福晟崛起：中小房企逆襲 新增土地儲(chǔ)備堪比萬科

（原標(biāo)題：福晟并購(gòu)崛起：中小房企的逆襲之道）

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞在9月份公布了今年前八個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值的榜單，前十榜單中出現(xiàn)了一個(gè)此前外界并不熟悉的名字——福晟集團(tuán)。

在這份榜單中，福晟憑借1358.8萬平方米的新增土地儲(chǔ)備排在第七名，和融創(chuàng)、恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企并駕齊驅(qū)。這份榜單也將福晟的名字帶入了更廣泛的公共視野。

公開資料顯示，過去兩年來，福晟依靠并購(gòu)拿下72個(gè)項(xiàng)目，總土地面積達(dá)到1680萬平方米，總建筑面積達(dá)3800萬平方米，總貨值高達(dá)6500億元；其中，僅深圳區(qū)域就坐擁貨值超過3000億元的土地儲(chǔ)備，鄭州區(qū)域擁有的土地面積高達(dá)1.62萬畝。

并購(gòu)是福晟的“殺手锏”?！笆种杏屑Z，心中不慌?！备ｊ杉瘓F(tuán)董事局主席潘偉明就曾表示，并購(gòu)為福晟未來的發(fā)展和騰飛提供了充足的“面粉”和“彈藥”。

這家今年銷售目標(biāo)為300億元的房企，展示出了要在規(guī)模上大步趕超同行的決心。在借助并購(gòu)快速發(fā)展之際，福晟提出了十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計(jì)劃未來十年的房地產(chǎn)銷售收入累計(jì)達(dá)到8800億元，力爭(zhēng)3年內(nèi)邁入千億俱樂部。

拿地飛虎隊(duì)

福晟集團(tuán)創(chuàng)始人潘偉明出生于廣東，大學(xué)畢業(yè)后曾經(jīng)當(dāng)過鎮(zhèn)長(zhǎng)，后辭職下海，創(chuàng)辦福晟集團(tuán)的前身——廣州云星地產(chǎn)公司。

2003年，潘偉明進(jìn)駐福建，并將總部搬至福州，成立福晟地產(chǎn)。2006年福晟整體收購(gòu)原福建六建建工集團(tuán)公司，對(duì)其進(jìn)行改制重組后成立福建六建集團(tuán)，六建目前是福晟除地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的另外一大重要板塊，是福建省施工總承包二十強(qiáng)企業(yè)。

福晟員工對(duì)潘偉明的評(píng)價(jià)是，他身上有廣東人實(shí)干的基因，同時(shí)擁有閩商的拼搏精神。

如果說此前的福晟主要聚焦在廣東和福建，那么在2015年前后，福晟正式開啟了規(guī)?；瘮U(kuò)張的道路?！?015年以后，中國(guó)房地產(chǎn)拿地的方式在發(fā)生比較大的變化，通過招拍掛拿地的難度越來越大。我們這樣的企業(yè)不像央企資金雄厚，所以需要改變方式，打造一支拿地王牌軍，于是我們成立了飛虎隊(duì)?！备ｊ杉瘓F(tuán)一高管對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，公司于2015年9月份成立的飛虎隊(duì)的主要職責(zé)就是并購(gòu)。

據(jù)該高管介紹，飛虎隊(duì)成立了10個(gè)大隊(duì)，包括8個(gè)區(qū)域大隊(duì)和支援大隊(duì)、機(jī)動(dòng)大隊(duì)。支援大隊(duì)的職能是預(yù)決策，由法務(wù)、財(cái)務(wù)、投資等相關(guān)背景人才組成，負(fù)責(zé)盡職調(diào)查、判斷并購(gòu)市場(chǎng)的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)等，相當(dāng)于把董事會(huì)的決策功能前置，“區(qū)域大隊(duì)預(yù)判斷后，支援大隊(duì)再跟進(jìn)，一起設(shè)置交易結(jié)構(gòu)和進(jìn)行談判等，等于集團(tuán)和區(qū)域二合一，屆時(shí)給到董事長(zhǎng)的就是一錘子買賣?！?/p>

