氪空間超越WeWork中國無懸念，未來將直接挑戰(zhàn)WeWork

在中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，外資巨頭與本土企業(yè)的PK大戰(zhàn)中，無論戰(zhàn)況多激烈，外企必?cái)o疑，20年間，無一例外。

馬云說，“揚(yáng)子鱷長江戰(zhàn)鯊魚，(在中國)，一個(gè)外國公司永遠(yuǎn)不可能戰(zhàn)勝一個(gè)本地企業(yè)”。聯(lián)合辦公領(lǐng)域大概率會再次驗(yàn)證這條鐵律。

盡管WeWork中國剛剛拿到了5億美金的融資，但是在業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)上，它被氪空間甩到了后面，前者的會員數(shù)量剛剛超過20000名，而兩個(gè)月前，氪空間的工位數(shù)就超過了35000名。

現(xiàn)在，氪空間已經(jīng)把對手設(shè)定為了WeWork全球，2020年趕超的小目標(biāo)，能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？

聯(lián)合辦公的中國混戰(zhàn)

聯(lián)合辦公中國主戰(zhàn)場的戰(zhàn)況，隨著WeWork2016年的入場，再次升級了。

關(guān)鍵戰(zhàn)役有兩場，第一場是模式之爭。第二場，是中外之爭。

在聯(lián)合辦公行業(yè)，有兩種模式，一是合并、并購、加盟，這種模式的好處在于，在規(guī)模上能夠快速領(lǐng)先，典型代表如今年掀起多起并購的優(yōu)客工場。

但作為聯(lián)合辦公的鼻祖，WeWork卻一直堅(jiān)持自營模式，原因很簡單，企業(yè)入駐聯(lián)合辦公，一呆至少一年半年，搬遷成本極高，只有自營模式才能保證確定性的辦公設(shè)施、辦公環(huán)境和辦公服務(wù)。

其實(shí)，在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，自營模式也漸成主流。作為昔日京城“最賺錢的房地產(chǎn)企業(yè)”,SOHO中國已經(jīng)告別散售模式，轉(zhuǎn)向物業(yè)持有模式，以租代售，原因很簡單，非自營模式下，管理混亂，入駐企業(yè)體驗(yàn)不好。因此，世界500強(qiáng)企業(yè)在選擇入駐超甲級寫字樓時(shí)，很多都對是否自持統(tǒng)一業(yè)權(quán)，采取一票否決機(jī)制。不獨(dú)SOHO中國，萬達(dá)、萬科、世茂等等，也都在增加自持運(yùn)營比例。

在聯(lián)合辦公行業(yè)，中國的氪空間，也采取了自營模式，后者能夠提供高質(zhì)量、多維度、確定性的豐富服務(wù)。

除了地理上的工位，氪空間為了提高運(yùn)營效率，每年都會投入大量財(cái)務(wù)資源和技術(shù)資源去更新、維護(hù)線上的APP系統(tǒng)。工位以外的其他增值服務(wù)，已經(jīng)給氪空間貢獻(xiàn)了約10%的營收。

這些增值服務(wù)，首先，能夠給入駐企業(yè)帶來工位之外的更多高性價(jià)比的增量服務(wù)，其次，則能助力氪空間開拓更多元的互聯(lián)網(wǎng)變現(xiàn)模式，降低工位價(jià)格，提升競爭力，比如，氪空間給企業(yè)和辦公人群一個(gè)”共享"的互聯(lián)網(wǎng)辦公環(huán)境、線上線下社群和延展的聯(lián)合服務(wù)。

第二場戰(zhàn)爭，則是中外之戰(zhàn)，發(fā)生在WeWork中國和氪空間之間。

2016年入場的WeWork中國，剛剛宣布了5億美元B輪融資的好消息。但從業(yè)務(wù)層面來看，這家外資巨頭的本土化進(jìn)程并不那么順利。

根據(jù)彭博社的報(bào)道，WeWork中國希望到今年年底會員數(shù)能夠翻番達(dá)到40000名會員，這就意味著當(dāng)下WeWork中國只有20000萬名會員。

這一速度，被氪空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到了后面。和WeWork中國幾乎同時(shí)入場的氪空間，在國內(nèi)一線城市拓展的速度非常驚人，僅1-4月新簽物業(yè)面積就達(dá)到15萬平方米。氪空間創(chuàng)始人劉成城透露，目前氪空間每個(gè)月新拓展的面積5萬平方米，這一數(shù)字比中國WeWork在2017年全年新增的面積都多。

截止到今年5月，氪空間的工位數(shù)量已經(jīng)超過35000名，把WeWork中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到了后面。

本土的氪空間，碾壓WeWork中國的類似案例，已經(jīng)在中國上演了一幕又一幕，無論是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代還是移動互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，淘寶干掉了ebay；百度碾壓了谷歌；滴滴合并了優(yōu)步中國等等，這場勝局來得毫無懸念。

有趣的是，今年年初，氪空間一度曾和WeWork中國進(jìn)行過合并談判，但談判因雙方價(jià)碼差距太大，最終并未達(dá)成。

現(xiàn)在，劉成城對于合并WeWork中國已經(jīng)毫無興趣了，他把WeWork全球定位成了對手。眼界越來越開闊的劉成城看起來底氣十足，“2020年追上WeWork全球的規(guī)?！?。

