合理利用租金貸，蛋殼公寓讓租客與企業(yè)共贏

3月22日,央視《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目播出了一起租房糾紛事件,一位姓年的先生在小家聯(lián)行上面租房,而后小家聯(lián)行為其辦理了租金貸,據(jù)年先生所說(shuō),如果不辦租金貸,便沒有辦法入住。年先生心想,這種租金貸也沒有利息,況且行李都搬了進(jìn)去,就住進(jìn)去吧。但過(guò)了3個(gè)月后,他忽然被告知,小家聯(lián)行早已倒閉,房東已經(jīng)收不到房款,要求其盡快搬家。由此出現(xiàn)了他一邊交著房屋貸款,一邊還沒有房子住的狀況。

一邊是緩解租戶交租壓力,一邊是個(gè)別不正規(guī)的長(zhǎng)租公寓因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致了客戶損失,最近一段時(shí)期,“租金貸”似乎被過(guò)度負(fù)面解讀。其實(shí)揭開租金貸的本質(zhì),它本質(zhì)是對(duì)租房場(chǎng)景的一種完善,平滑了租客與長(zhǎng)租公寓之間的交易障礙,降低了租客的租房門檻,具有積極的市場(chǎng)意義。

租金貸是什么?

所謂“租金貸”,指的是租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí),與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約,一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租,租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款和利息。

具體到租房場(chǎng)景中,就是傳統(tǒng)中介會(huì)要求租客“押1付N(通常為3/6/9/12)”的方式支付房租,即預(yù)付N個(gè)月房租+1個(gè)月房租的押金。對(duì)于普通的打工者來(lái)說(shuō),押金和需要支付的幾個(gè)月房租成為一筆不小的開支,甚至決定了他是否留在該城市的決定因素。因此,租金貸的出現(xiàn),將押1付N轉(zhuǎn)換為押1付1,緩解了租客的資金壓力。

然而,最近關(guān)于房租價(jià)格和長(zhǎng)租公寓的討論中,租金貸被過(guò)度負(fù)面解讀。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于租客申請(qǐng)租金貸時(shí),通常都是申請(qǐng)全年租金費(fèi)用額度的貸款,并由第三方分期平臺(tái)支付給長(zhǎng)租公寓,相當(dāng)于一次性年付,可是長(zhǎng)租公寓拿到客戶全年的租金后,卻是按月或者按照季度支付給房東,這樣如果個(gè)別不正規(guī)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)失敗,就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂,導(dǎo)致房東因無(wú)法繼續(xù)收到租金而清退租客的情況出現(xiàn),租客則仍然需要償還租金貸款。

其實(shí)正規(guī)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租金貸產(chǎn)品,是要在確保安全的情況下使用的,既有金融機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)租公寓的風(fēng)控準(zhǔn)入及日常管理,又有對(duì)租客的信用風(fēng)控(還款意愿、還款能力等)。機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作的金融產(chǎn)品是符合要求,流程標(biāo)準(zhǔn),風(fēng)險(xiǎn)可控的。那么接下來(lái)讓我們來(lái)看一下租金貸如何具體有效使用才會(huì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展?

合理利用租金貸將助力企業(yè)發(fā)展

事實(shí)上,租金貸并不是新鮮事物,早在2015年,伴隨消費(fèi)金融的火爆,就出現(xiàn)了一大波“租房分期”產(chǎn)品。除了市場(chǎng)空間巨大,還因?yàn)樵谧夥繄?chǎng)景中租客的違約率較小,并且即使租客違約,也可以及時(shí)清退租客,加之押金的存在,只要能在1個(gè)月內(nèi)尋找到新租客就能有效控制風(fēng)險(xiǎn),因此被認(rèn)為是一個(gè)十分優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)金融場(chǎng)景。后來(lái)隨著長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn),使得真正的“租金貸”到來(lái),也可以稱之為分期月付。

租金貸,是目前市場(chǎng)上正規(guī)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)(機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓企業(yè))與金融機(jī)構(gòu)(包括銀行、消費(fèi)金融公司和正規(guī)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái))聯(lián)合推出的一種金融分期產(chǎn)品。

對(duì)此,媒體記者采訪了蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人,據(jù)他們介紹,租金貸產(chǎn)品即“分期月付”,通常要經(jīng)過(guò)以下步驟:

首先,金融機(jī)構(gòu)要提前對(duì)蛋殼公寓進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查,包括初期溝通、業(yè)務(wù)模式訪談、高管訪談等等,達(dá)到準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)后,方可進(jìn)行簽署協(xié)議,同時(shí)告知授信額度。其次,租客要在申請(qǐng)“分期月付”產(chǎn)品之前,首先要與蛋殼公寓簽訂租賃協(xié)議,之后再與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款協(xié)議。金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)租客的信用情況進(jìn)行查詢,通過(guò)信用審核后,方可執(zhí)行。在此之后,蛋殼公寓的“分期月付”回款將按照與金融機(jī)構(gòu)約定的用途進(jìn)行使用,合作的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行貸中檢查,以確認(rèn)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)健康、正常的運(yùn)營(yíng)。最后,蛋殼公寓與租客簽訂租賃協(xié)議前,還會(huì)通過(guò)多種方式對(duì)租客自身的信用資質(zhì)進(jìn)行核查,盡量規(guī)避信用存在瑕疵的租客。

從蛋殼公寓的執(zhí)行操作步驟中不難看出,“租金貸是一種工具,沒有好壞之分,只有合理利用才能發(fā)揮其價(jià)值。”只有合規(guī)才能使租客、業(yè)主、企業(yè)三方收益,不少行業(yè)專家在接受采訪時(shí)表達(dá)了這一態(tài)度。同時(shí),合理的利用貸款的公司才會(huì)健康可持續(xù)發(fā)展,這是一家成熟企業(yè)的象征。

另外如何規(guī)范租房信貸體系,專家也給出了意見。中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機(jī)構(gòu),他認(rèn)為只有建立完善的多層次租賃金融服務(wù)體系,才能從根本上改變租賃秩序,讓租賃的關(guān)系更為清晰,讓租客、房東、運(yùn)營(yíng)商,各司期職。他建議可以考慮國(guó)外的金融租賃經(jīng)驗(yàn),以房東金融為主體撬動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長(zhǎng)租合同,然后向金融公司申請(qǐng)房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后,可對(duì)外招租,租客按月支付房租給金融公司,由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,剩余資金償還貸款。

在這一過(guò)程中,租賃企業(yè)只賺租金差額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,不會(huì)出現(xiàn)資金沉淀和挪用。“影響房租漲跌有三個(gè)關(guān)鍵因素,業(yè)主、市場(chǎng)供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡(jiǎn)單,就是房東、租客和中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如果中介只是信息交互平臺(tái),就不會(huì)影響到租金,現(xiàn)在多個(gè)金融產(chǎn)品的出現(xiàn),讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強(qiáng)弱之分。”

“如果能夠從立法角度保護(hù)租金的收益權(quán),使其能夠像物權(quán)一樣得到保障,這樣可以讓更多金融機(jī)構(gòu)的資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),降低全行業(yè)的融資成本,進(jìn)而降低房租價(jià)格。”香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌表示。

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