文/鄧一鳴 覃雪元 編輯/小C
2019年樓市上半場落幕，進入傳統(tǒng)意義上的七八九淡季。
上半年賣地收入全國第一的杭州，迎來了“限房價”。6月29日，杭州市區(qū)9宗地塊發(fā)布掛牌公告，出讓條件中首次設(shè)置了“限房價、限精裝”。
這也就意味著，開發(fā)商只能針對最高限價倒推拿地價，并非先預(yù)估未來房價，再評估拿地價。
開發(fā)商對于房價的想象泡沫被戳破。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至6月30日，上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達251次，相比2018年上半年同比上漲31%。
“三月的時候，杭州大江東區(qū)塊的龍湖江與城，200多套房子，有12000多人搖號?！焙贾葸~通地產(chǎn)員工羅楊告訴鋅財經(jīng)。
羅楊說，年后杭州樓市就開始好轉(zhuǎn)，到了3月份成交量開始猛漲，不僅前來咨詢的人變多了，而且，性價比高的樓盤都需要搖號?！?strong>一些人搖號了三四次都沒中的，索性去轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。”他補充道。
杭州樓市的變化，并不是個例。
4月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售額同比增長5.6%，達到了2.7萬億元。在成交面積上，重點城市一手房成交面積環(huán)比增加了67.9%，一二線市場同比分別上漲了59.4%和43.4%。
但僅僅在1個月之后，小陽春不見了。樓市的“黑色五月”如期而至。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期房地產(chǎn)市場明顯遇冷，40個重點監(jiān)測城市累計成交161萬平方米，同比下降55%?？傮w來看，各線城市成交量皆有回落，其中11個二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。
其中，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京成交低至1.2萬平方米，同比下降75%。
從小陽春涌現(xiàn)，到入夏失敗，2019年樓市穩(wěn)中趨冷。
搶人大戰(zhàn)催生樓市溫?zé)?/strong>
一季度樓市回溫，離不開人才落戶政策的助推。
“2019年是第二次城市化的元年，未來全國城市間‘搶人大戰(zhàn)’的結(jié)果，將以城市‘性價比’的PK論輸贏。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛在評論城市化進程與戶籍政策之間的關(guān)系時發(fā)文評論道。
去年以來，西安、成都等城市就開始以瘋狂的搶人政策提高自己的“性價比”。
今年2月，西安再次放寬落戶條件，宣布擁有本科及以上學(xué)歷的公民均可在西安落戶，本科（不含）以下學(xué)歷的公民落戶條件，放寬到45歲（含）以下。
根據(jù)成都市公安局的數(shù)據(jù)顯示，截止2019年5月，成都全市累計落戶人才28.26萬人。其中，青年人才28.07萬人，占99.33%；技能人才0.19萬人，占0.67%。
三四線城市的搶人大戰(zhàn)使得這些城市的樓市比一線城市還要火熱。根據(jù)《2019年樓市一季度總結(jié)報告》顯示，2019年1月份一二線城市、尤其是一線城市找房熱度環(huán)比下降明顯，而三四線城市找房熱度持續(xù)上升，熱度漲幅高于一二線城市。進入3月，一二線城市的找房熱度再次回暖。
“搶人大戰(zhàn)”也在一二線城市中開啟。
6月，杭州發(fā)布《全日制大學(xué)?？疲ê呗殻┖腿罩票究茖W(xué)歷人才落戶政策》，根據(jù)新政策，凡是年齡35周歲以下的全日制大學(xué)?？疲ê呗殻W(xué)歷及45周歲以下全日制本科學(xué)歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請辦理落戶。
毫無疑問，這是一場城市之間以落戶條件為籌碼的人才爭奪戰(zhàn)，硝煙彌漫，甚至擴大到全國范圍中。
丁建剛告訴鋅財經(jīng)，2019年搶人大戰(zhàn)急劇升級的背景，是中國經(jīng)濟面臨新的下行壓力，同時也由2018年下半年開始全國房地產(chǎn)市場降溫引起。
的確，放寬落戶條件讓一二線城市的樓市迅速升溫。
2018年1月至3月25日，僅3個月時間，西安遷入人口已達到21萬人。根據(jù)克爾瑞研究機構(gòu)發(fā)布的西安房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2018年3月25日，西安房地產(chǎn)市場一共有16個項目開盤，其中有11個項目開盤即售罄。
由此西安成為全國第7個實行搖號買房的城市。
雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，這一輪戶籍新政中受益最大的是二線城市?！耙驗橐痪€城市總體來說在戶籍上沒有大幅度放寬，人才就會優(yōu)先考慮流向二線城市，這對樓市有一個后續(xù)的推動作用。”
此外，二線城市樓市回暖，房企會優(yōu)先考慮進入二線城市，或者強二線城市。但如果二線城市進入門檻過高，地價太高，同時周邊的三線城市經(jīng)濟實力強，有一定的人口基數(shù)，所在的城市群很有活力，那么房企進入的動作也會比較大。