并購(gòu)時(shí)，如果區(qū)域大隊(duì)和支援大隊(duì)意見相左，此時(shí)就需要機(jī)動(dòng)大隊(duì)介入。此外，在福晟并沒有設(shè)立區(qū)域公司的地方，機(jī)動(dòng)大隊(duì)可直接進(jìn)入拿地。

前述高管表示，這樣的組織架構(gòu)保證了飛虎隊(duì)的“快”，“快速獲取項(xiàng)目信息，快速跟進(jìn)，快速設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，快速談判，快速落定?！币燥w虎隊(duì)今年在福建收購(gòu)的一個(gè)純住宅項(xiàng)目為例，福建飛虎大隊(duì)獲得土地信息并且進(jìn)行判斷之后，3月4日晚上潘偉明趕回福州，3月5日上午8點(diǎn)雙方開始洽談，并于第二天中午12點(diǎn)成功簽訂框架協(xié)議，從決策層見面到簽訂框架合同共計(jì)耗時(shí)不超過28個(gè)小時(shí)，創(chuàng)福晟收并購(gòu)項(xiàng)目最快紀(jì)錄。

為了控制風(fēng)險(xiǎn)，飛虎隊(duì)還有專門的投后管理小組，簽訂收購(gòu)協(xié)議之后，投后管理部門負(fù)責(zé)跟蹤后續(xù)問題。

據(jù)悉，潘偉明親自擔(dān)任飛虎隊(duì)大隊(duì)長(zhǎng)，目前飛虎隊(duì)總計(jì)擁有超過300名隊(duì)員。為了激勵(lì)團(tuán)隊(duì)人員，飛虎隊(duì)采取“年薪制＋拿地獎(jiǎng)勵(lì)＋跟投”的考核機(jī)制，每個(gè)大隊(duì)的大隊(duì)長(zhǎng)和副大隊(duì)長(zhǎng)必須強(qiáng)制跟投。此外也有兼職飛虎隊(duì)，兼職飛虎隊(duì)有年薪和拿地獎(jiǎng)金的激勵(lì)制度。

飛虎隊(duì)成立兩年來拿下的72個(gè)項(xiàng)目，是從1700個(gè)項(xiàng)目中挑選出來的。它并購(gòu)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是“三好”原則：好出行、好就學(xué)、好就醫(yī)。

在并購(gòu)類型上，福晟主要面向兩種項(xiàng)目，一是鄭州和深圳的大型舊改項(xiàng)目，相對(duì)來說周期較長(zhǎng)；另外一種是二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，如果飛虎隊(duì)拿下的是在3到4個(gè)月內(nèi)能開工的項(xiàng)目，則有重金獎(jiǎng)勵(lì)。

值得一提的是，并購(gòu)除了讓福晟坐擁6500億元貨值，也讓福晟獲得了較高的利潤(rùn)回報(bào)。福晟方面提供的一份資料顯示，其旗下土地儲(chǔ)備的平均樓板價(jià)僅為4207元/平方米，以其鄭州錢隆城項(xiàng)目為例，土地成本為3017元/平方米，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)超過15000元/平方米?！拔覀冋麄€(gè)土地儲(chǔ)備的獲取，相對(duì)而言比公開市場(chǎng)確實(shí)要便宜，大概便宜30%到50%。”前述高管說。

二八原則

作為投資引擎，飛虎隊(duì)已然成為了福晟的核心團(tuán)隊(duì)。

潘偉明認(rèn)為，飛虎隊(duì)的并購(gòu)能力已經(jīng)具備專業(yè)優(yōu)勢(shì)：“主要是獨(dú)到的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力、資金的快速融通能力和法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，通過對(duì)70多個(gè)項(xiàng)目的成功并購(gòu)，我們?cè)诜蓡栴}解決、稅務(wù)籌劃、利潤(rùn)測(cè)算、不動(dòng)產(chǎn)抵押等方面已經(jīng)積累了非常豐富的并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)。”

