、委托中介招租模式，越來越多的商家早已開始以金融的方式試水租房分期業(yè)務(wù)，而在一輪輪融資和“抱大腿”的形勢下，業(yè)內(nèi)卻因資金成本高、征信體系不便導(dǎo)致持續(xù)虧損等直呼“看不懂”。

群雄逐鹿

日前，百度金融旗下的百度有錢花與租了么達(dá)成合作，雙方推出產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，不同于多數(shù)租房押一付三或押一付半年等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。據(jù)悉，租了么憑借在房產(chǎn)場景優(yōu)勢將促進(jìn)百度快速覆蓋市場，實現(xiàn)渠道共享、客戶共享、產(chǎn)品融合、優(yōu)勢互補，而百度也將為租了么帶來可觀的生態(tài)流量，對租了么業(yè)務(wù)發(fā)展深度賦能。百度除提供流量外，還將為租賃機(jī)構(gòu)帶來低成本的金融服務(wù)。

事實上，作為BAT三大互聯(lián)網(wǎng)巨頭之一，百度早已在租房領(lǐng)域有所布局，目前已推出百度租房平臺和百度有錢花租房分期服務(wù)。而租了么是塔木金融旗下的租房消費金融服務(wù)，并且已和多家金融集團(tuán)、品牌銀行建立戰(zhàn)略合作，其另一家金融合作方則是京東金融旗下的租房白條。而遵循多線發(fā)展的京東金融自然也不會只盯著租了么一家，包括巴樂兔、V領(lǐng)地青年社區(qū)等也已成為其勢力范圍，與百度類似，流量與資金也是其應(yīng)有之義。

記者了解到，目前除百度、京東外， 58、螞蟻金服等巨頭也紛紛加入。今年3月，蘑菇租房宣布與螞蟻金服開展深度戰(zhàn)略合作，將通過螞蟻金服輸出的渠道、支付、征信、技術(shù)、消費金融等綜合金融服務(wù)能力，為消費者帶來“憑芝麻信用分免押金”等租房體驗。通過合作，蘑菇租房引入資金方提供租金分期業(yè)務(wù)，推出“租金月付”、首次分期零息等服務(wù)。

此外，于2015年6月上線的58月付也號稱要為租客提供便捷的租房分期服務(wù)，并于當(dāng)前推出零利息月付項目。而對于本身就深耕房地產(chǎn)中介行業(yè)的我愛我家及拆分于鏈家的自如公寓更是對租房分期市場早已垂涎三尺。去年1月，創(chuàng)業(yè)公司房司令獲得由我愛我家集團(tuán)旗下明道資本領(lǐng)投，黑洞資本、玖富持續(xù)跟投的2億元融資，而這也被外界視為抱上了巨頭的大腿。而自如除了和京東金融合作租房白條業(yè)務(wù)外，其自身也推出了自如白條業(yè)務(wù)，大展拳腳的意味頗濃。

有業(yè)內(nèi)人士表示，租房分期與醫(yī)美、家裝、教育分期并稱四大消費金融業(yè)務(wù)，其邏輯大多是金融機(jī)構(gòu)作為資金提供者，經(jīng)平臺公司或二房東（租賃中介）為消費者提供租房分期或貸款，緩解租客在租房時押一付三等一次性支付房租的壓力，由此租客通過較少占用資金租到合適的房子、中介方或房東提早實現(xiàn)回款、金融機(jī)構(gòu)賺取利息，可以說三方實現(xiàn)了互惠共贏。

以租客的名義“薅羊毛”？

事實上，與大佬們頻頻跑馬圈地有所不同的是，作為租房分期的主體租客端卻少被此類情緒感染。

多位受訪租客表示，“雖然不排斥租房分期，但仍然覺得直接從房東手里租來的踏實?！薄把蛎鲈谘蛏砩?，天下沒有免費午餐?！倍鴵?jù)融360此前發(fā)布的研究報告顯示，90后是租房分期消費的主力軍。受訪者中，有71.9%表示知道現(xiàn)在可以通過分期的方式支付房租，尤其是在城市白領(lǐng)中的知曉度較高。對于租房分期的使用情況時，僅有28.5%表示使用過租房分期，而在剩下的71.5%未使用過租房分期的人中，有44.5%表示愿意嘗試這種方式，接受程度相對偏低。而對于不愿意嘗試租房分期的原因中，對平臺合規(guī)安全性的擔(dān)憂是主要阻礙因素。

記者注意到，各類租房分期平臺為吸引更多用戶，推廣自家業(yè)務(wù)，在廣告宣傳中也是各盡所能，而無一例外都是在為租客們考慮如何既省錢又能租到好房子。以蘑菇租房為例，官網(wǎng)宣稱，“蘑菇月付，首次分期零息。入住花錢更少，選房更近更好?！弊饬嗣幢硎?，“房租月付，零息月付。全國最專業(yè)租房分期平臺，解放奮進(jìn)青年?！鳖愃茦O具感染性的廣告宣傳比比皆是。

但值得一提的是，多數(shù)平臺中的分期月付價格要普遍高于傳統(tǒng)租房市場的事實也難以忽視。記者隨機(jī)比對發(fā)現(xiàn)，以整租蘑菇租房平臺中北京順義區(qū)濱河小區(qū)一套2居70平方米房屋來看，其月付價為3100元/月，而記者通過北京某知名大型中介公司內(nèi)部查詢同小區(qū)類似房源價格卻僅在2100元~2700元/月左右。

