監(jiān)管“雷霆出擊”房地產(chǎn)信托業(yè)務 信托公司嚴陣以待

導語：用“冰火兩重天”來形容房地產(chǎn)信托在2016年的變化軌跡，最是恰當不過。

文|上海證券報 金蘋蘋 王媛

11月20日訊 伴隨著房價的狂飆突進，一度沉寂的房地產(chǎn)信托在今年上半年復蘇，并逐漸呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。然而，隨著人們對于“地王”資金來源的追索，從信托渠道違規(guī)流入拍地環(huán)節(jié)的資金逐漸引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

今年三季度以來，為落實房地產(chǎn)調(diào)控工作，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風險，監(jiān)管層對銀行和信托等金融機構(gòu)進行了多次專項檢查，對金融機構(gòu)違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的資金進行嚴格規(guī)范。對于監(jiān)管的合規(guī)檢查，部分信托公司表示正嚴陣以待，而此前快速回暖的房地產(chǎn)信托業(yè)務也因此“急剎車”，募集規(guī)模急劇降溫。

信托融資的“灰色地帶”

“地王”頻出，這是大眾對于2016年房地產(chǎn)市場的最深刻印象。不僅是上海、深圳等一線城市如此，杭州、蘇州、廈門、合肥等二線城市亦頻頻爆出天價的土地拍賣價格。

然而，這些拍地的資金從何而來?

“按照規(guī)定，土地拍賣的資金必須是房企的自有資金。”上海某中型房企人士向記者透露：“但是今年以來的很多拍地資金，其實是房企放了杠桿從信托渠道獲得。”

一些房地產(chǎn)信托土地融資業(yè)務的具體形式是，房地產(chǎn)開發(fā)商通過與信托公司合作發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品，將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，并最終流入土地拍賣市場。

這也就意味著，房地產(chǎn)開發(fā)商只要通過發(fā)行信托產(chǎn)品，支付給信托投資者一定的收益，便可以“空手套白狼”獲取大筆資金。從信托渠道違規(guī)流入的資金，或許成為頻頻出現(xiàn)的“地王”背后的助推力量。

從信托公司的角度來看，作為部分信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務，房地產(chǎn)信托在今年前三個季度呈現(xiàn)出不斷升溫的狀態(tài)。

來自國投泰康信托研究發(fā)展部的一份報告顯示，2016年以來，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。

監(jiān)管部門“雷霆出擊”

而監(jiān)管層已在行動。近期銀監(jiān)會已下發(fā)通知，將對北京、上海等房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機構(gòu)進行專項檢查，要求地方銀監(jiān)局于12月5日前將專項檢查報告上報。

記者了解到，此前上海銀監(jiān)局已對參與拍賣土地的四家企業(yè)資金來源開展了檢查。“檢查結(jié)果令人驚訝。”據(jù)接近上海銀監(jiān)局的人士對記者表示，很多金融從業(yè)人員明知一些違規(guī)資金不應進入房地產(chǎn)市場，但受短期利益驅(qū)動，最終這些資金還是繞道進入了房地產(chǎn)市場。

據(jù)悉，上海銀監(jiān)局已針對此召開過多次會議。根據(jù)銀監(jiān)會最新的監(jiān)管精神，對于房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營情況，銀監(jiān)部門將檢查信托公司是否嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)信托業(yè)務監(jiān)管規(guī)定，是否加強信托資金用途和流向監(jiān)控，是否通過多層嵌套等產(chǎn)品規(guī)避監(jiān)管要求。

同時，銀監(jiān)部門還將檢查信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款，信托公司是否以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利等。

事實上，從近期上海房地產(chǎn)調(diào)控效果來看，10月份的房產(chǎn)開發(fā)貸款已明顯減少。央行上海總部本周公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份上海全市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少31.5億元，同比少減47.6億元。

信托公司嚴陣以待

面對監(jiān)管層嚴查銀行和信托等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域，一些信托公司正“嚴陣以待”。

“我們已經(jīng)聽說監(jiān)管近期可能再次對房地產(chǎn)業(yè)務進行檢查，正等待相關(guān)通知，準備隨時接受檢查。”多位信托公司人士向記者表示。

至于檢查的重點，信托業(yè)內(nèi)人士均認為，“假股真?zhèn)?rdquo;等形式或?qū)⒊蔀楸O(jiān)管打擊重點。記者獲悉，近期監(jiān)管部門的檢查中，除了嚴查信托資金的來源和后續(xù)流向外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的報備過程也已收緊。

在對產(chǎn)品的監(jiān)控中，“假股真?zhèn)?rdquo;的形式尤其受到監(jiān)管的關(guān)注。所謂的“假股真?zhèn)?rdquo;，指的就是信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)合作過程中為了規(guī)避監(jiān)管做的一套“假動作”。

目前，由于監(jiān)管層嚴格限制信托公司以債權(quán)形式開展房地產(chǎn)信托業(yè)務，股權(quán)類業(yè)務由此興起。但是，在具體操作中，由信托公司和開發(fā)商組成的項目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權(quán)類項目，本質(zhì)上依然是以債權(quán)形式存在的業(yè)務。

“監(jiān)管層已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象，明確要求在股權(quán)項目中，信托作為股東，其所占的股份與提供的資金額要相匹配。”某信托公司高管對記者表示：“因此‘假股真?zhèn)?rsquo;的現(xiàn)象將得到遏制。”

事實上，基于對市場預期的改變，信托公司在實際業(yè)務中已經(jīng)開始再度收縮地產(chǎn)業(yè)務板塊。來自用益信托的最新統(tǒng)計顯示，11月7日至11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)“零成立、零募集”的現(xiàn)象。這一較為罕見的現(xiàn)象或預示著，地產(chǎn)信托業(yè)務在嚴厲監(jiān)控下再現(xiàn)“拐點”。

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