京東上線“賣(mài)房”會(huì)是一門(mén)好生意嗎？

極客網(wǎng)·極客觀察6月1日（文/石頭） 踩著618的節(jié)奏，京東把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一并拉到了自己的業(yè)務(wù)范疇之內(nèi)。

5月22日京東打出“自營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)”，上線1000套京城房源。這天不過(guò)是發(fā)個(gè)通告、周知四海，真正發(fā)力的日子還要從6月1日開(kāi)始。

京東賣(mài)房“二進(jìn)宮”

要說(shuō)涉及房產(chǎn)業(yè)務(wù)，這并不是京東的第一次。之所以這樣說(shuō)關(guān)鍵就在于“自營(yíng)”兩個(gè)字。

早在2017年，京東就把觸角伸向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如租房、賣(mài)房，只不過(guò)從形式上屬于引入第三方房產(chǎn)機(jī)構(gòu)入駐平臺(tái)。其引入第三方之后，收效平平。

當(dāng)時(shí)，京東涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)，其實(shí)連中介的角色都算不上，充其量是幫這些機(jī)構(gòu)做做引流、打打廣告。

而這次則直接上手“自營(yíng)房產(chǎn)”，成了房企的代理商，從策劃宣傳、銷(xiāo)售、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)一把抓。

作為電商頭部，京東的最大特點(diǎn)就是“自營(yíng)”，這樣做的目的在于對(duì)流程、細(xì)節(jié)、質(zhì)量的全面把控，這也是京東提升平臺(tái)品質(zhì)和效率的一貫做法，包括自建物流。

但是，這樣做也有不利的一面，自營(yíng)模式包括物流都屬于重資產(chǎn)投入，回本盈利周期較長(zhǎng)，尤其是電商這類(lèi)行業(yè)，再加上同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，大概率會(huì)造成較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的資金承壓。

其次，相比其他平臺(tái)型電商，京東的毛利水平始終處于同行業(yè)下風(fēng)。

另外根據(jù)以往京東財(cái)報(bào)顯示，京東自營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重開(kāi)始逐年下降，從2017年一季度的92.8%下降到2019年三季度的88.1%，京東向平臺(tái)化傾斜的跡象會(huì)越來(lái)越明顯，但京東并不會(huì)“去自營(yíng)化”，因?yàn)樽誀I(yíng)是京東的戰(zhàn)略根基，這一點(diǎn)不會(huì)輕易動(dòng)搖。只是會(huì)找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)，平抑成本費(fèi)用。

憑借電商優(yōu)勢(shì)切入“后房產(chǎn)時(shí)代”

既然自營(yíng)比重出現(xiàn)弱化現(xiàn)象，為什么還要上線自營(yíng)房產(chǎn)，親自操刀呢？

這里就必須提到一個(gè)大的前提背景。2020年的疫情，打亂了所有的生產(chǎn)生活計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受限、消費(fèi)緊縮，除了餐飲娛樂(lè)遭受重創(chuàng)以外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)核心似乎也是風(fēng)雨飄搖，行業(yè)形勢(shì)更為緊迫，上有限炒政策施壓，也有疫情從中阻擊，下到居民消費(fèi)收緊，所有表現(xiàn)讓房企不得不轉(zhuǎn)變思路設(shè)法脫困。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企到期債務(wù)接近1.5萬(wàn)億，年中更是一波還債高峰期，例如此前恒大作為房企頭部竟然打出8折、9折甚至7折的降價(jià)銷(xiāo)售策略，一是清庫(kù)存；二是回籠資金，三是調(diào)轉(zhuǎn)船頭。那么對(duì)比其他體量不如恒大的中小房企來(lái)說(shuō)，恐怕處境更加為難。

從今年2019年開(kāi)始購(gòu)房需求已大不如前，但不可否認(rèn)的是從年初到現(xiàn)在，由于疫情防控措施的必要，確實(shí)積壓了一部分剛性購(gòu)房需求，那么這部分需求該如何釋放，既要解決低成本銷(xiāo)售還要解決線下看房的臨時(shí)“桎梏”，很顯然房企“觸網(wǎng)”就成了最佳路徑。

