進(jìn)入2019年后，長租公寓市場的變化有些微妙。

一是長租公寓在爆雷潮后進(jìn)入整頓期，政策紅利的邊際效應(yīng)減弱，長租公寓市場的洗牌浪潮尚未落幕。

二是蛋殼、自如、青客先后傳出赴美上市的消息，沉寂了一段時(shí)間的長租公寓，似乎要重新熱鬧起來。

按照互聯(lián)網(wǎng)的一般規(guī)律，趟過“爆雷潮”生存至今的長租公寓玩家，很大程度上拿到了決賽的入場券，進(jìn)入二級(jí)市場似乎只是時(shí)間問題。然而留給長租公寓市場的難題懸而未決，稍有不慎就可能讓股價(jià)翻車，此時(shí)開啟IPO是否有些操之過急？

01 時(shí)機(jī)成熟了嗎

有些掃興的是，聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork剛剛遭遇IPO滑鐵盧，估值從470億美元被壓縮至100多億美元，即便有軟硬和孫正義的強(qiáng)勢背書，WeWork的盈利能力和持續(xù)虧損的現(xiàn)狀，仍然經(jīng)不起質(zhì)疑。

以至于摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜坦言，WeWork首次公開募股的失敗標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，“為沒有實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)提供慷慨資金的日子已經(jīng)結(jié)束了，最具投機(jī)性、定價(jià)最不合理的市場領(lǐng)域已經(jīng)開始崩潰。”

這樣的黑天鵝事件，對于沖刺IPO的長租公寓絕非是個(gè)好消息。同樣是從市場上找房產(chǎn)出租的“二房東”，同樣沒有解決盈利性問題，同樣面臨著虧損經(jīng)營的現(xiàn)狀。選擇這個(gè)時(shí)間點(diǎn)赴美IPO，除了捅開長租公寓也是個(gè)燒錢市場的事實(shí)，恐怕很難拿到理想的估值，甚至是重蹈WeWork的覆轍。

但在長租公寓經(jīng)歷生死時(shí)速的時(shí)候，IPO可能是為數(shù)不多的“生門”。畢竟一級(jí)市場已經(jīng)開始謹(jǐn)慎，二級(jí)市場可以說是吸納資金的最后選擇。

2018年的“爆雷潮”成了壓垮長租公寓的最后一根稻草，愛公寓、杭州鼎家、樂伽公寓等長租公寓品牌相繼倒下，哪怕是僥幸挺過來的品牌，也未能擺脫“以虧損換市場”的窘態(tài)。至少青客公寓在招股書中誠實(shí)的回答了這個(gè)問題：2019年前三季度的營收達(dá)到8.98億元，同比增長了51.435%，但虧損也在持續(xù)擴(kuò)大，前三季度的虧損額達(dá)到3.73億元。

有好事者為青客公寓算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：目前青客公寓的平均租金價(jià)差率為25.1%，以1100元左右的平均月租金計(jì)算，價(jià)差空間約270元。而一個(gè)房間的平均裝修花費(fèi)就有1.47萬元，折舊年限一般不超過5年，按照目前90%左右入住率，可能連投入的裝修費(fèi)都賺不回來。

同時(shí)這筆經(jīng)濟(jì)賬中沒有計(jì)算進(jìn)去的，青客公寓目前的續(xù)租率只有5.1%，47.3%的租戶在合同到期前退租，65.2%的租客采用了租金貸……看起來不那么健康的運(yùn)營模式，導(dǎo)致的結(jié)果就是青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則高達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，典型的技術(shù)性“資不抵債”。

可以預(yù)見，WeWork引發(fā)的硝煙尚未散去，青客公寓的這份成績單大概率不討巧，而面臨同樣問題的可能遠(yuǎn)不止青客公寓一家。

02 市場仍在發(fā)酵

某種程度上說，長租公寓的興起屬于政策紅利刺激的產(chǎn)物。特別是2016年“租購并舉”的政策出臺(tái)后，諸多房地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)者涌入長租公寓市場，在資本的助推下快速擴(kuò)張，泡沫也就越吹越大。

從野蠻生長到淘汰洗牌，適用于大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，長租公寓也不例外，只是時(shí)間上的轉(zhuǎn)折稍顯倉促而已。不管是蛋殼、自如傳出IPO的消息，還是青客公寓搶先遞交招股書，無疑都是行業(yè)繼續(xù)洗牌的標(biāo)志。

比如長租公寓的擴(kuò)張速度已經(jīng)放緩，如何精細(xì)化運(yùn)營、降低成本、提升運(yùn)營效率，幾乎是所有房產(chǎn)論壇上討論的話題；再比如2018年以后發(fā)生的并購案件，資金、房源都開始向頭部玩家集中，進(jìn)入門檻正逐漸增高。

長租公寓告別快速擴(kuò)張的一個(gè)連鎖反應(yīng)，即是商業(yè)模式的重組和分化。

“爆雷潮”發(fā)生前的長租公寓主要有兩股勢力：自如、蛋殼為代表的“分散系”，以及萬科、龍湖撐起的“房企系”。前者為了規(guī)?；瘍?yōu)勢忙于爭奪房源、哄抬租金，需要靠持續(xù)融資續(xù)命；后者依靠富爸爸成棟拿房，照舊沒能走出過于粗狂的陷阱。歸根結(jié)底，長租公寓的上半場都在延續(xù)重資產(chǎn)模式，資本是唯一的護(hù)城河，目標(biāo)群體也集中在白領(lǐng)階層。

