不賣房子！不賣房子！2018年必須關(guān)注這件大事！

2018才剛剛開(kāi)篇，但特色小鎮(zhèn)這個(gè)詞，似乎注定要成為2018年的年度熱詞。

剛剛過(guò)去的一個(gè)月中，特色小鎮(zhèn)正受到前所未有的關(guān)注。從中央到各部委再到地方政府，一大波相關(guān)政策密集出臺(tái)。

其中最受矚目的是，12月18日至20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2018年經(jīng)濟(jì)工作中指出，要“引導(dǎo)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”?！疤厣℃?zhèn)”首次在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中亮相。這一重要信號(hào)表明，特色小鎮(zhèn)建設(shè)將成為2018年的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作之一。

決定城鎮(zhèn)化建設(shè)成敗的關(guān)鍵是特色小鎮(zhèn)

“3~5年內(nèi)建設(shè)100個(gè)特色小鎮(zhèn)”，“2020年之前培育100個(gè)特色小鎮(zhèn)”……各級(jí)地方政府都在規(guī)劃自己的特色小鎮(zhèn)藍(lán)圖，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)特色小鎮(zhèn)總計(jì)劃數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1500個(gè)，加上住建部此前公布的兩批全國(guó)特色小鎮(zhèn)名單中的403個(gè)，全國(guó)至少將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)特色小鎮(zhèn)。事實(shí)上，這已經(jīng)是最保守的估計(jì)，2000家特色小鎮(zhèn)只是試點(diǎn)，一旦全面鋪開(kāi)，全國(guó)特色小鎮(zhèn)的數(shù)量可能超過(guò)一萬(wàn)家。

很多人想不明白，為什么短短一年時(shí)間特色小鎮(zhèn)遍地開(kāi)花，儼然成為解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)痼疾的一貼良方?對(duì)此，各路專家有著不同的解讀， 中國(guó)從深圳特區(qū)到浦東新區(qū)，再到上海自貿(mào)區(qū)，到如今打造特色小鎮(zhèn) ，歸根結(jié)底，都是中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展到特定歷史階段的必然選擇。

只有把特色小鎮(zhèn)建設(shè)好，才能真正解決中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重大命題。

2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過(guò)了從小城鎮(zhèn)向大城市集中的上半場(chǎng)，城鎮(zhèn)化率不斷攀升，隨之而來(lái)的城市問(wèn)題也越來(lái)越多。

比如，人口高度向一線城市集中，造成交通擁堵、空氣污染、房?jī)r(jià)不斷攀升;這樣的城鎮(zhèn)化發(fā)展顯然是不可持續(xù)的。

十九大報(bào)告中明確指出，要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。寥寥數(shù)語(yǔ)已經(jīng)明確了我國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化的路徑和方向，那就是以大城市為核心，以特色小鎮(zhèn)為重點(diǎn)，協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群建設(shè)開(kāi)始起步，同時(shí)也宣告，中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)不單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題、政治問(wèn)題，更是決定中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成敗的戰(zhàn)略問(wèn)題。

打造特色小鎮(zhèn)絕非賣房子

當(dāng)我們認(rèn)清特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略地位之后，就不難理解為什么特色小鎮(zhèn)會(huì)在2017年掀起熱潮。

過(guò)去幾個(gè)月里，各路產(chǎn)業(yè)資本、房地產(chǎn)商等紛紛開(kāi)啟了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，特別是地產(chǎn)商，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，表現(xiàn)尤為積極。各路地產(chǎn)巨頭，從央企到民企，幾乎都打起了特色小鎮(zhèn)的大旗，各種主題的特色小鎮(zhèn)層出不窮。

房地產(chǎn)商熱衷于此的邏輯很簡(jiǎn)單，特色小鎮(zhèn)的建立將吸納城市化進(jìn)程中從農(nóng)村走出來(lái)的大量人口，開(kāi)辟出新的住房需求市場(chǎng)，帶來(lái)房產(chǎn)的增值，開(kāi)發(fā)商借特色小鎮(zhèn)的名義低價(jià)拿地，再?gòu)姆慨a(chǎn)的增值中獲益。

打造特色小鎮(zhèn)絕不是這樣簡(jiǎn)單粗暴的賣房子，作為最早開(kāi)始參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)，并將之作為核心商業(yè)模式的金誠(chéng)集團(tuán)，如今已經(jīng)簽約、開(kāi)建了59個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。對(duì)于打造特色小鎮(zhèn)，金誠(chéng)很有發(fā)言權(quán)，金誠(chéng)集團(tuán)董事長(zhǎng)韋杰直言不諱，讓地產(chǎn)商來(lái)做特色小鎮(zhèn)，十有八九要失敗，因?yàn)樗麄冊(cè)僖矡o(wú)法像以前那樣快速盈利了，以往百試百靈的“拿地、建筑、銷售、再拿地”的房地產(chǎn)基礎(chǔ)運(yùn)作模式在“特色小鎮(zhèn)”的建設(shè)中肯定會(huì)不靈。