在居民消費(fèi)領(lǐng)域，房產(chǎn)稱(chēng)得上是大宗商品之最，所涉銷(xiāo)售環(huán)節(jié)極為嚴(yán)格，對(duì)賣(mài)方平臺(tái)也是高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，而京東覆蓋的用戶(hù)群體，多以一二線消費(fèi)者為主，消費(fèi)能力相比較高，這與京東的品牌定位關(guān)系密切，所以房企也容易同京東達(dá)成合作。

同時(shí)，基于京東自營(yíng)長(zhǎng)期以來(lái)嚴(yán)于律己的品質(zhì)輸出，這相當(dāng)于京東本身無(wú)論對(duì)房企端還是消費(fèi)者端都具有一定的品牌信任背書(shū)。

另外京東方面也表示，上線“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，首先京東對(duì)上架的房源要進(jìn)行評(píng)估，確保房源具有獨(dú)家優(yōu)惠、線上鎖房、無(wú)理由退訂、價(jià)格保護(hù)等特點(diǎn)；同時(shí)平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)接，打通房源數(shù)據(jù)庫(kù)、銷(xiāo)控、置業(yè)顧問(wèn)以及財(cái)務(wù)系統(tǒng)等。

所以，如果不是采取自營(yíng)模式，很多細(xì)節(jié)是無(wú)法全面打通的，而且這也向外界傳遞了一個(gè)重要的信號(hào)，京東首次上線自營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)作為今后其平臺(tái)在各區(qū)域、城市大規(guī)模復(fù)制的一個(gè)試點(diǎn)，由此也會(huì)引發(fā)其他平臺(tái)參與到這塊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。

線上賣(mài)房能走多遠(yuǎn)？

據(jù)京東對(duì)外信息顯示，京東為用戶(hù)提供在線看房、選房等房產(chǎn)信息，包含京東甄選房源、自營(yíng)特惠政策、線上鎖房、無(wú)理由退還意向金等服務(wù)，而開(kāi)發(fā)商則是向用戶(hù)提供線下看房等服務(wù)，并與用戶(hù)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由開(kāi)發(fā)商商承擔(dān)賣(mài)方責(zé)任義務(wù)。

所以就目前的情況來(lái)看，線上賣(mài)房并不能取代線下，至少支付環(huán)節(jié)必須要在線下完成，當(dāng)前最大的意義在于引流，利用平臺(tái)流量?jī)?yōu)勢(shì)，廣撒網(wǎng)繼而從中獲取精準(zhǔn)客戶(hù)，當(dāng)然未來(lái)線上賣(mài)房所涉環(huán)節(jié)也會(huì)一步步滲透，重新調(diào)配線上線下所占的比重，這也是電商走雙渠道融合的必然趨勢(shì)。

除此之外，“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)同樣會(huì)為京東導(dǎo)入更多高端消費(fèi)群體，賦能其他家電、3C等商品的銷(xiāo)售，這一點(diǎn)對(duì)京東可謂“一石二鳥(niǎo)”。

綜合上述觀點(diǎn)，京東開(kāi)辟“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，短期內(nèi)并不會(huì)有太多收益，在這個(gè)時(shí)間段上線，更多的還是為其年中618造造聲勢(shì)、敲敲邊鼓，但這并不等于線上賣(mài)房此路不通，要想形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，完全成熟，還需要行業(yè)參與及時(shí)間進(jìn)行調(diào)劑。

另外，隨著房子從投資工具向自住型商品角色的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)出現(xiàn)很大程度上的萎縮，但不是完全消失，因?yàn)閯傂栌肋h(yuǎn)存在，市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)趨于穩(wěn)定，所以留給電商行業(yè)的“賣(mài)房市場(chǎng)”也不會(huì)很大，但電商行業(yè)在這一細(xì)分商品領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)卻會(huì)越來(lái)越激烈。

圖片來(lái)源：（京東商城app）

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