氪空間勝算幾何？

到2020年，氪空間4歲，而成立于2010年的WeWork則整整8歲了，4歲氪空間，追上8歲WeWork，靠什么？

第一，增速兇猛。

按照規(guī)劃，氪空間到年底將實(shí)現(xiàn)50萬方自營面積的運(yùn)營，相當(dāng)于2017年WeWork全球規(guī)模的一半。

如果保持目前的兇悍擴(kuò)張速度，2020年則有望趕超WeWork全球。

“我們在2020年前希望服務(wù)50萬家公司或者團(tuán)隊(duì)”，劉成城的賬本很清晰：“假設(shè)每個(gè)公司6個(gè)人，那就是300萬人。按照現(xiàn)在的速度，明年底大概能到150萬方?！?/p>

為了保持更生猛的增速，氪空間愿意降低毛利率。目前，WeWork的利率大概在30%左右，氪空間過去也曾達(dá)到這一水平，但劉成城希望學(xué)習(xí)小米，把利潤率控制在一定比例“我們希望是10%左右”。

規(guī)模效應(yīng)帶來了邊際成本的大幅降低。氪空間聯(lián)合采購之后，工程造價(jià)降低20%，家具采購成本降低40%，縮短交付時(shí)間，提升辦公使用效率30%，未來上述成本還將大幅降低。

第二，運(yùn)營精細(xì)化，入住率更高，追求可持續(xù)增長。

相比于業(yè)內(nèi)同行，氪空間有兩大特點(diǎn)。

平均單體面積大。氪空間正式開業(yè)社區(qū)超過40個(gè)時(shí)，管理總面積突破30萬平方面，以此推算，單體平均面積為7500平方，每個(gè)單體辦公區(qū)平均大概容納1000個(gè)用戶。而優(yōu)客工場的160個(gè)場地，共70萬平方米，以此推算，其單個(gè)場地面積僅為4300平方面，平均容納550人。單體面積大，則集約效應(yīng)更高。

其次，入住率更高。WeWork4月公布的運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，2017年其整體入住率為81%。

而氪空間的成熟社區(qū)，入住率已經(jīng)達(dá)到95%，運(yùn)營優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于WeWork。

再從坪效指標(biāo)來看，過去半年新開業(yè)社區(qū)的日坪效（每平米營業(yè)額）已經(jīng)突破17元，而氪空間總裁鐘澍預(yù)計(jì)，新開社區(qū)的坪效將超過28元，是傳統(tǒng)甲級寫字樓的近4倍。

因此，氪空間的增長，是高質(zhì)量的增長，而非大而不強(qiáng)的粗放式增長。

為了實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營，劉成城對于并購一向極為謹(jǐn)慎，“不能盲目追求規(guī)?！保皹?biāo)的應(yīng)該符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是業(yè)務(wù)模式和我們基本相似，方便整合；二是必須要能看到盈利的可能?！?/p>

據(jù)官方透露，氪空間目前經(jīng)過3個(gè)月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態(tài)。

第三，中國的超級市場。

聯(lián)合辦公的數(shù)量，其實(shí)取決于企業(yè)客戶的數(shù)量和增量。氪空間的客戶中，既有大企業(yè)分散辦公的需求，更多則是中小微企業(yè)。

而根據(jù)國家工商總局的數(shù)據(jù)，截至去年7月底，中國小微企業(yè)名錄收錄的小微企業(yè)已達(dá)7328.1萬戶。

目前，聯(lián)合辦公行業(yè)僅占中國商業(yè)地產(chǎn)的1%，未來五年這一數(shù)字有望擴(kuò)大至15%，也就是說，氪空間至少還有14倍體量的增長潛力。

毫無疑問，中國將是聯(lián)合辦公的最大市場，這是氪空間的宏觀優(yōu)勢。

第四，氪空間的全球化探索。

在中國逐漸站穩(wěn)腳跟后，氪空間開始進(jìn)軍全球市場，其出海第一站選擇了香港。

其已與香港地產(chǎn)商華懋寫字樓One Hennessy簽約了租賃協(xié)議，這棟太古廣場對面的甲級商廈，把11層到19層共7層、共約83,000平方呎的樓面，租給了氪空間。

年內(nèi)，氪空間在香港的首個(gè)社區(qū)將正式開業(yè)，預(yù)計(jì)未來三年公司將在香港地區(qū)新開設(shè)超過百萬平方呎的聯(lián)合辦公社區(qū)，覆蓋香港主要的商業(yè)區(qū)。

而在亞太地區(qū)的其他市場，氪空間也正在考察，這意味著，氪空間和WeWork的決戰(zhàn)，明年就將走出國門，開啟“世界大戰(zhàn)”。

所以，揚(yáng)帆出海的氪空間，其目標(biāo)從來不是打敗鯊魚的長江揚(yáng)子鱷，它的野心不止于WeWork中國，而是出海遠(yuǎn)征，要在全球化的廣闊藍(lán)海中，與WeWork來一場正面對決。

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