新冠疫情仍在持續(xù)，近期全國(guó)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，給物業(yè)管理行業(yè)帶來一環(huán)接一環(huán)的挑戰(zhàn)，社區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)、校園等重要生活工作場(chǎng)所的物業(yè)防控戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)了超過50天，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在疫情防控中起到了至關(guān)重要的作用，其價(jià)值也得到了進(jìn)一步挖掘。日前，匯豐研究發(fā)布行業(yè)研報(bào)，指出當(dāng)前趨勢(shì)下，物業(yè)管理股未來走勢(shì)將繼續(xù)向好。
物管服務(wù)：疫情防控的基本戰(zhàn)線
疫情背景下，物業(yè)管理服務(wù)水平的差距也進(jìn)一步凸顯，根據(jù)不同的物業(yè)類型，社區(qū)住宅、辦公場(chǎng)所、公共物業(yè)等都存在不同的管理需求和重點(diǎn)，這對(duì)物業(yè)公司的專業(yè)度、響應(yīng)速度和執(zhí)行能力都提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
得益于精細(xì)和創(chuàng)新的服務(wù)，部分物管企業(yè)脫穎而出。其中，按物業(yè)類型分類來看，住宅物管方面比較有代表性的企業(yè)是碧桂園服務(wù)，在疫情期間推出了一系列創(chuàng)新的社區(qū)防疫手段;而商務(wù)物業(yè)管理方面比較有代表性的則是金融街物業(yè)，其在管項(xiàng)目中辦公樓物業(yè)較多，在復(fù)工潮的考驗(yàn)下表現(xiàn)突出。疫情期間，物管服務(wù)“最后一公里”的作用突顯，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量水平也進(jìn)一步成為業(yè)主選擇居住和辦公的重要考慮標(biāo)準(zhǔn)，這也是物管板塊熱度持續(xù)、價(jià)值提升的一大因素。
全國(guó)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，金融街物業(yè)“硬核”辦公樓防疫
復(fù)工潮來臨，給疫情防控帶來了更大的壓力，隨著全國(guó)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，有的地方和單位出現(xiàn)了新冠肺炎聚集性感染，防疫責(zé)任重大。此時(shí)，辦公樓、商場(chǎng)的人群開始越發(fā)密集，此類物業(yè)的防控要點(diǎn)和思路與住宅存在巨大的不同，由于其更為復(fù)雜的情況和更強(qiáng)的人員流動(dòng)性，對(duì)物管公司的專業(yè)度和執(zhí)行力提出了更大的挑戰(zhàn)。
商務(wù)物管公司金融街物業(yè)是一個(gè)典型的例子，公司成立了二十余年，專攻辦公樓等商務(wù)物業(yè)，今年年初已向港交所提交上市申請(qǐng)。金融街物業(yè)結(jié)合多年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，包括2002年非典時(shí)期積累的成功經(jīng)驗(yàn)，快速形成標(biāo)準(zhǔn)化管理，將科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的流程應(yīng)用到全國(guó)的在管辦公樓等商務(wù)物業(yè)中，并且制定辦公樓疫情防控應(yīng)急預(yù)案，推出一系列完整的辦公樓復(fù)工指引和防疫工作標(biāo)準(zhǔn)。
在疫情的初期，金融街物業(yè)做到傳統(tǒng)與科技的結(jié)合，線上與線下結(jié)合的全方位監(jiān)督。由于其主要服務(wù)的客戶中包含較多大型企業(yè)，例如國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行總部、大型國(guó)企、內(nèi)外資投資集團(tuán)等，人員龐大且來自全國(guó)甚至全球各地，對(duì)安全復(fù)工的防線要求極高。為此金融街物業(yè)深入研究和分析每個(gè)服務(wù)樓宇的特性，有針對(duì)性的制定防疫方案及應(yīng)急預(yù)案，將聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮到最大，保障各項(xiàng)防疫工作的全面實(shí)施;同時(shí)為確保科學(xué)規(guī)范的措施有效性在于落地實(shí)施，成立防控工作督查組，對(duì)各項(xiàng)目的疫情防控工作的落實(shí)。
此外，金融街物業(yè)應(yīng)用了智能機(jī)器人、二維碼訪客登記等科技化手段，以人工智能賦能物業(yè)管理，追求高效率的同時(shí)降低防疫風(fēng)險(xiǎn)。公司在旗下快遞服務(wù)“怡己收發(fā)”中也使用機(jī)器人實(shí)現(xiàn)無接觸服務(wù)，加固安全屏障的同時(shí)，為業(yè)主提供心理防護(hù)關(guān)愛手冊(cè)，“硬核防疫”的同時(shí)兼顧一份人情味。物業(yè)服務(wù)，作為人和空間全生命周期正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其專業(yè)度和執(zhí)行力正在經(jīng)歷考驗(yàn)。
