四川龍頭房企藍(lán)光發(fā)展9個(gè)月負(fù)債增加180億

（原標(biāo)題：四川龍頭房企藍(lán)光發(fā)展運(yùn)營(yíng)效率下降 9個(gè)月負(fù)債增加180億）

在2017年公布的房企銷售榜中，四川各房企的成績(jī)吸引了眾多投資者的眼球，其中，位于成都的藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）勢(shì)頭迅猛，銷售額738億元，排在29位；2016年，其銷售額339億元，排名39位，一年內(nèi)上升10位。進(jìn)入2018年后，藍(lán)光發(fā)展前兩個(gè)月的銷售額排名第30位，達(dá)101億元，較去年同期的69.8億元增長(zhǎng)了30多億元。

藍(lán)光發(fā)展于2015年借殼迪康藥業(yè)登陸A股，是四川地區(qū)的地產(chǎn)龍頭。那么在新的樓市環(huán)境下，其發(fā)展?fàn)顩r與未來規(guī)劃又是怎樣呢？近日，《投資者報(bào)》記者聯(lián)系到公司代姓工作人員，該人士稱公司處于靜默期，年報(bào)發(fā)布前一個(gè)月內(nèi)不接受采訪。

并購拿地占比七成

翻閱藍(lán)光發(fā)展近兩年財(cái)報(bào)，2016年與2017年前三季度營(yíng)收分別為213億元、108億元，同比上升21%、28%，不過凈利潤(rùn)在2016年下滑了6.7%，為8.9億元，2017年前三季度凈利潤(rùn)5.23億元，同比增167%，而對(duì)比2016年前三季度，當(dāng)期凈利潤(rùn)同比增310%，從季度性發(fā)展來看，其增速有所下降。

藍(lán)光發(fā)展在上市之初，大股東曾承諾，2016年、2017 年?duì)I業(yè)收入259.77億元、268.22億元，扣非凈利潤(rùn)分別為9.35億元、11.56億元，目前看來2016年并未達(dá)到，2017年前三季度也僅完成不到一半。

那么在這樣的業(yè)績(jī)情況背后，藍(lán)光發(fā)展是怎樣具體運(yùn)營(yíng)的呢？對(duì)于一家房地產(chǎn)公司來說，其現(xiàn)金流量表中的采購商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標(biāo)非常重要，可以借此判斷房地產(chǎn)公司的拿地戰(zhàn)略。而據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表，2017年前三季度購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為158.8億元，同比下滑1.9%，而2016年，這一支出為204億元，同比增58%。

從這一指標(biāo)來看，藍(lán)光發(fā)展2017年前三季度拿地支出較去年同期波動(dòng)幅度并不大。從克爾瑞公布的新增土地儲(chǔ)備貨值來看，整個(gè)2017年藍(lán)光發(fā)展在全國(guó)范圍內(nèi)通過各種方式拿地超千畝，超過200億元，與2016年的支出差別不大。這是否意味著藍(lán)光發(fā)展的拿地資金已經(jīng)到達(dá)極限？無法再投入更多的成本攻城略地？公司并未對(duì)此問題做出解答。同時(shí)，土地作為房企最重要的“生產(chǎn)原料”，如果土地儲(chǔ)備沒有太大增長(zhǎng)的話，后續(xù)年份的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)也很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

而從具體的拿地布局來看，藍(lán)光發(fā)展的“買買買版圖”已走出四川，加速全國(guó)化，在華北、華東、華中都開始布局。在拿地策略方面，藍(lán)光發(fā)展總裁張巧龍?jiān)嘎?，藍(lán)光發(fā)展在并購拿地上占比超過七成，更看重長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀的市場(chǎng)。對(duì)于三四線城市則相對(duì)謹(jǐn)慎，比較偏向于周邊有核心大城市的都市圈板塊。比如隨著京津冀一體化的發(fā)展，石家莊作為第三極城市，一方面，交通距離在不斷縮短，另一方面，石家莊市場(chǎng)相對(duì)活躍，藍(lán)光發(fā)展較為重視這類城市。其透露并購已經(jīng)成為藍(lán)光發(fā)展“開疆?dāng)U土”最主要的手段，且多以住宅為主，體量占比太大的商業(yè)項(xiàng)目暫不考慮，而且項(xiàng)目拿下后要具備快速開發(fā)資質(zhì)。