但在2019年后，“分散系”在資金壓力下從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營，“房企系”也開始反思，萬科已經(jīng)無限期停止“萬村計(jì)劃”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)等表示將剝離長租公寓業(yè)務(wù)?！熬揞^”們放緩腳步的過程，也是長租公寓多元化的開始。

有玩家開始從重資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)管理，效仿OYO加盟托管的模式深耕長租公寓市場，目的無外乎降低成本，在資本寒冬下尋找新的可能性；

有玩家開始“避實(shí)就虛”，一改盲目擴(kuò)大規(guī)模的習(xí)慣，將精力放在租客的社群文化、運(yùn)營管理、零售等增值服務(wù)上，意在探索多樣的變現(xiàn)場景；

也有玩家開始調(diào)整目標(biāo)群體，通過拆分房間為床位的形式改造成藍(lán)領(lǐng)公寓，或者說是企業(yè)員工宿舍，消費(fèi)模式從直接的個(gè)體付費(fèi)轉(zhuǎn)向企業(yè)付費(fèi)……

正如馮侖曾將房企轉(zhuǎn)型形容為“胖子轉(zhuǎn)身，慢慢過渡”，類似的邏輯或許也適用于長租公寓。對于青客公寓等急于IPO的玩家，與其在現(xiàn)階段到二級(jí)市場碰運(yùn)氣，倒不如聚焦于行業(yè)本身的微妙變化，努力改善自身的經(jīng)營狀況。

03 缺一個(gè)好故事

如果非要給長租公寓打一針雞血，美團(tuán)可能是最好的參照物。

過去一年中市值翻倍的美團(tuán)，無疑是資本市場最大的寵兒，從盈利方面來看，美團(tuán)僅在今年第二季度首度盈利。之所以被券商投行集體唱多，多半要?dú)w功于互聯(lián)網(wǎng)的下半場，流量日益見頂，生活化的剛需服務(wù)越來越多，增長機(jī)會(huì)也就越大，而美團(tuán)的定位恰恰是生活化場景服務(wù)提供商。

簡單翻看美團(tuán)的成長邏輯，無論是早期的餐飲團(tuán)購，還是趕上潮流的美團(tuán)外賣，都牢牢抓住了餐飲的“主航道”，然后以高頻打低頻的模式向酒旅、出行、生鮮等場景滲透，以無邊界的形式無限拉高了美團(tuán)市值的天花板。

同為“衣食住行”高頻剛需中的一環(huán)，占據(jù)了“住”場景的長租公寓，是否也存在圍繞一個(gè)主線持續(xù)做大的機(jī)會(huì)？

以自如為代表的互聯(lián)網(wǎng)玩家很早就在嘗試，從住宿切入到保潔、搬家、維修、家居零售等市場。只是其中的局限性在于，相比于美團(tuán)所擁有的近600萬活躍商家、超過4.2億的活躍用戶，即使是自如這樣的頭部玩家，所服務(wù)的用戶數(shù)量也只有百萬級(jí)別。長租公寓想要在線上再造一個(gè)美團(tuán)，幾乎沒有可能。

好在線下是另一套邏輯：長租公寓有著天然的社群屬性，在居住的場景之外，不乏便利店、生鮮零售、美容、美食、娛樂、家政等可以聯(lián)動(dòng)的場景。哪怕長租公寓本身的盈利問題無法解決，一旦可以打通場景制造更多的消費(fèi)機(jī)會(huì)，挺有存在持續(xù)盈利的可能。特別是在線上流量紅利枯竭的時(shí)候，線下空間的想象力更值得挖掘。

站在地產(chǎn)商的立場上，邏輯同樣成立。包括萬科郁亮在內(nèi)的掌門人，多次主動(dòng)談及“第二條增長曲線”，不僅在物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物流倉儲(chǔ)等方面躍躍欲試，甚至不乏跨賽道進(jìn)入機(jī)器人、汽車等領(lǐng)域。倘若以長租公寓為試水，逐漸從房企向服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，以居住體驗(yàn)為主航道，不失為誕生新增長點(diǎn)的可行路徑。

遺憾的是，至今還沒有長租公寓玩家可以把故事講通、講透，比如先讓一級(jí)市場的投資者相信。帶著“回報(bào)低、周期長”的傷痛，踩著WeWork的腳印向資本市場暴露自己的短板，無異于一場生死未卜的渡劫。

04 寫在最后

長租公寓被詬病最多的無外乎“爆雷體質(zhì)”，為了搶更多的房源，不惜債務(wù)高企，不惜引入租金貸。

在是否要IPO的問題上，一些長租公寓品牌似乎再次犯了急功近利的毛病。等待長租公寓的直接問題仍是降成本、補(bǔ)短板，還需要在不斷的試錯(cuò)中平衡單一的盈利結(jié)構(gòu)，找到流動(dòng)性的資金回籠方式。否則即便順利進(jìn)入二級(jí)資本市場，在無數(shù)雙眼睛的注視下，一個(gè)小小的雷區(qū)就足以崩盤。

一言以蔽之，長租公寓還有很長的路，切莫摔倒在天亮之前。

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