物管企業(yè)再掀上市潮，“名牌物管”金融街物業(yè)有特色
疫情期間，不論是住宅物業(yè)還是商務(wù)物業(yè)，物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步成為城市生活的重要環(huán)節(jié)，其重要性獲得了更廣泛的認(rèn)知，價(jià)值也持續(xù)贏得資本市場(chǎng)的青睞。匯豐等大行紛紛看好行業(yè)前景，亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，疫情也迫使企業(yè)分化加劇，帶來行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
今年將會(huì)延續(xù)去年以來的物業(yè)企業(yè)上市潮，房企分拆物業(yè)板塊上市的消息也頻頻流出，例如正榮服務(wù)、朗詩綠色生活、卓越物業(yè)、華潤(rùn)置地旗下物業(yè)板塊等。金融街物業(yè)、宋都服務(wù)等企業(yè)已遞交招股書;而新股方面，近期已誕生兩個(gè)“超購?fù)?rdquo;，興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)紛紛受到市場(chǎng)熱捧。
其中最引人關(guān)注的則是上文提及的“名牌物管”金融街物業(yè)，公司是一家國(guó)有綜合物管企業(yè)，以服務(wù)商務(wù)物業(yè)為主。北京金融街區(qū)域、重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心及天津環(huán)球金融中心、北京協(xié)和醫(yī)院(西院區(qū))、中央音樂學(xué)院等都是金融街物業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目。由于主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一二線城市，且項(xiàng)目質(zhì)量較高，金融街物業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的抵抗力強(qiáng)于一般的商務(wù)物業(yè)公司，收入和盈利增長(zhǎng)也相對(duì)更加穩(wěn)定。公司在2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的排名為17位，此次上市旨在進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和服務(wù)組合。
公司側(cè)重商務(wù)物業(yè)管理，尤其是辦公樓物管，這在目前的上市同業(yè)中較有特色。截至2019年9月30日，公司的辦公樓物管收入占總收入比超過五成，且辦公樓物管服務(wù)的毛利率超過30%，辦公樓平均月度管理費(fèi)率為每平方米人民幣14.3元，處于百強(qiáng)企業(yè)的較高水平。此外，公司在綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)等類型的物管服務(wù)毛利率均超過20%。
金融街物業(yè)依托母公司強(qiáng)大的國(guó)企背景，在獲取項(xiàng)目資源、布局多元化業(yè)態(tài)方面具備優(yōu)勢(shì)。根據(jù)招股書，2017-2018年以及2019年前9個(gè)月，來自金融街聯(lián)屬集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目收入占比分別為86.9%、86.3%和83.9%;來自母公司及關(guān)聯(lián)方開發(fā)的物管面積占比分別為63.5%、62.3%和59.3%，值得注意的是，這個(gè)比例逐年下降，并且金融街物業(yè)在招股書中還表示將通過確保獨(dú)立第三方聘用來拓展業(yè)務(wù)，在依托母公司資源做大做強(qiáng)后，金融街物業(yè)通過拓寬收入來源使收入結(jié)構(gòu)更加均衡，增強(qiáng)成長(zhǎng)活力。
結(jié)語：
近年來，中國(guó)物管行業(yè)被視為將是一個(gè)規(guī)模大、增速高的藍(lán)海市場(chǎng)，一些頭部企業(yè)尤其值得關(guān)注。有研究機(jī)構(gòu)表示，到2030年末行業(yè)總量空間有望達(dá)到318億平方米，對(duì)應(yīng)收入規(guī)模2萬億元，并且預(yù)計(jì)近年將進(jìn)入規(guī)模爆發(fā)期。中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，2019 年，主板市場(chǎng)有 12 家物業(yè)企業(yè)成功上市，相當(dāng)于 2014-2018 五年間主板物業(yè)股的總和，可以看出，物業(yè)管理行業(yè)已迎來最好的資本時(shí)代，已經(jīng)在上市進(jìn)程中的企業(yè)不低于 20 家，籌劃中的不低于20 家，有想法的更是數(shù)量龐大，預(yù)計(jì)2020 年至2022 年，將是資本市場(chǎng)集中爆發(fā)期。
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