真正打磨一個(gè)特色小鎮(zhèn)需要花費(fèi)5到10年的時(shí)間，這需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，而且成本也高，用韋杰的話來(lái)說(shuō)，“就是一個(gè)車庫(kù)，而且是電瓶車的車庫(kù)，都要反復(fù)論證規(guī)劃?！边@對(duì)于習(xí)慣了高杠桿的房企來(lái)說(shuō)，肯定難以適應(yīng)。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)肯定可以為企業(yè)帶來(lái)盈利，但這種盈利是通過(guò)對(duì)小鎮(zhèn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的細(xì)水長(zhǎng)流的盈利模式，如果沒(méi)有長(zhǎng)期作戰(zhàn)的實(shí)力以及心理準(zhǔn)備，盲目進(jìn)入市場(chǎng)，只會(huì)適得其反。

2017年12月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住建部等四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，再次強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)控制特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”項(xiàng)目，防止“新瓶裝舊酒”“穿新鞋走老路”。

小鎮(zhèn)房子是拿來(lái)住的

建特色小鎮(zhèn)不能靠賣房子，但并不意味著特色小鎮(zhèn)不需要房子。

什么是小鎮(zhèn)?是城市群體系中最基礎(chǔ)的那一層。通過(guò)打造特色小鎮(zhèn)，一方面小鎮(zhèn)將受益于大城市的資源外溢效應(yīng)，吸納大量人口;一方面小鎮(zhèn)自身產(chǎn)業(yè)生態(tài)的完善，教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等配套體系的逐步成型，也將使得人口持續(xù)導(dǎo)入。

應(yīng)該說(shuō)，并不是每一個(gè)小鎮(zhèn)都可以打造成特色小鎮(zhèn)的，相反每一個(gè)成功特色小鎮(zhèn)的形成，勢(shì)必都會(huì)形成強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)。

我們可以設(shè)想一下，一個(gè)小鎮(zhèn)起碼安排兩三萬(wàn)人居住、生活，一萬(wàn)個(gè)特色小鎮(zhèn)就是兩三億人的工作、生活，這時(shí)候我們會(huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化需要解決的人口問(wèn)題已經(jīng)迎刃而解。

兩、三億人在哪里工作、生活?勢(shì)必需要大量的房子，但小鎮(zhèn)的房子是拿來(lái)住的，絕不能讓其成為某些開(kāi)發(fā)商的金礦，道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)先行，一定會(huì)托高小城鎮(zhèn)的各項(xiàng)成本，在房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下，對(duì)其他各種特色產(chǎn)業(yè)只會(huì)形成擠出效應(yīng)，而難以實(shí)現(xiàn)吸聚效果。

為此，各部委連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，抑制特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向?！蛾P(guān)于做好第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》明確提出，“對(duì)存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，鎮(zhèn)規(guī)劃未達(dá)到有關(guān)要求、脫離實(shí)際，盲目立項(xiàng)、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過(guò)度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過(guò)大導(dǎo)致資源浪費(fèi)等問(wèn)題的建制鎮(zhèn)不得推薦?？h政府駐地鎮(zhèn)不推薦?！?/p>

就在快要成稿之時(shí)，屏幕上又跳出了最新的新聞，京津冀協(xié)同發(fā)展工作會(huì)議在京召開(kāi)，討論審議河北雄安新區(qū)規(guī)劃框架等有關(guān)文件，雄安總體規(guī)劃已經(jīng)呼之欲出。

雄安新區(qū)是千年大計(jì)，規(guī)劃建成世界最智慧、最生態(tài)、最漂亮的城市。雄安官方表示，新區(qū)的城市發(fā)展新思路是：變土地平衡為城市平衡;變政府爭(zhēng)利為讓市民獲利;變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有。也就是說(shuō)雄安新區(qū)的房子很可能只租不售，這也意味著，國(guó)家要在雄安新區(qū)這片白紙上，實(shí)現(xiàn)真正的“租售同權(quán)”，讓房屋回歸居住的本質(zhì)。

這不禁令人聯(lián)想到新加坡的政府公租房模式，85%的人口居住在政府公屋，而只有少數(shù)人住在私人公寓或是別墅區(qū)，雄安的只租不售似乎也有異曲同工之妙。

只租不售、政府公租房，讓房屋回歸居住屬性，這將減少人們多大的生活成本，從而間接降低多少企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，讓企業(yè)更多投入創(chuàng)新研發(fā)。

再大膽試想一下，如果一萬(wàn)家特色小鎮(zhèn)的房產(chǎn)也可以只租不售，或是實(shí)行政府公租房的模式，那么將給小鎮(zhèn)帶來(lái)多么巨大的經(jīng)濟(jì)潛能和活力。這是一盤大棋，一盤事關(guān)中國(guó)城鎮(zhèn)化能否順利完成的大棋，愿終有一日居者有其屋，居者樂(lè)其屋。

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