盡調(diào)系列 | 房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡(jiǎn)單

無(wú)知有畏盡調(diào)篇系列將呈現(xiàn)以下角度精彩文章：

1.盡職調(diào)查為什么這么難

2.即使這么難，仍要做盡調(diào)的現(xiàn)實(shí)意義

3.如何做盡調(diào)

4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡(jiǎn)單

本文為盡調(diào)系列第四篇——房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么最簡(jiǎn)單

為房生，為房死，為房奔波一輩子。

這個(gè)沉重的現(xiàn)實(shí)話題，無(wú)法回避，房地產(chǎn)，既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要構(gòu)成部分，也注定深刻影響幾代人的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。

說(shuō)盡職調(diào)查，也繞不開房地產(chǎn)這個(gè)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的異形。

本文，從純粹技術(shù)的視角，來(lái)講一講房地產(chǎn)開發(fā)貸款為什么是最簡(jiǎn)單的貸款種類。

一、一般公司貸款的幾個(gè)核心問(wèn)題

按照常規(guī)的分類（銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”），公司貸款分為2類：流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款。

（一）流動(dòng)資金貸款的問(wèn)題

流動(dòng)資金貸款的總額占整個(gè)公司貸款總量的70%以上。流動(dòng)資金貸款看似簡(jiǎn)單，實(shí)則最難。主要難在三個(gè)方面：

1、資金的真實(shí)需求不明朗。企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)是否需要流動(dòng)資金，在現(xiàn)有技術(shù)下，難以判斷。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債極其復(fù)雜，隨著季節(jié)、區(qū)域、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化而不停調(diào)整，預(yù)付、應(yīng)付、預(yù)收、應(yīng)收也要隨之調(diào)整。企業(yè)的收入來(lái)源多樣化，成本多元化，管理對(duì)象分散化。

2、資金的真實(shí)用途不明朗。雖然銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，單筆出賬，大多需要受托支付，定向用于日常經(jīng)營(yíng)采購(gòu)和支出。但業(yè)內(nèi)人士都知道，這只是表面的合規(guī)約束，實(shí)際融資款項(xiàng)的流向難以掌握。即使是真的用于采購(gòu)原材料或者貨物，幾天或者幾個(gè)月后，這些原材料對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品生產(chǎn)銷售完畢之后，也轉(zhuǎn)化為企業(yè)的自由可支配現(xiàn)金了，這個(gè)時(shí)候，企業(yè)可以揮舞著支票去干想干的事情了，理性一點(diǎn)的，去擴(kuò)建固定資產(chǎn)、擴(kuò)充產(chǎn)能；激進(jìn)一點(diǎn)的，就去炒股、炒期貨、炒房地產(chǎn)。

3、還款來(lái)源不確定。企業(yè)的三項(xiàng)現(xiàn)金流（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流）是混雜在一起的，無(wú)法明確區(qū)分。還款資金到底是銷售收入、還是挪用的預(yù)付資金、或者是他行貸款資金、甚至是股東拆借，在現(xiàn)實(shí)情況下，只有企業(yè)的實(shí)際控制人和財(cái)務(wù)總監(jiān)才能了解。

流動(dòng)資金貸款的這3個(gè)問(wèn)題，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系本身的特質(zhì)所決定的，是世界性難題，不獨(dú)中國(guó)金融特有。

（二）項(xiàng)目貸款的問(wèn)題

項(xiàng)目貸款，本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)投資。

所以項(xiàng)目貸款的問(wèn)題更麻煩，主要有2個(gè)。

1、還款來(lái)源不確定性極大

一片空地，要建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，能否順利形成資產(chǎn)，存在不確定性；形成資產(chǎn)后，能否打通上下游，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和銷售，存在不確定性；產(chǎn)能利用率能否達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，存在不確定性；銷售收入能否形成現(xiàn)金流，存在不確定性；凈現(xiàn)金流能否覆蓋償債本息，存在不確定性。

2、貸款收益與貸款風(fēng)險(xiǎn)不匹配

項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了流動(dòng)資金貸款，但是貸款收益，卻只是普通的貸款利息收入。所以，大部分的銀行，對(duì)真正的項(xiàng)目貸款，既沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，也沒(méi)有經(jīng)營(yíng)欲望。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的幾個(gè)極端優(yōu)點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是項(xiàng)目貸款的一個(gè)特殊分類。本文所稱的房地產(chǎn)開發(fā)貸款特指住宅類開發(fā)貸款。

（一）行業(yè)透明

上游：土地市場(chǎng)、建安材料、建安工程，完全透明

下游：普通市民的剛需，所有人和所有媒體都關(guān)注，完全透明

同類產(chǎn)品：同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化

替代產(chǎn)品：沒(méi)有

供需：受益于我國(guó)城市化的起點(diǎn)較低，人口不斷由農(nóng)村向城市遷移，供給始終小于需求

整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都是透明的。那些破產(chǎn)和重組的房地產(chǎn)企業(yè)，失敗的原因無(wú)外乎兩個(gè)：不合理融資、急速擴(kuò)張。