同時，東興證券房地產(chǎn)分析師任鶴也認(rèn)為，戶籍新政最利好的對象是300-500萬人口的I型城市和100-300萬人口的II型城市，但房企不會因為這個政策而大范圍地去拿地，對一些城市的房價會有局部的放松，不會出現(xiàn)全國房價上漲的情況。
一季度的樓市，尚在回暖的邊緣試探。
供求兩端的拉扯
一季度，房地產(chǎn)企業(yè)融資相對輕松。
今年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元。這是自2017年以來房企融資再次突破千億大關(guān)。
如此大規(guī)模的資金匯入房地產(chǎn)，推動了土地市場的回溫，也推動了房地產(chǎn)市場的小陽春。
章惠芳告訴鋅財經(jīng)：“土地價格和土地市場對于樓市存在傳導(dǎo)效應(yīng)。土地價格上揚的刺激，會打開樓市的購買需求，增加樓盤的購買人氣，提升樓市的成交量。”
同時，央行的定向降準(zhǔn)也給房企間接帶來了利好。
1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。
任鶴此前表示，今年，房企的資金鏈的確沒有去年那么緊張了，原因有兩個：第一，房企拿地的動作沒有2017年底到2018年上半年激進了，對于市場的判斷相對謹(jǐn)慎；第二，房企發(fā)債、短融、中票也是比較順暢，這是降準(zhǔn)的側(cè)面影響。
但“好景不長”，5月依舊下起了“瓢潑大雨”。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企融資金額大幅銳減，達到367.99億元，環(huán)比4月，融資總額下降52.07%。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元下降79.74%。
另一邊，觀望的購房者的購買門檻還在降低。
據(jù)融360數(shù)據(jù)，2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，環(huán)比下降1.09%，同比下降3.27%。
章惠芳表示，房價的上漲或者下跌在一定程度上也跟貸款利率有關(guān)，如果貸款利率過高，購房的成本、門檻也會相應(yīng)提高；如果利率下降，購房門檻降低，購買意愿提升。
與此同時，多地調(diào)控政策趨于“微松”，刺激樓市。
2019年將迎來樓市拐點？
2019年，樓市到底是回暖還是降溫？接近于拐點了嗎？經(jīng)過2016年的大漲，2017、2018年的調(diào)控政策，2019年樓市整體會有什么樣的走向？
“去年年底，我們預(yù)測2019年一二線城市的樓市情況會比較好一點，三四線城市會比較差一點，現(xiàn)在我們看數(shù)據(jù)基本上也是這個情況。目前來看，政策其實有一點收緊的趨勢，但總體來看，樓市還是以平穩(wěn)波動為主?！比晰Q告訴鋅財經(jīng)。
根據(jù)中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2019年06月）》以及《中國城市競爭力第17次報告》，一線城市房價總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線及二線城市房價延續(xù)上漲、三四線城市房價漲速繼續(xù)下降。
在章惠芳看來，住建部在開年提到三個“穩(wěn)”——“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，2019年的總體趨勢應(yīng)該是一個“穩(wěn)”字，在穩(wěn)的過程中還有一定的波動。
多方分析認(rèn)為，2019年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯拐點，商品房銷售面積與銷售額雙回落，且大概率無新增貨幣刺激，樓市趨于平穩(wěn)。
另一個值得注意的點是，房地產(chǎn)市場迎來了供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，北京等地增加了政策性住房的供給，政策性住房將如何影響2019年的樓市？
任鶴對鋅財經(jīng)表示，政策性住房做的最多的應(yīng)該算是北京，比如兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房，但是還是沒有商品房受歡迎，因為其沒有投資價值。
“現(xiàn)在大家買房子不會說是絕對的剛需，或多或少都有投資的屬性，即使不是說追求收益有多少，至少買房者認(rèn)為它不會跌。所以說，從這個層面上來說，影響不會很大。”任鶴強調(diào)。
根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會消息，在首批政策性住房開工計劃表中，北京市今年計劃開工13.6萬套房源、竣工8萬套房源。
章惠芳卻認(rèn)為這一供應(yīng)量還不足以對樓市產(chǎn)生明顯影響，“后續(xù)影響要看供應(yīng)量是否加大?！?/p>
社科院的測算結(jié)果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。2018年中國房價收入比為9.3，這也就意味著房地產(chǎn)對經(jīng)濟凈貢獻出現(xiàn)標(biāo)志性拐點。
拐點將至還是個問號，但確定的是，2019樓市的喜怒哀樂被放大了數(shù)倍，政策、供需、土地都在影響著樓市情緒。
（應(yīng)受訪者要求，文中羅楊為化名）
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