除了單月租金較高以外，記者發(fā)現(xiàn)以自如為代表的高端公寓則在服務(wù)方面進(jìn)行升級并相應(yīng)收取服務(wù)費。同樣記者隨機(jī)選擇一套北京順義裕龍一區(qū)一套四居主臥來看，其付款方式中顯示，該房源押金和月付分別為1990元/月，服務(wù)費為2388元/年；季付和押金分別為1890元/月，服務(wù)費為2268元/月；半年付和年付分別的租金和押金均為1890元/月，但服務(wù)費分別為1928元/年和1588元/年。也就是說，隨著租客一次性付租越多，其服務(wù)費則隨之越少。而據(jù)自如管家透露，如果使用自如白條分期費率為6.27%，如若使用京東白條費率則為6.3%，“客戶如果不選擇分期，而是直接選擇押一付一的話，房租和服務(wù)費則要直接上漲5%?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目的來說，租房分期平臺并非是為了給租客省租金，而是最大化地榨取客戶價值和利潤，畢竟羊毛出在羊身上。事實上，類似租房分期平臺則普遍存在吃差價問題，而這是被政策不允許的?！斑^去的押一付三實際上并不太構(gòu)成租客們太大的支付壓力，選擇押一付一等分期實際上是額外增加了資金成本，對租客來說不一定有利。這種情況下，服務(wù)意義不大?！?/p>

雖然如此，但又為什么仍然會有人愿意選擇租房分期呢？心理咨詢專家、生涯資本開發(fā)導(dǎo)師曾磊認(rèn)為，這類人群主要是因為他們選擇對產(chǎn)生的高額費用漠視，認(rèn)為只要當(dāng)月能還得上就可以。雖然社會環(huán)境越來越好及獨生子女成為普遍現(xiàn)象，過去的生存需求不再是問題，大家享受到外界照顧越來越多，這類人群的獨立性和自主性就會降低，這種情況下會更容易漠視資金缺口。在心理學(xué)上把此類人群叫做“自由兒童”，表現(xiàn)為沒有危機(jī)意識和緊迫感，社會上裸辭、閃婚等都是如此，而商家也正好利用了這一點。

資金成本和征信是難題

值得一提的是，除了目前租客使用租房分期的消費習(xí)慣尚待養(yǎng)成外，行業(yè)內(nèi)自身的瓶頸難以突破也是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。

據(jù)了解，目前國內(nèi)租房市場主要分為房東直租、中介居間服務(wù)以及委托轉(zhuǎn)租類三種模式，而租房金融（分期）主要改變的是委托轉(zhuǎn)租類，實際上就是租房公司從房東手里把房子承租過來再轉(zhuǎn)手租給租客，俗稱“二房東”。而二房東也分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式，前者更像是金融公司，主要起到房源整合和對外放貸作用，而后者則花重資于裝修、服務(wù)等。

新派公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時表示，作為國內(nèi)第一批嘗試租房分期的品牌公寓實際上業(yè)務(wù)規(guī)模并不大，主要是因為資金成本高和征信嚴(yán)格。“我們是直接和銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，資金成本還是在5%以下，但對于消費者來說仍然沒有動力，而市場上其他類的產(chǎn)品則可能在7%~8%及以上。由于銀行出于對風(fēng)險的考慮，會對租客的收入、家庭、信用等進(jìn)行大量審核，所以并不算很便利，此外還可能出現(xiàn)審核難以通過的問題。這個市場聽上去很美好，但實際操作很難?！?/p>

而此前作為多個租房平臺的資金提供方，91金服相關(guān)負(fù)責(zé)人則在受訪時直言“看不懂”這個行業(yè)。91金服負(fù)責(zé)人說，一筆資金從銀行出來，到金融公司，再到租房平臺可能已經(jīng)轉(zhuǎn)了幾次手，每次轉(zhuǎn)手都要付出相應(yīng)的資金成本，而最終買單者卻是租客，但問題是租房市場整體價格較為透明，租客無法接受太高的資金成本?！耙簿褪钦f，資金的進(jìn)貨價高，而賣貨時卻要不上價兒，所以多數(shù)租房金融公司根本不賺錢甚至倒閉。”

但為什么仍然有這么多的“二房東”前赴后繼？

上述91金服負(fù)責(zé)人說，可能大家都在講故事，覺得全國有一兩億人要租房就會有萬億級的租房市場，但問題是傳統(tǒng)租房和租房（金融）分期完全是兩件事。“之前很多租房平臺公司很容易就能從風(fēng)投處融到資，但后來發(fā)現(xiàn)租房市場是一個很重的市場，可能一千萬就只夠裝修和改造一棟樓，對于市場來說是杯水車薪的。到后期投資人才發(fā)現(xiàn)這是一個巨大無比的坑，所以很多二房東又選擇租房分期，這主要是因為大家覺得用金融杠桿后能通過金融公司快速實現(xiàn)租客租金回籠，再次實現(xiàn)快速拿房和擴(kuò)張。但問題是，辛苦拿到的房很可能租不出去，金融業(yè)務(wù)不該如此激進(jìn)?！?/p>

百度金融有關(guān)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，租房分期目前談盈利為時尚早，我們更希望能夠幫助租房行業(yè)健康的成長，為租客提供更好的后續(xù)服務(wù)。

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