（二）單個(gè)項(xiàng)目簡(jiǎn)單

合規(guī)性：四證齊全（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）

技術(shù)可行性：混凝土建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化，屬于低難度工程。

市場(chǎng)可行性：看看附近新開的樓盤銷售情況、看看國(guó)土資源局備案的項(xiàng)目網(wǎng)簽情況就可以了

財(cái)務(wù)可行性：資本金和開發(fā)貸款到位后，按工程進(jìn)度支付工程款和材料款；銷售價(jià)格比照市場(chǎng)價(jià)格，銷售期限短則3個(gè)月，長(zhǎng)則2年；整個(gè)項(xiàng)目，從前期開挖地基，到后期銷售完畢，并沒(méi)有復(fù)雜的資金調(diào)撥和籌劃。資產(chǎn)單一、負(fù)債單一，收入單一，利潤(rùn)單一，現(xiàn)金流量簡(jiǎn)潔無(wú)比。

單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的簡(jiǎn)單性還體現(xiàn)在所有環(huán)節(jié)的極度簡(jiǎn)化：土地可以并購(gòu)取得、建安工程可以外包、銷售可以外包、廣告可以外包、按揭有銀行配合。開發(fā)商只是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了綜合管理和品牌輸出。

將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與現(xiàn)金流玩到最極端的例子，就是恒大集團(tuán)當(dāng)年開發(fā)的第一個(gè)樓盤：金碧花園。

恒大剛剛成立時(shí)，是個(gè)空殼公司，沒(méi)有資產(chǎn)，更沒(méi)有現(xiàn)金。金碧花園項(xiàng)目光前期土地款，就要500萬(wàn)元。許家印奇跡般地從銀行融資了300萬(wàn)元，繳付了部分土地款。

1996年6月8日，金碧花園破土動(dòng)工，8月8日正式公開發(fā)售，開盤價(jià)定為2800元/平方米，當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款8000多萬(wàn)元，從而解決了工程款。金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國(guó)地產(chǎn)史上一個(gè)奇跡：當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。

三、金融機(jī)構(gòu)的考慮

（一）宏觀層面的行業(yè)預(yù)判

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，居民收入高，自然買房換房，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展向好。

經(jīng)濟(jì)不好，為了保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定，必須刺激房地產(chǎn)，帶動(dòng)幾百個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)GDP和稅收，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是必須向好。

（二）產(chǎn)品模式簡(jiǎn)單

前期盡調(diào)簡(jiǎn)單、審查審批簡(jiǎn)單、放款簡(jiǎn)單、貸后管理簡(jiǎn)單。

（三）規(guī)模優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單體金額大，容易在短時(shí)間內(nèi)形成巨量的信貸資產(chǎn)。在同樣的人力資源配置下，房地產(chǎn)貸款的效率最高、難度最小。對(duì)于很多支行或者業(yè)務(wù)部門來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸款，足以養(yǎng)活整個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。

（四）資產(chǎn)收益率較高

發(fā)放開發(fā)貸款，有貸款利息。

要求建設(shè)承包方在銀行開戶，這樣，又有活期存款結(jié)算。

建設(shè)完畢后，銷售時(shí)，銷售回款有活期存款結(jié)算。

給個(gè)人消費(fèi)者發(fā)放按揭貸款，又來(lái)一次貸款利息收入。

一個(gè)項(xiàng)目，有多種多樣的盈利辦法。

（五）第二還款來(lái)源有保障

按照標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，單個(gè)項(xiàng)目資本金比例不低于20%。

這樣，即使是項(xiàng)目爛尾了，只要流程完備、手續(xù)合規(guī)，項(xiàng)目的處置有較大的市場(chǎng)可行性。最近，萬(wàn)科收購(gòu)的廣州爛尾項(xiàng)目，就是典型例子。

四、時(shí)代的異形

總的來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款粗暴盈利，資金用途明確，還款來(lái)源清晰，是最簡(jiǎn)單的貸款品種。

普通的貸款——流動(dòng)資金貸款和其他項(xiàng)目貸款，難以解決的問(wèn)題太多，而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款面前，這些問(wèn)題都技術(shù)性地解決了。理性人都是趨利避害的，所以，大部分的金融機(jī)構(gòu)都戰(zhàn)略性地傾向房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至創(chuàng)造各項(xiàng)產(chǎn)品和工具，解決土地出讓金問(wèn)題，解決杠桿問(wèn)題，解決再融資問(wèn)題，讓開發(fā)商低成本或者零成本開發(fā)項(xiàng)目，從而使得這只中國(guó)經(jīng)濟(jì)的異形強(qiáng)大無(wú)比。

至于盛宴何時(shí)休止，我等庸人難解。

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