過去兩年來，并購(gòu)讓福晟實(shí)現(xiàn)了在全國(guó)市場(chǎng)的快速布局。

2016年，福晟依靠并購(gòu)在粵港澳大灣區(qū)的深圳、廣州、中山、惠州等城市布局了多個(gè)項(xiàng)目，隨后又確立了環(huán)杭州灣大灣區(qū)布局策略。福晟集團(tuán)另一內(nèi)部高管對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，福晟目前已經(jīng)形成了“以粵港澳大灣區(qū)和環(huán)杭州灣大灣區(qū)為戰(zhàn)略支撐、以海西城市群為戰(zhàn)略銜接，以長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、天津等中國(guó)中線交通動(dòng)脈沿線核心城市為戰(zhàn)略支點(diǎn)”的“H+4”戰(zhàn)略布局?！俺嗽械暮Ｎ靼鍓K，粵港澳是福晟的重中之重，所以粵港澳的9個(gè)中心城市都會(huì)是我們今后去布局的城市圈。第三個(gè)城市圈是長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角是有幾個(gè)項(xiàng)目正在談，還沒有正式簽訂下來，預(yù)計(jì)在年底前有所突破。另外布局比較成熟的是華中板塊，包括鄭州、武漢和長(zhǎng)沙等地，但在這三個(gè)城市采取深耕策略，不做城市圈的布局，因?yàn)樗鼈兌际菃魏耸?huì)城市?！痹搩?nèi)部高管進(jìn)一步解釋說。

在福晟內(nèi)部，還有一條值得關(guān)注的“二八原則”。

福晟6500億元的貨值中，有80%來自一二線城市，20%來自三四線城市；并要求旗下項(xiàng)目80%來自于收并購(gòu)，20%來自于招拍掛市場(chǎng)；此外，80%是住宅項(xiàng)目，20%為商業(yè)項(xiàng)目。

商業(yè)板塊是福晟十分重視的一大板塊。今年2月份，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)頗豐的原上海證大集團(tuán)執(zhí)行董事、BFC總裁吳洋加盟福晟，主管商業(yè)板塊。

福晟在商業(yè)上采取了更為聚焦的發(fā)展策略，此前在商業(yè)上的存量資產(chǎn)主要是福州和長(zhǎng)沙的核心地段寫字樓項(xiàng)目，近期也在深圳前海獲選了新的商業(yè)項(xiàng)目，未來計(jì)劃在以上海為龍頭的杭州灣等一線及二線城市進(jìn)行布局。在項(xiàng)目類型上，主要以開發(fā)超甲級(jí)及甲級(jí)寫字樓、社區(qū)商業(yè)等自持物業(yè)為主。

彎道超車

并購(gòu)讓福晟嘗到了規(guī)模的“甜頭”，但是對(duì)于處于高速發(fā)展階段、試圖彎道超車的福晟來說，是否擁有充裕的資金是極大的挑戰(zhàn)，也關(guān)系到其生死存亡。

對(duì)此，福晟的解決之道是自有資金配合金融機(jī)構(gòu)的支持。在自有資金方面，為了確?，F(xiàn)金流盡快回正，福晟制定了“3691”的標(biāo)準(zhǔn)：即拿到地后3個(gè)月開工，6個(gè)月銷售，9個(gè)月封頂，一年現(xiàn)金流回正。部分項(xiàng)目能達(dá)到更快的周轉(zhuǎn)速度，以福州福晟拓福廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，從簽訂合作協(xié)議到開盤僅用2個(gè)月的時(shí)間，100天實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

同時(shí)，福晟還成立了運(yùn)營(yíng)指揮中心，確保所有項(xiàng)目做到高周轉(zhuǎn)，保證并購(gòu)資金池。

前述高管對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，雖然要求高周轉(zhuǎn)，但福晟并不是走純粹的現(xiàn)金流快周轉(zhuǎn)模式，其周轉(zhuǎn)速度也略高于部分以高周轉(zhuǎn)見長(zhǎng)的同行，福晟采取的是現(xiàn)金流加利潤(rùn)均衡型模式：“我們并購(gòu)獲取的土地的均價(jià)普遍較低，且以一二線城市為主，不可能是像三四線城市那樣的打法，所以在保證速度的同時(shí)也要保證利潤(rùn)?！?/p>

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