從其存貨來看，近幾年也一直以超過20%的速度增長(zhǎng)，至2017年前三季度，已達(dá)634億元，同比增長(zhǎng)23%。

運(yùn)營(yíng)效率降低

除此之外，藍(lán)光發(fā)展的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略、經(jīng)營(yíng)效率和負(fù)債情況又如何呢？看一家公司的資產(chǎn)，首先要對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行大體分類，具體可分為金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)又包括周轉(zhuǎn)性資產(chǎn)（如存貨項(xiàng)目、貨幣資金）和長(zhǎng)期資產(chǎn)（如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和在建工程）。而多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有太多的長(zhǎng)期資產(chǎn)，資產(chǎn)主要集中在存貨項(xiàng)目和貨幣資金上面。

而且，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，資產(chǎn)負(fù)債率都較高，但更應(yīng)該關(guān)注的是有息債務(wù)率，有息債務(wù)即需要償還利息的債務(wù)，比如銀行借款等。有息負(fù)債率越低，證明企業(yè)的舉債成本越低。由此，《投資者報(bào)》記者大體推算出，藍(lán)光發(fā)展2016年、2017年前三季度的有息債務(wù)分別為217.6億元、293.9億元，由此計(jì)算出的藍(lán)光發(fā)展的有息債務(wù)率分別為36%、37%。

此外，截至2017年前三季度，藍(lán)光發(fā)展的負(fù)債總額已達(dá)到775億元，同比增長(zhǎng)35%，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)83%。2016年其負(fù)債為593億元，三個(gè)季度負(fù)債就增長(zhǎng)了182億元。

對(duì)比萬科，雖然2017年前三季度其負(fù)債率也為83%，但同期，萬科的有息負(fù)債率僅為11%，這也意味著金科股份相比萬科來說，舉債成本還是有較大差距。這些數(shù)據(jù)都在一定程度上說明，藍(lán)光發(fā)展迅猛勢(shì)頭的背后，是債務(wù)的擴(kuò)張和攀升。

那么，在債務(wù)上升的同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展的運(yùn)營(yíng)效率又如何呢？

除了有息債務(wù)，公司負(fù)債還有經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，包括預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款，這些負(fù)債是不需要償還利息的，相當(dāng)于免費(fèi)占用別人的資金。而房地產(chǎn)公司在開發(fā)的過程中，大部分都是用的外界的資金，經(jīng)營(yíng)性負(fù)債率越高，意味著在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中，公司自己投入的越少，現(xiàn)金流也就更加寬裕。而藍(lán)光發(fā)展2016年、2017年前三季度的經(jīng)營(yíng)負(fù)債（包括預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款等）分別為375.9億元、482億元，經(jīng)營(yíng)負(fù)債率分別為63%、62%。而同期萬科的經(jīng)營(yíng)負(fù)債率為84%、88%。這意味著，藍(lán)光發(fā)展在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，自己投入的資金更多，現(xiàn)金流彈性相比萬科有一定差距。

而用經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（存貨和預(yù)付賬款）減去經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，可以計(jì)算出藍(lán)光發(fā)展2016年、2017年前三季度的營(yíng)運(yùn)資本需求分別為150億元、178億元，占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為70%、160%，這個(gè)比例越高，意味著公司需要投入更多的錢才能帶來相同的營(yíng)收。而同期，萬科此項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為-20%、-205%，這意味著萬科靠外界的錢就可帶來同樣的營(yíng)收，而藍(lán)光發(fā)展則需要投入更多自己的資金。除了運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)下降之外，藍(lán)光發(fā)展的毛利率截至2017年前三季度為25.15%，同期，萬科毛利率為31%。

為了融資和補(bǔ)充現(xiàn)金流，近年來，藍(lán)光發(fā)展大股東藍(lán)光集團(tuán)也頻頻質(zhì)押股票。2017年9月，藍(lán)光發(fā)展披露信息顯示，控股股東藍(lán)光集團(tuán)再次質(zhì)押1.14億股給中信證券；藍(lán)光集團(tuán)共持有藍(lán)光發(fā)展11.44億股，占總股本的 53.62%；本次股份質(zhì)押后，藍(lán)光集團(tuán)累計(jì)質(zhì)押股份總數(shù)為 9.98億股，占其所持公司股份總數(shù)的 87.23%，占公司總股本的46.77%。也就是說，藍(lán)光發(fā)展近一半的股份已經(jīng)處于質(zhì)押狀態(tài)，這也增加了股價(jià)波動(dòng)帶來的質(zhì)押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。

公司股價(jià)自2018年1月中旬的13元一路下跌。截至2018年3月23日，收盤于9.76元，市盈率17倍?！?/p>

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